김포시 북변동 북변대우 아파트 전세 및 실거래

경기도 김포시 북변동 688에 위치한 북변대우아파트는 김포서 초등학교와 접하고 있는 김포골드라인 걸포북변역 인근에 위치한 543세대의 전용52㎡, 58㎡ 두 타입의 아파트입니다.

 

 

 

김포서 초등학교접하고 있으며, 삼환어린이 공원 가까움. 김포골드라인 걸포북변역 가까운 편임.

 

1. 북변대우 단지 개요

세대수	543세대(총6개동)	저/최고층	11층/13층
사용승인일	1995년 03월 30일	총주차대수	270대(세대당 0.49대)
용적률	222%	건폐율	20%
건설사	대우(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-982-3582
주소	경기도 김포시 북변동 688
면적	대분류 2타입

 

 

2.  북변대우 실거래가격과 전세가격 (전용:  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 9월 : 38,500만원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 27,250만원

 

실거래가와 전세계약기간의 최고가격대가 인접해 있음. <주의> 필요함.

아래에 세부적인 전세 2년 계약기간내의 실거래가와 월세를 평균금액으로 표로 만들어 두었으니, 의식의 흐름을 시간에 맞춰 보시면 매매가격, 전세가격이 동반 하락하는 추세를 보실 수 있습니다. 

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 북변대우 전용 52㎡ : 전세계약 잔여일 기준 실거래, 월세 평균금액

계약년월	실거래가	전세	월세보증금	월세
2021년11월	26,000	19,000	1,000	58
2021년12월	0	23,000	1,833	68
2022년01월	0	22,000
2022년02월		16,500
2022년03월			1,500	52
2022년05월	30,600	14,700
2022년06월		16,075
2022년07월	0
2022년08월	0	15,750
2022년09월	0	13,325	1,000	53
2022년10월			2,000	48
2022년11월	0
2022년12월	0	25,000	1,000	70
2023년01월	23,350
2023년02월		13,500	3,000	60
2023년03월	0	15,500	2,000	70
2023년04월		14,767	1,250	58
2023년05월	0	14,000
2023년06월	21,500	16,000	2,000	70
2023년07월	22,200	17,500
2023년08월	23,000	14,250
2023년09월	0	17,000
2023년10월		15,000	2,000	50
2023년11월		13,000

(2) 전용 59㎡ : 전세계약 잔여일 기준 실거래, 월세 평균금액

계약년월	실거래가	전세	월세보증금	월세
2021년11월	0	28,000
2021년12월	36,500	18,758
2022년01월	36,000	27,000
2022년02월		25,250
2022년03월		16,000	2,000	80
2022년04월		25,000	2,000	58
2022년05월	36,500	18,658
2022년06월		21,567	2,000	90
2022년07월	34,000	19,000	2,000	50
2022년08월	32,833	22,175	1,500	79
2022년09월	26,000		7,333	56
2022년10월		21,000	1,000	90
2022년11월	29,500	21,000
2022년12월	28,600		2,000	65
2023년01월	0		2,000	70
2023년02월		21,000	3,000	70
2023년03월	27,300	18,000	2,000	65
2023년04월			6,125	51
2023년05월	28,450	20,000
2023년06월	28,067	18,328	3,000	64
2023년07월	27,850	18,333	1,000	66
2023년08월	23,500	21,400	2,000	70
2023년09월	27,375	19,000
2023년10월		18,667	5,000	65

 

3. 북변대우 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년말부터 상승세를 타고 가격이 오름. 지하철 골드라인이 개통된 것은 2019년 9월 28일. 지하철이 생겨서 가격 상승한게 아니란 의미가 됨. 2020년 7월부터 급등이 시작됨. 초저금리가 2020년 5월말 시작되었으니, 한달 후에 반응이 온 것.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 전용59타입 기준 PIR지수 ( 도시근로자 3인가족 중위소득 기준 )

 

4. 북변대우  아파트 근처의 매매가와 전세가비교(전용면적 :  59㎡)

실 사용가치인 전세에서는 시세가 서로 비슷하지만, 중위가격대에 위치하고 있다.

주변 매매가격의 비교에서는 거의 가운데 가격대에 위치하고 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 북변대우 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억9천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 20,000만원(2023년)

전세가율(평균배수) : 1.47
전세가율(중위배수) : 1.44

 

최근 거래가격을 기준으로 전세가격은 아주 약간 상승하였고, 매매가격이 더 상승함. 하지만, 3년정도의 급등락으로 인하여 전세가배율이 매우 불안정함. 가격대 안정되지 않는 상태에서 시급한 것이 아니면 1~2개월 관망하길 권고.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억3천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 9월 : 27,250만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.716%

 

최근 거래가 기준 4250만원을 권리금으로 지불하고 구입한 샘. 가격대에 비해서는 월 비용이 크지만, 양육환경개선, 출퇴근 상황개선, 생활환경 개선등이 월 20만원의 비용을 상쇄할 수 있다면, 좋은 거래임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)