구리시 인창동 흥화브라운 오피스텔 실거래정보(매매/전세/월세)

경기도 구리시 인창동 266-8 흥화브라운 오피스텔은 200세대로 경의중앙선 구리역 근처입니다. 다행히 구리역공원등이 있고, 상업지역 내에서 인창수택 재정비촉진지구 바깥인 길건너에 위치하고 있습니다. 

 

 

 

[문서버전 : Report240120]

1. 흥화브라운 오피스텔 단지, 거래정보

(1) 흥화브라운 단지 개요

세대수	200세대(총1개동)	저/최고층	15층/15층
사용승인일	2006년 08월 26일	총주차대수	131대(세대당 0.65대)
용적률	944%	건폐율	68%
건설사	흥화공업(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	경기도 구리시 인창동 266-8
면적	대분류 8타입

 

 

 

2. 흥화브라운 거래분석 기준 [전용 34㎡]  실거래 현황 (매매/전세/월세)

* 2024. 1.31 국토부 실거래가 자료 기준

 

(1) 흥화브라운  매매가격

최고가격 (2016년 9월)	최근가격 (2023년 8월)
16,300만원	13,000만원

(2) 흥화브라운 전세가격 (전용면적 :  84㎡)

가장 최근 전세거래 : 2023년 9월 : 7,800만원 전세거래 ( 전세거래는 거의 드물게 있음 )

 

(3) 흥화브라운 월세보증금과 월세 (전용면적 :  34㎡)

월세 보증금은 1000만원과 500만원 두가지가 중심적이고, 일부 가격이 내려가거나 오른 거래가 한,두건 있음.

월세 보증금 1000만원 / 월세 50만원, 500만원 / 월세 55만원 이런 형태로 가격 형성되어 있음. 이외 가격은 층과 향에 따라서 다른 것일 가능성 있음.

월세보증금	월세

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(4) 흥화브라운 매매/전세/월세 연도별 거래량 (전용면적 :  34㎡)

2021년 매매건이 분석기간내 최대치였고, 이후 매매 거래량은 급감함. ( 전용34의 세대세는 70세대 )

이외 전세거래는 없다고 보는게 맞을 것 같고, 2021년도 투자수요 유입으로 매매량 상승 후, 월세거래량이 많이 증가함.

이전 시장은 매입하여 거주하는 수요로 생각되고, 최근 2018년 이후는 임대투자 수요의 유입이고 그마저도 줄어들고 있음.

 

 

3. 흥화브라운 (전용 34㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 흥화브라운 연도별 실거래 가격범위

당 오피스텔의 최대 거래시기는 2015년~2016년으로 보이고 당시 가격대가 가장 높음. ( 이 가격은 시계열상 다시 오기 힘든 가격대로 보이고, 1억4천만원 이상의 가격으로 매입한 분들은 자산가치상으로 손실구간임. ) * 참고

(2) 흥화브라운 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 평균 거래(매매/전세 기준)의 진폭이 적다. 당연하겠지만, 오피스텔은 평형은 다수 있지만 각 평형당 세대수가 적기 때문에 단기간에 거래량 증가등은 없다. 다만 매매가격은 하향세가 완연하고, 전세는 거래량 자체가 적지만 이 마저도 하향.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 흥화브라운  매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

가장 최근 매매된 2023년 8월도 기대수익보다 높게 구매된 것으로 이 가격에 매입하여 월세를 놓는다 해도, 차라리 은행에 예금하여 이자수익을 올리는게 몇배는 나은 투자선택임. ( 실거주라면 조금 싸게 월세사는 수준임. )

 

당 오피스텔의 최악의 수익율 투자는 2022년 10월에 거래된 건임. 당시 고금리 상황과 기대수익이 격차가 매우 큼.

 

(4) 흥화브라운  매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

2022년 초반 매입했을 경우, 전액 대출없이 현금구매조건에서 월세를 50만원 받는다면, 이자 기회비용을 제한 상태의

기대수익은 20~25만원/월 이 나오게 된다.

 

자기자본 투여대비 월20~25만원 수익이 나오지만, 관리에 필요한 비용 / 중개수수료 등을 고려했을 때 투자시 조금 신중해야 할 것으로 보이고, 매각에 애로사항이 있어 보임.