시흥시 은행동 은계파크자이 전용74㎡기준 매매/전세/월세 거래현황

경기도 시흥시 은행동 647 은계파크자이아파트 은빛초교와 약간 거리가 있는 곳에 우치함. 주변에 소래중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 제2경인고속도로와 수도권1순환도로로 접근성이 있음. 멀긴 하지만, 서해선 신천역을 도보로 이용하다고 한다. 3종주거지역에 위치하고 있다. 분석대상 전용74㎡는 614세대. 

 

 

 

1. 은계파크자이  단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.1 자료 기준입니다.

 

(1) 은계파크자이 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	은계파크자이아파트
주  소	경기도 시흥시 은행동 647
건물동수	17	최고층수	29
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2020/12/03	건물분류	아파트
분양세대	1719	주차대수	1897
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	한국토지주택공사
건설사	GS건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	서림주택관리(주)	관리소	031-318-6007
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	국보종합관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	218%	건폐율	14%
전용타입	전용4타입

 

 

 

 

2. 은계파크자이 (전용 74㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) 은계파크자이 매매가격

 

2020년도에 사용승인되었으나, 2021년으로 봐도 무방한 상태로 고점만 봤을 뿐, 신축이라서 가격 조정이 거의 없는 상태로 높은 가격대를 유지하려 하는 것으로 보임. 

최고가격 (2023년 7월)	최근가격 (2023년 11월)
63,800만원	59,500~60,000만원

(2) 은계파크자이 전세가격 

 

최근 2023년 12월 전세가격은 4억원. 전세가격은 조정을 길게 받고 있는 모양세임.

2023년 1월을 기준으로는 전세가격이 상승한 것으로 보이지만, 2022년을 기준으로는 하락세임.

 

(3) 은계파크자이 월세보증금과 월세

가장 최근의 2023년 12월 월세보증금 4억원/월세20만원 실거래로 반전세로 보임. 비슷한 시기에 전세 4억에 거래가 있었는데, 월세로 같은 보증금에 월세로 계약한 것으로 보아, 단지내에서 전세가격을 높이려는 시도가 있는 것 같음. 

월세보증금	월세

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(4) 은계파크자이 매매/전세/월세 연도별 거래량

매우 심플한 거래량을 보이고 있는 있다. 공공분양아파트라서 그런 것인지 비싸서 그런 것인지 2021년 매매 거래량은 1건도 없는 상태였다. 2022년 1건의 실거래 등록이 있었다.

 

 

3. 은계파크자이 (전용 74㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 은계파크자이 연도별 실거래 가격범위

거래가 실행된 기간이 짧았기 때문에 2023년 연간 거래된 건수에 금액대는 최저와 최고가격이 1억6천만원이나 긴 가격범위로 벌어져 있다. 2024년은 1월 31일까지 실거래 등록된 건은 없다. 

(2) 은계파크자이 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

거래가격대가 선행거래보다 조금씩 올려서 계약되는 모습을 2023년 7월까지 보였지만, 7월 이후에는 가격대가 우하향하고 있다. 전세의 경우에 특이 거래가 있었고, 월별로 전세가격을 끌어올리려 계단식으로 가격을 올리고 있다.

 

연 평균가로는 평균 매매가격이 상승한 것으로 보인다. 2023년 7월까지 상승한 금액이 크기 때문이다. 전세가격이 상승한 것으로 보였던 것도 2021년 1월 이후 평균 전세가격은 하락하는 것으로 보이지만, 전세에서 이상거래가 평균가격을 낮춘 영향이다. 기간이 짧아서 추세로 보긴 힘들다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 은계파크자이 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

계약 기간의 월별 금리와 매매가격을 이용한 월 "거주비"를 추정하는데, 최근 2023년 11월 마지막 거래를 기준으로 월 거주비용이 싸진 않은 편이다. 그나마 금리 하락기라서 그렇고, 월세와 비교해 보면 알 수 있다.

(4) 은계파크자이 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

보증금 1억5천만원에 월세 150만원을 받는다는 조건으로 "월200만원"을 넘고 있는 가격의 매매가격대는 기회비용 측면에서 현재는 손실구간임. 즉 현 호가를 기준으로 매입하여 월세를 놓는다면 손실구간이라는 말이고, 초기 분양받아서 월세를 놓고 있다면 이익구간일 수 있다. 분양가격을 모르는 상태에서 매매가격을 기준으로 봤을 때는 월세 200만원 초과구간은 최소 보증금1억5천만원에 월세150만원을 받아야 "현상유지"수준이 된다. 

 

실거주가 아니라면 향후 얼마나 집값이 오를지 알 수 없으니 신중하게 접근해야 할 호가 구간이다. (최근 매매건 6억 기준으로 이보다 높다면 실거주외엔 임대로는 수익기대는 어려워 보임. )

 

실거주로 직장이 바로 집앞이라면 좀 높은 가격이라도 직주근접 차원에서 좀 높아도 가치가 있다.