구리시 토평동 토평마을e편한세상 실거래(매매/전세/월세) 현황

경기도 구리시 토평동 955 토평마을e편한세상아파트는 시민의숲공원 옆에 위치한 곳이며, 구리시립토평도서관이 근처인 곳. 토평초교와 가까이에 있고, 토평중,고등학교도 멀지 않은 곳임. 1종 주거지역에 위치하고 주변은 공원이고 맞은 편은 "전"으로 녹지로 되어 있다. 

 

1. 토평마을e편한세상 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.1.26 자료 기준입니다.

 

(1) 토평마을e편한세상 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	토평마을e편한세상아파트
주  소	경기도 구리시 토평동 955
건물동수	8	최고층수	21
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2001/06/27	건물분류	아파트
분양세대	678	주차대수	684
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	대림산업(주), 영풍산업(주)
건설사	대림산업(주), 영풍산업(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	031-555-6072
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	태양삼차원환경	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	229%	건폐율	17%
전용타입	1타입

 

2. 토평마을e편한세상(전용 84㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

(1) 토평마을e편한세상매매가격 (전용면적 :  84㎡)

저금리와 함께 상승했다가 고금리아 함께 내려오고 있다. 2021년 1월 수준 가격대이므로 아직 큰 조정은 없었다고 본다.

최고가격 (2022년 2월)	최근가격 (2023년 11월)
113,000만원	86,700만원 ~ 97,000만원

(2) 토평마을e편한세상전세가격 (전용면적 :  84㎡)

전세가격대는 단단하게 보인다. 최고 전세가격과 최근전세 가격 범위는 4억에서 5억5천사이에 있다. 

향이나 위치, 층수에 따른 가격차로 보기엔 너무 큰 가격차이나 계약자의 선호에 의해서 체결된 계약이므로 가격대는 그렇게 형성되어 있다.

 

(3) 토평마을e편한세상월세보증금과 월세 (전용면적 :  84㎡)

최근 월세는 2024년 1월인데, 보증금 4억에 30만원이다. 반전세로 보는게 맞을 것 같다. 

월세보증금	월세

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(4) 토평마을e편한세상매매/전세/월세 연도별 거래량 (전용면적 :  84㎡)

2012년도의 전세 중, 일부가 매매를 했다고 볼 만한 데이터다. 2012년 72건의 전세거래가 2016년까지 감소하면서 매매 거래량이 증가한다. 아닐 수 있다. 그건 개별적인 가구의 사정이니 말이다. 다만 전세 거래량이 감소하며 매매거래량이 증가한 모양으로 추정하는 바이다. 과수요(매매량)이 발생하며 다시 전세거래량이 증가하고 있지만, 2014년의 전세 수준으로까지 상승하진 않고 있다. 

 

3. 토평마을e편한세상(전용 84㎡기준) 매매가 범위 및 평균시세

(1) 토평마을e편한세상연도별 실거래 가격범위

2021년 7건의 매매당시 가격의 범위가 가장 넓다. 거래가 없으면서 거래가격이 상하로 길게 늘어선 것은 경험칙상 "버블"이다. 이 버블의 정점은 2022년이었다. 

(2) 토평마을e편한세상 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

매월 치열하게 오르고 내리는 월 평균가격은 그만큼 빈번한 매매를 보여준다. 2022년 이후로 단조로운 가격대는 거래가 없음을 보여주고, 연 평균가에서 보듯 매매가격은 하락세다. 전세가격은 매우 안정적으로 상승하는 모습이다. 중간에 큰 상승과 하락이 있었지만 연평균에서는 각도가 적게 우상향 하고 있다. 

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 토평마을e편한세상 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

아파트 매매자금을 순 투자금으로 회사채에 투자했을 경우, 월에 세전으로 얻을 것으로 기대되는 월 이자금액이 정점의 가격이 2022년보다 더 최근 2023년의 매매에서 나타난다. 2022년 금리가 상대적으로 낮았다는 것을 뜻하고, 2023년 10월의 매매가 가장 높은 월 기대수익을 나타냈다. 2023년 10월 매매한 사람은 당시 금리 기준으로 월 400만원짜리 월세나 다름없다. ( 그것도 대출이 없을 때 말이다. )

 

(4) 토평마을e편한세상 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

보증금을 계산하지 않고 월세금을 기준으로 수익을 계산해 봤다. 정확히 월세보다 많은 비용을 지불하고 살고 있는 사람들은 2022년 2월에 매매한 건부터 매월 월세금액보다 더 많은 돈을 주고 살고 있다고 보는 것이다. 2022년 8월 최대고 월세금액인 200만원을 웃도는 비용으로 거주하고 있다는 말이다.

 

월400만원이면 1년 4800만원이고, 3년 운영시 최소 구매금액보다 1억5천이상은 상승해야 기회비용을 제하고 본전이 된다. 월세400만원(대출없이)이면 결코 싼 가격이 아니지만, 그보다 가격이 올랐다면 수익나는 것이니 각자 상황에 맞춰서 현재 호가를 바라보면 되겠다.