일산서구 대화동 한화포레나킨텍스(주복) 전용84 분석

경기도 고양시 일산서구 대화동 2603 한화포레나킨텍스의 전용 84 타입 위주의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1100세대(총6개동)	저/최고층	49층/49층
사용승인일	2019년 02월 27일	총주차대수	1550대(세대당 1.4대)
용적률	689%	건폐율	55%
건설사	(주)한화건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-921-7922
주소	경기도 고양시 일산서구 대화동 2603
면적	대분류 타입 많으나 거래는 2타입뿐.

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2.  매매가격과 전세가격

전용84타입 세대수 : 270+548 = 818세대에서 거래량 매우 저조 ( 환금성 떨어진다는 점 주의 )

최고가 거래에서 실거래로 가격 띄우기 장난이 다수 보임. 

 

최고가 : 2021년 11월 - 14억 7천만 원

최근가 : 2023년 8월   - 11억 8백만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 거래등록된 전용면적별 월별/면적별 거래량 ( 818세대 + 270세대 = 1,088세대 )

 

현재 가격에 매입한다면, 거래량 기준으로 봤을 때 되팔 때는 수년이 걸릴 것으로 보임. (환금성 매우 나쁨)

 

(2) 거래등록된 전용면적별 월별/면적별 평균거래가격

 

전용 84 타입은 2가지 거래가 혼재되어 평균가격 낸 것임. 더 좋은 타입이라고 주장하는 집주인의 입장은 말 그대로 본인의 주장이고, 가격은 평균치임.

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

실 사용가치로 따지는 전세의 시세는 바닥권에서 많이 이뤄지고 있음. 전세가 배율이 매우 높을 것으로 보이고, 이 부분은 결론 부분에서 다시 짚어볼 예정.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주위와 가격차는 유일한 신축이기 때문이고, 그와 별개로 전세(실 사용가치)측면에서는 주위에 유사 평형의 경우, 전세가격 상승에 제약조건으로 작용하고 있다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 11억 8천만 원 ( 기계적 계산 수치일 뿐임. )

중위전세가 : 4억 9천만 원

전세가율(평균배수) : 2.55
전세가율(중위배수) : 2.41

 

은마아파트를 능가하는 전세가 배율이고, 용산 리모델링 확정된 단지보다 높은 전세가 배율임. (매매시세가 실 사용가치보다 2.41배 높은 곳은 서초, 강남권에서도 재개발 지역이 아닌 이상은 보기 드물기 때문임)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 10억 3천만 원 ( + 부동산 선점 권리금 )

 

최근 실거래가 : 11억 8백만 원 X 회사차 aa- 3년물 금리 4.61% 기대수익

현재 금리 수준에서의 적정가격은 10억 3천대, 금리가 낮아지면 기대수익이 감소하는 관계로 23년 2월 거래된 8억 8천만 원이 적정가격대가 됨. 즉 부동산자산이던, 금융자산이던 시중금리 수준의 수익률을 기대해야 한다는 의미임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

위치는 나쁘지 않으나, 학교들과의 거리는 상당한 편이고, 어린아이를 키우기엔 좋다고 할 수 있는 위치가 아님.

다만, 주변에 상권형성 중이고, 원마운트, 아쿠아플라넷, 킨텍스가 배후로 있어서 레저나 즐길 거리는 좋은 지역임. GTX역이 인근에 생기는 이점도 있음. 평일 시간대에 지나다닐 경우가 있는데, 아이들 걷는 모습은 본적이 별로 없으므로, 차량으로 이동시키는 것으로 보이고, 주변에 EBS나 한류 월드가 있으므로 직주근접인 경우엔 좋은 선택지일 수 있음.

 

다만, 주변 상권은 패퇴하는 모습. GTX가 신설되면 이 근처 상권은 분명히 초토화될 것으로 보임. 지금도 원마운트 상권은 더 이상 망가지기 어려운 지경이며, 서울로 소비하러 갈 것이 분명한 지역임. 

 

결론. 주거 및 레저를 겸하며 생활할 어린 자녀가 없는 세대들이 살기에 좋은 환경이고, 강남권 출퇴근 노릴 경우에도 좋은 선택지임. 최소 중학생 이상의 자녀들이라면 대화 지역보다는 서울역을 통한 종로, 강남역을 통한 강남의 소비가 늘어난다고 보는 게 합리적인 생각으로 보임.

 

결론적으로 주변지역의 상업지에서 거주하며 장사할 계획이 있다면 부정적이고, 직장이 이 근처 혹은 서울역, 강남 근처라면 좋은 선택지가 될 것으로 보인다. 정말 이 주변지역의 상권이 어떻게 될지 걱정되지만, 이번 분석은 상권이 아닌 주거지역 한정이라서 직장과 관련된 선택이라면 좋은 곳으로 보인다. 참고로, 일반 아파트 단지가 아닌 주상복합의 건폐율로 봐선 단지 내에서 조깅, 운동 등은 포기해야 하고, 단지 밖으로 나가서 활동해야 할 곳이다.