금천구 가산동 가산대명벨리온 오피스텔 12평 매매,전세,월세시세

2024년 2월 금천구 가산동에서 오피스텔 거래량이 폭증했다. 가산동에서 거래량이 증가한 것인데, 서울시 전체에서도 가장 많은 거래량을 나타냈다. 세대수 많은 오피스텔 위주로 점검하고 월세시세를 확인해 본다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-오피스텔 

1. 가산대명벨리온 기본 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.6 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

1호선, 7호선 가산디지털단지역 인근의 오피스텔이고 거의 전용16.61 ㎡ 타입이다. 매매가격이 전세가격에 비해서 저렴하고 소액투자로 월세 수익이 가능한 오피스텔이다. 585세대의 1개동 단지로 인근 단지에서 기숙사, 나홀로세대등이 월세로 거주하는 곳으로 보이고, 월세 거래량도 꾸준하다. 배후 수요가 확실히 있는 곳. 다만 매매가격과 전세가격의 차이가 나는 상황에서도 매매를 선뜻 하지는 않는건 장기적으로 기대심리가 없다는 것과 같다. 원룸을 매입하여 살 사람은 많지 않기 때문인 것으로 보인다.

 

결론적으로 월세가 비싸고, 전세가 매매가격보다 높아도 매입하지 않겠다는 생각으로 임차해서 거주하는 것으로 보인다. 어설픈 상가 투자보다는 보증금 500만원 / 월세50~60만원을 노린다면 괜찮은 투자처로 보인다. 물론 매매가격은 최근 거래된 1억1천 수준에서 검토되어야 한다.

 

(2) 가산동 오피스텔 매매 -건축년도와 전용면적별 거래량 분포-거래량(2024년)

가산동에서 2023년 준공된 오피스텔의 거래량이 엄청나게 증가했다. 378건인데, 2024년 서울시 전체의 거래량과도 맞먹는 수준의 거래량이다. 면적대는 전용40~50㎡였다.

 

가산동의 2024년 오피스텔 전용면적별, 건축년도별 거래량

(3) 가산동 오피스텔 전세 -건축년도와 전용면적별 거래량 분포-거래량(2024년)

전용40~50㎡의 매매 거래량이 폭증한 것과는 달리 전세 수요층이 선택하는 전용면적대는 전용15~25㎡대에 거래량이 많았다.

 

(4) 가산동 오피스텔 월세 -건축년도와 전용면적별 거래량 분포-거래량(2024년)

 

월세금은 전용15~20㎡미만대에서 20~69만원 사이에 집중되어 있다. 2024년에 실거래량이 폭증한 가산동 전용40~50 ㎡미만대의 오피스텔이 매매 후, 임대차로 풀려나오면 이 평형대로 인해서 임차료의 상승이 예상되기도 하지만, 인근에 해당 평형의 월세금이 30만원 미만대가 있기 때문에 쉽지는 않을 것이다.

 

가산동의 전용면적별 월세금과 거래량

 

(5) 단지정보 개요

세대수	585세대(총1개동)	저/최고층	16층/16층
사용승인일	2017년 11월 27일	총주차대수	309대(세대당 0.52대)
용적률	291%	건폐율	29%
건설사	(주)대명건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	서울시 금천구 가산동 776
면적	대분류 2타입

 

 

2. 가산대명벨리온 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 16㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

전세가격이 매매가격보다 높다. 실거래가 간간히 있기는 하지만, 전세가격대가 매매가격대보다 1천만원 가량 아래에 있는 것이 보인다. 당연히 보증보험을 가입해야 할텐데, 이 상태에 보증보험을 가입해 줄지도 의문이다.

 

최근 매매가격 - 2024년 2월 : 11,000만원 ~ 12,000만원

최근 전세가격 - 2024년 2월 : 11,900만원 ~ 10,350만원

매매가격과 전세가격비교( 전세사고 난다면 깡통이다)

(4) 단지 전용 16㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

월세보증금 : 300만원 ~ 12,000만원 / 월세금 : 60만원 ~ 10만원

 

매매가격대 보다 높은 월세보증금을 내고, 그것도 모자라서 월세금 까지 매달 낸다는게 이해가 안되는 상황이다.

이러한 매매가격과 월세, 전세 가격을 알고도 들어가서 사는 임차인이라면 문제가 발생했을 때, 이건 방법이 없다.

하지만, 이 지역이 디지털 산업단지기 때문에 회사에서 임차한 후, 기숙사로 사용하거나 하는 경우일 수 있기 때문에 일반 주거지역과 다를 수 있다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 16㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

엄청난 월세비율이다. 게다가 매매가격보다 높은 전세가, 월세가가 나오기 때문에 "무자본 갭투기"가 성행할 것으로 보이고 부동산 문제가 발생했을 때, 임대인, 임차인 서로 피해를 나눠야 할 것으로 보인다.

비교 기간내 매매, 전세, 월세 거래량(월세가 압도적)

(6) 단지 전용 16㎡ 주변 오피스텔 단지 가격 비교

전용면적이 같은 가산동의 다른 오피스텔에서 가산대명벨리온은 매매가격이 저렴한 축에 속하고 있다.

가산동 인근 유사평형대의 거래가격

3. 가산대명벨리온 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 16㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 오피스텔 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

매매 기대수익율은 철저히 채권 수익율 수준을 기대하고 있다. 현재 적정가격대로 보인다.

채권 기대수익(월)과 매매가격의 기대수익

(2) 단지 전용 16㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

현재 매매가격으로 모두 흑자 구간이다. 매매비용이 임차로 월세를 돌렸을 경우 월세만으로도 흑자구간인데, 보증금 500만원에 월세60만원이면 현재 최근 매매가격을 기준으로 봐도 18~20만원 흑자 구간이다. 거꾸로 말해서 임차료가 비싸고 매입가격은 저렴한 시기다. 이익이 크진 않다.

매매 월비용과 월세 수입비교(2022년 을 제외하고 모두 흑자구간)