구리시 교문동 장자마을(동양)아파트 실거래(매매/전세/월세) 현황

경기도 구리시 교문동 825 교문장자마을동양 구리 교문동의 하단에 위치하는 212세대의 소형단지로 전용 118㎡로 국민평형 초과 평수의 아파트다. 원래라면 1타입으로 했을텐데, 분류기준상 2타입으로 한다. 장자초교와 장자중학교가 있으며 2001년식의 구축이다. 

 

 

 

1. 장자마을(동양) 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.1.28 자료 기준입니다.

(1) 장자마을(동양) 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	교문장자마을동양
주  소	경기도 구리시 교문동 825
건물동수	3	최고층수	23
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2001/08/31	건물분류	아파트
분양세대	212	주차대수	353
공공임대	0	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	동양메이저(주)건설부문
건설사	동양메이저(주)건설부문	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	대한종합관리(주)	관리소	031-555-4504
음식폐기	차량수거방식	전기안전	위탁선임
경비관리	대한종합관리(주)	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	200%	건폐율	13%
전용타입	전용118㎡, 전용119㎡

 

 

 

2. 장자마을(동양)(전용 118㎡기준) 실거래 현황 (매매/전세/월세)

2022년 이후로 거래가 없다. (국토부실거래자료 1/28기준) 이는 결론적으로 시세 조정을 받지 못했다는 의미다.

시세 조정이 없는 상태로 거래가 없으면 가치가 유지되는게 아니라, 현재의 호가대가 수요층에서 관심없어할 가격대라는 의미다. 

(1) 장자마을(동양) 매매가격

최고가격 (2021년 4월)	최근가격 (2021년 6월)
127,300만원 (12억7천3백)	120,000만원 (12억원)

(2) 장자마을(동양) 전세가격 (시세 반영중)

시세가 반영되고 있는 것은 전세가격이다. 정확히 우하향을 그리고 있다. 

 

(3) 장자마을(동양) 월세보증금과 월세 

2022년 4월 보증금 3억5천 / 월세 110만원이다. ( 이 지역에 다른 단지들의 월세가격이 거품이란 것을 방증한다. )

타 단지에 비해서 이곳 월세는 저렴한 축에 속한다. ( 하지만 거래량은 극히 적다 )

월세보증금	월세

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(4) 장자마을(동양) 매매/전세/월세 연도별 거래량

임대물량이 없던지, 실 사용가치가 예전에 비해서 하락한 것이다. 전세 거래량이 2021년(2019년 전세량 증가)에 소폭 늘었지만, 2020년과 2023년에 걸쳐 전세 임차량이 감소한다.

 

월세는 2021년 2건, 2022년 1건이다.  전월세만 소개하는 이유는 2022년 이후로 매매거래가 없다. 그나마도 우하향을 그리고 있었다. ( 2018년부터 20201년까지 거래량이 계속 줄어든다. )

 

 

3. 장자마을(동양) (전용 118㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 장자마을(동양) 연도별 실거래 가격범위

조금은 의미없지만, 실거래 가격범위는 2021년을 끝으로 더이상의 그래프가 만들어 지지 않고 있다. (거래없음)

(2) 장자마을(동양) 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

전세시세는 확실히 꺽였다. 그리고 유일하게 전세만 거래되면서 시세를 반영하고 있다. 하지만 네이버 부동산에 호가는 시세를 전혀 반영하지 않고 있다. ( 추후에도 가격이 고정되어 있다면, 거래되기 힘들다는 의미 )

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) 장자마을(동양) 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

적정 회사채 수익율과 세전 이자소득을 고려해볼 때, 2022년 저금리 시기에 최종 거래가격을 기준으로 2%대의 대출을 이용했다면 월 거주비는 191만원 수준이다. 2022년 연초 평균금리 급상승시에 동일한 금액으로 대출을 일으켰다면 월 거주비는 기하급수적으로 상승되었을 것이다. 

 

이제 월세와 매매가격의 월 비용을 살펴본다. ( 대출없다는 조건으로 보고 있다는 점을 알아야 한다. _

 

(4) 장자마을(동양) 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

주택의 수요자들이 많이 똑똑해 진 상황이라 볼 수 있다. 지금 가격대가 월세보다 매우 비싼 가격대임을 알 수 있다. 이나마도 고금리 시기의 진입점인 (2022년)부터 매매거래가 없었기에 이런 것이다. 

 

아무리 봐도 12억원도 매우 거품이 낀 가격대이고, 조정받지 못한 상태의 호가가 즐비하다면 이 아파트는 관심에서 제외시켜도 좋을 것이라는 개인적 생각이다.