파주 야당동 롯데캐슬파크타운2차 부동산 분석

경기도 파주시 야당동 1015 롯데캐슬파크타운 2차(한빛마을 4단지)의 부동산거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

롯데캐슬파크타운2차는 위치적으로 롯데캐슬 파크타운 1차 좌편에 위치하고 있음. 야당역과는 롯데캐슬 1차의 폭만큼 거리가 멀다고 생각하면 되고, 한빛마을 4단지로 불리는 곳이다.

 

1. 단지 개요

세대수	1169세대(총11개동)	저/최고층	24층/28\9층
사용승인일	2018년 04월 26일	총주차대수	1478대(세대당 1.26대)
용적률	208%	건폐율	14%
건설사	롯데건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-949-6703
주소	경기도 파주시 야당동 1015
면적	대분류 타입 많음

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 거래량

전용84, 전용 60이 거래량 많음.

행 레이블	59㎡	60㎡	84㎡	91㎡	연도합계
2018년	2	2		1	5
2019년	1	5	2	2	10
2020년	41	82	31	26	180
2021년	13	31	9	8	61
2022년	9	22	4	1	36
2023년	16	42	13	13	84

국민평형(전용59, 전용84)	기타평형(전용60, 전용91)

 

(2) 전용면적별 역전세 현황 ( 역전세 반환 건당 금액 )

역전세가 꽤 빠른 시일부터 발생한 곳임. 전용 59 타입이 2022년 8월부터 발생함.

구 분	59㎡	60㎡	84㎡	91㎡
202208	-5,000	0		0
202209	0	0	0	0
202210	0	0	-1,000	0
202211	0	0	0	0
202212	0	0	0
202301		-8,000		0
202302	0	0	0
202303	-8,500	0	0
202304	0	0		0
202305	0	-10,000	0	-3,000
202306		-9,000	0
202307	-8,000	0	0	0
202308	-2,000	-6,000		0

 

(3) 전용면적별 전세가격 ( 롯데캐슬파크타운2차 전용면적별 최소 전세가격 )

국민평형 (전용59, 전용84) 전세건수	기타평형 전세건수

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전용84 기준 (타입 합계)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

비교대상이 되는 롯데캐슬파크타운 2차의 유사평형의 주변 비교가격

롯데캐슬파크타운 1차, 2차, 캐슬 앤 칸타빌의 3축 체제 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억8천만원선

 

전세가격 중윗값 : 3억 7천만 원

전세가율(평균배수) : 1.62
전세가율(중위배수) : 1.55

올해 들어서 매매가격이 다시 상승한 것은 "특례"라는 이름의 가계대출 확대정책으로 기인함. 이로 인하여 실 사용가치인 전세가격과 갭이 더욱 벌어짐.  ( 중위배수는 총 거래배율에서 가장 중간에 위치한 값임. - 평균이 아님 )

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 7천7백만 원 (+부동산 선점권리금)

 

최종 실거래가 기준 1억5천만워을 권리금으로 지불하고 자산을 매입한 샘.

매입비용의 금융기대수익 월 환산값 : 최근 실거래가 6억 2천만 원

회사채 AA- 3년물 4.61% 기대수익  / 12개월 기준 = 월 55만 원의 초과비용 발생. (수익률 기준)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

해당단지는 야당역과 가까운 지역에 위치하고, 야당역 근처의 상업지구 이용이 편리한 장점이 있음. 초등학교와 비교적 가까운 위치에 있고, 주변에는 차량으로 이용할 수 있는 이마트 운정점이 소재하고 있는 곳임. 예전엔 한빛마을로 더 많이 불려진 지역으로 제법 학원가스럽게 가꿔졌던 곳. 약간 걷는 게 불편하지 않다면, 저렴한 선택지가 주변에 다수 있음.

 

하지만, 인간적으로 역과 가깝다고 말하긴 어렵고 신호가 긴 편이라서 역세권이라고 하기에는 다소 무리가 있음. 실제로 걸어보면 거리 실감이 가능하고, 그래도 가까운 편에 속한다고 할 수 있음. 주위 고가다리가 있어서 거기까지 간다면 신호 무시해도 되지만, 그게 그거인 거라서 의미 없음. 다만 단지 주위로 녹지, 공원형태가 잘 가꿔져 있으므로 불편하진 않음.

 

주변에 과거 공공임대에서 분양전환된 단지들이 길 하나 차이로 존재하며, 각 단지들은 초등학교, 중학교를 품고 있는 형태로 되어 있고, 그쪽으로는 제2자유로로 바로 연결되지만, 롯데캐슬파크타운 1, 2차는 한번 더 거쳐서 가야지 제2자유로 타는 게 가능한 지역임. 근데 이건 의미가 없음. 차량 이동 조건이므로. 한빛 7단지, 8단지보다 한빛 4단지(롯데캐슬파크타운 2차)의 강점은. 야당역과 조금 더 가깝다는 차이와 롯데건설 시공사라는 브랜드 차이임.

 

주변매매, 주변전세 확인하시고 무리하지 않는 조건에서 맞는 평형 찾으시면 될 것으로 보이나, 전용 84, 전용 60위 주의 거래가 많으니 타입은 그쪽으로 검토하시길 권고합니다. 

 

이 주변은 어린아이 키우기에 아주 좋은 조건이라서 따로 말씀드리진 않았으나, 운정신도시는 정말 아이 키우기 좋은 도시는 확실함.