일산동구 장항동 호수2단지 현대아파트

경기도 고양시 일산동구 장항동 881에 위치한 호수마을2단지 현대아파트는 호수초등학교가 접하고 있고, 호수공원이 근처에 있습니다. 지하철3호선 마두역에 가까운 단지입니다. 의정부지청, 의정부지방법원 고양지원의 법조타운 근처입니다.

 

[문서버전 : Report231117]

1. 호수2현대 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	1144세대(총15개동)	저/최고층	10층/20층
사용승인일	1994년 10월 29일	총주차대수	925대(세대당 0.8대)
용적률	182%	건폐율	16%
건설사	현대산업개발(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-903-7243
주소	경기도 고양시 일산동구 장항동 881
면적	대분류 3타입

 

(2) 고양시 일산동구의 평균 매매가와 전세가

일산동구 매매가/전세가 평균 시계열 정보

 

 

2. 호수2현대 실거래가격과 전세가격 (전용:  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 5월 : 80,000만

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 62,300만원

실거래가와 기준금리 추세	전세가와 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

반응형

 

(1)전용84㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	42,881	33,000	30
2021년12월	47,200	3,000	110
2022년01월
2022년02월	55,000	19,000	67
2022년03월	37,375
2022년04월	42,900
2022년05월	53,000
2022년06월	37,275
2022년07월	38,850
2022년08월	45,000	10,000	150
2022년09월	43,500	5,125	121
2022년10월	44,750
2022년11월	34,233	3,000	130
2022년12월
2023년01월	36,250	4,000	130
2023년02월	38,500
2023년03월	34,250	10,000	120
2023년04월	37,500
2023년05월	34,167	10,500	120
2023년06월	35,700
2023년07월	36,157	6,000	130
2023년08월	36,333
2023년09월	41,333	25,000	50
2023년10월	41,000	5,000	140

(2)전용59㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	25,500	2,333	105
2021년12월	30,583	24,000	10
2022년01월	28,350	5,000	95
2022년02월	29,675	2,000	103
2022년03월	25,700
2022년04월	27,936	13,675	59
2022년05월	30,472	2,000	118
2022년06월	29,644	2,500	80
2022년07월	30,345	5,000	100
2022년08월	28,046	2,000	110
2022년09월	25,200	2,500	105
2022년10월	29,333	2,000	90
2022년11월	28,230	1,000	110
2022년12월	27,000	7,000	85
2023년01월	27,625
2023년02월	24,257	1,500	125
2023년03월	25,200	4,000	94
2023년04월	24,500	4,000	85
2023년05월	24,500	2,125	105
2023년06월	34,000
2023년07월	25,833	3,000	100
2023년08월	27,100
2023년09월	26,000	10,000	35
2023년10월	25,575	1,500	99

(3)전용70㎡의 월별 전세, 월세평균 가격대

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	38,020	3,000	110
2021년12월	41,000	1,000	120
2022년01월	36,300	4,000	105
2022년02월	34,833	20,000	40
2022년03월	34,480
2022년04월	31,500	11,000	83
2022년05월	37,394
2022년06월	38,900
2022년07월	30,963
2022년08월	33,200	10,150	83
2022년09월	34,630
2022년10월	32,750	7,500	83
2022년11월	33,584	3,000	100
2022년12월	31,875	14,333	83
2023년01월	27,500	3,000	110
2023년02월	36,500	17,000	63
2023년03월	28,250
2023년04월	33,317	7,000	85
2023년05월	31,890
2023년06월	28,000	3,333	93
2023년07월	31,407	5,000	88
2023년08월	30,600	19,333	47
2023년09월	32,000	5,000	100
2023년10월	31,833	4,500	102
2023년11월	31,500

 

 

3. 호수2현대 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 84㎡)

장기 투자자가 있는 모습이다. 전세가격이 급등하는 시기에도 예전대로 전세계약 유지하는 비율이 상당히 높다.

매매 가격급등과 2022년 추격매수세로 2021년의 고점을 넘어선 매매가를 기록했다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 호수2현대 근처의 매매가,전세가 비교(전용:  84㎡)

실사용가치인 전세가격이 일정수준에 위치한 것과 반대로 매매가격에서는 큰 차이를 나타낸다. 

이쪽 지역에서 전세 수요는 일정하다. 전세가 일부를 대출받아서 원시티1~3블럭 새아파트 전세수요는 유효하나, 저 가격에 매입은 안하는 것으로 보인다. 호수 아파트는 비교적 저가의 가격대다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 호수2현대 적정가격과 데이터 결론(전용:  84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억3천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 36,000만원

전세가율(평균배수) : 1.49
전세가율(중위배수) : 1.45

 

전세가율의 출렁임이 계속되고 있다. 가격안정성이 떨어지고, 매매가격과 전세가격이 크게 벌어진 것은 뭔가 기대하고 있는 것으로 보이는 모습이다. 일산은 일단 공짜로 재건축된 집을 받는건 불가능하고, 세대당 3~4억 정도면 재건축 가능할 것으로 전문가들은 예측한다. 문제는 그 돈이 없을 것이다. 구축 매입에 다 들어가 있기 때문이다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억7천만원(+부동산 선취권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 9월 : 62,300만원

회사채 AA- 3년물(무보증)수익율 : 4.59%

 

최근 거래가격 기준 1억5천만원 권리금 주고 자산매입한 샘이고, 월 60만원 수준의 초과비용은 거주편익, 주거환경 개선, 양육환경 개선등으로 상쇄가능하다면 좋은 거래임. 이 조건은 대출이 없는 조건의 매수조건이며, 대출로 매입할 경우엔 초과비용이 월 이자만큼 추가로 증가하게 됨. 최근 회사채 수익율이 4.8%대에서 4.5%대로 떨어지며 격차가 더 벌어짐. 

 

현금 6억2천만원을 채권투자하면 1년 2800만원 기대이익. 5년 후 매각시 1억4천만원 이상 상승하면 금융적으로 "본전"이 된다는 얘기이고, 그 이상 상승한다면 매수자에 이익, 반대의 상황은 매수자의 불이익임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)