구로구 항동 하버라인2단지 전용59㎡ 매매,전세,월세 거래현황

서울특별시 구로구 항동  항동하버라인 2단지가 있는 "구로구 항동"은 인근에 바로 "부천시 소사구 괴안동"과 붙어 있는 지역이며, 항동 저수지를 사이에 두고 괴안동과 매우 큰 아파트 가격차이를 보이는 지역이다. 특별한 게 없는 소도시로 아파트와 상가가 조금 있는 지역이다. 아파트의 경우 거래량이 매우 적은 동네.

 

항동은 신축급의 아파트들이 많은 아파트 단지 밀집지역에 중심지역에 상가들이 있는 아주 작은 서울의 아파트 단지다. 주위 매매 거래량이 적고 전세 거래량도 적다. 월세(임대) 거래량은 매우 많아서, 젊은 사람들이 이 지역에 거주하고자 한다면, SH공사의 임대아파트 공고를 꾸준히 살펴보길 권한다. 

 

* 특히 하버라인2단지의 경우엔 매수하여 가격이 상승하길 기대하기보다는 "SH공사"홈페이지와 청약홈페이지에서 임대아파트로 거주하는 게 나은 선택이다. 매매하기엔 터무니없는 가격이고 같은 환경, 같은 조건의 임대아파트 세대에 청약하길 권한다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-구로구-아파트 

1. 하버라인2단지 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.9.7 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	항동하버라인2단지
주  소	서울특별시 구로구 항동 237 (연동로234)
건물동수	6	최고층수	18
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2019/07/15	건물분류	아파트
분양세대	394	주차대수	740
공공임대	252	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	서울주택도시공사
건설사	계룡건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)이오티앤디	관리소	02-2066-1599
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)에스제이종합	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	216%	건폐율	22%
전용타입	3 Type

 

2) 구로구 항동 지역-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 소규모의 계획 지역인 "항동"의 아파트는 2023년도와 같이 정해진 전용면적 단위의 가격대가 유지되고 있다.

구로구 항동 지역의 2024년 연간 전용면적, 가격대별 매매 거래량

 

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 5억원 미만에 전용면적 84㎡타입의 전세거래량이 77건으로 가장 많다.

구로구 항동 지역의 2024년 연간 전용면적, 가격대별 아파트 전세거래량

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 매매와 전세의 거래량과 완전 딴판인 "월세" 거래량은 초소형 아파트에 월세가 집중되어 있다.

  - 이는 SH공사의 임대아파트의 계약이 잡힌 것으로 보인다. 

 

구로구 항동 지역의 2024년 연간 전용면적, 가격대별 아파트 월세거래량

 

 

2. 하버라인2단지 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 하버라인2단지에서 그나마 3건 이상의 매매 거래량을 보이는 건 전용면적 59㎡ 뿐이다.

[2] 2021년 8억을 넘던 호가는 6억까지 하락했었고, 정부의 특례대출이 있던 시기에도 큰 상승은 없었다.

  - 다만, 최근 하버라인 2단지에 전용 84 타입의 호가가 나 홀로 12억 원에 올라와 있는 것이 흥미롭다. (고층이라지만 너무 비싸다)

하버라인2단지 - 매매가격, 전세가격과 거래량 ( 임대아파트와 함께 있는 단지 )

 

2) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 2024년 6월 보증금 3억원 / 월세금 : 50만 원

[2] 5천만 원 ~ 1억 원대 보증금들은 임대아파트의 보증금인 것으로 보인다. ( 보통 임대료는 40만 원 이하다. )

  - 일반 분양자들의 보증금과 임대아파트 보증금 차이가 매우 크다. (이 지역에 거주할 거라면 임대아파트에 청약하시길 바란다)

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 압도적인 월세거래량은 임대아파트가 같이 있기 때문이다. 

[2] 그것을 제하더라도 매매건수 자체가 말해주듯, 굳이 임대로 살 수 있는 아파트를 매수할 이유가 없다.

  - 가격이 저렴하지도 않고 환경이 다른 것도 아니기 때문이다.

하버라인2단지 - 매매, 전세, 월세 거래량 ( 월세가 많은 것은 임대아파트가 많아서 그렇다. )

 

4) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 하버라인 2단지의 가격이 가장 높은데, 이 가격이 저렴하다고 생각된다면 모르겠으나 임대로 거주가 가능하다면 청약을 이용해서 임대로 거주하는게 나아 보인다. ( 거래량이 매우 드문 지역이라서 환금성이 좋지 않을 것으로 보인다. )

하버라인2단지 인근의 주택매매 시세( 2022.1 ~ 2024. 9. 7 )

 

 

3. 하버라인2단지 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 59㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 하버라인 2단지의 매매가격은 매우 높은 버블 상태에 있다고 보는 게 옳을 것 같다.

   - 10년 20년 뒤의 주택가격 상승은 누구도 알 수 없으나, 현시점에서 최근 67,700만 원으로 전용 59 타입을 매입하는 건 좋은 선택은 아닌 것으로 보인다.

 

[2] 차라리 부천 소사구에서 조금 더 넓은 평형의 주택을 알아보길 권한다.

  -  반드시 이 지역에서 구로로 직장을 평생 다닐 계획이라면 말이다.

하버라인2단지 매입금액을 채권 투자시 얻을 월 기대수익 ( 전용59타입을 월 200만원 넘게 주고 사는 격이다. )

 

2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 가장 최근의 월세 거래인 3억 원 보증금에 50만 원 월세

  -  보증금 3억원 X 3.5% + 월세 50만원 x 12개월을 해도 매입 금액의 채권 투자 기대수익보다 낮다. ( 월세 임대 시 적자 )

 

[2] 임대가 가능한 주거지역이면, 젊은 세대라면 청약을 통해서 임대거주를 적극 추천한다.

  - 영끌해서 이런 곳의 아파트를 살 이유가 없다. ( 내는 이자보다 청약을 통해서 임대거주하는 게 100번 유리하다. )

하버라인2단지 매입금액 채권 투자시 얻을 월 기대수익과 월세수익 비교