김포시 고촌읍 등촌마을청구 아파트 분석

경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1055에 위치한 "등촌청구"아파트의 거래가격과 전세등에 대하여 분석합니다. 규모와 위치 양육의 관점에서 너무 고평가 된 아파트임.
 
 
목차 : 
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	183세대(총4개동)	저/최고층	9층/15층
사용승인일	2000년 12월 15일	총주차대수	184대(세대당 1.00대)
용적률	184%	건폐율	24%
건설사	(주)청구
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-987-3977
주소	경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1055
면적	대분류 2타입

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1-1. 등촌청구 아파트 전용84의 PIR 

도시근로자 3인가족의 중위소득 기준 PIR ( 2023년 기준 )
월 4,434,816원x12개월 = 연소득 5300만 원의 소득을 10원도 쓰지 않고, 모아야 하는 연도가 PIR배수임.
현재 최근 거래가격 4억2천만원은 PIR배수 8 근처에 있다는 의미입니다.

 

2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년 8월 : 5억5천만원
[최저가] 2023년 3월 : 3억 9천만 원
[최근가] 2023년 8월 : 4억 2천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 등촌청구 아파트의 전용면적별 실거래가 평균

전용 59㎡는 세대수가 38세대, 전용 84㎡는 145세대로 세대수가 적기는 하지만, 거래빈도 매우 적음

 

(2) 등촌청구 아파트의 전용면적별 전세가 평균

 

전세기간이 남은 현재 전세 계약 세대수 ( 30세대 ) - 총 세대수중, 16.4%가 전세임대 중.

 
 

(3) 등촌청구 아파트의 층별/전용면적별 최고가격

반면교사를 삼아야 할 거래들입니다. 무조건 오르는 자산은 세상에 없습니다. 역세권이라 오를 거라는 보장도 없습니다. 이곳이 그런 곳이 아닐까 싶습니다. 너무 비싸게 매입된 자산이 어떤지 확인해 보십시오. 다시 돌아오기 힘든 가격대와 층수입니다. 사두면 무조건 오른다? 그럴 수 없고, 우리네 인생은 너무 짧습니다. 신중해야 합니다.
 
 
전용 59㎡의 최고가격은 2021년 7월 3층의 4억 4천5백만 원. (언론의 "부추김"이 이런 잘못된 결정을 하게 만든다)

전용면적(㎡)	계약년월	계약일	거래금액(만원)	층
59	202107	27	44500	3

 
전용 84㎡의 최고가격은 2021년 8월 3층의 5억 5천만 원. (언론의 "부추김"이 이런 잘못된 결정을 하게 만든다)

전용면적(㎡)	계약년월	계약일	거래금액(만원)	층
84	202108	28	55000	6

 

실거래층	59㎡	84㎡
1층	40,000	39,800
2층	27,400	39,000
3층	44,500	32,000
4층	32,300	49,500
5층	31,000	45,000
6층	30,500	55,000
7층		46,700
8층	23,000	38,500
9층	30,500	44,500
10층		50,000
11층		39,500
12층		37,200
13층		36,500
14층		38,700
15층		36,500

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

거래량이 많지 않음에도 가격대의 스펙트럼이 매우 넓게 분포된 전세가격대가 특이한데, 이건 국토부의 자료가 부실한 것으로 봄.
실거래 매매가격은 언론과 부동산유튜버가 붐업시키던 2021년 당시만 튀어 오른 모습임. 전세가격과 갭이 크지 않아서 전세가격발 매매가격 하락방향을 예상. 이 가격대라면 지역변경을 검토하는 게 나을 듯함. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전세가격이 주변시세에서 중간층에 속하고 있음. 실 사용가치는 역세권이므로 있다고 봐야 될 것 같음. 이유는 매매가격의 경우는 하위권에 속해 있음. 연식, 구조, 세대수를 고려해 봐도 이곳의 최근가격인 4억 2천도 매력적이지 않다는 것으로 보임.
 
전세수요는 출퇴근 이용을 위한 것. 이쪽 지역이 출퇴근 시간만 아니면 차량이용이 용이하고, 골드라인도 출퇴근만 아니라면 한적하기 때문. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 2천만 원

전세가 중위가격 : 2억 8천5백만 원(2023년)
전세가율(평균배수) : 1.5
전세가율(중위배수) : 1.46

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 1천만 원 ( +부동산 선점권리금)
 

최근 거래가격 기준 선점된 부동산에 대한 권리금으로 1억 1천만 원 지급하여 거래된 것으로 봄.
최근 거래가격 4억 2천만 원 - (초과비용x12개월/회사채AA- 3년 4.668%)
 
권리금을 실 사용가치로 생각할 수도 있음. 어차피 거주해야 한다면 말이다.
대출이 껴 있다면 이 비용은 더 증가할 수 있음. ( 관건은 가장 효율적인 사용가치를 찾아야 한다는 것임. )
전액 현금 4억2천만원 투자하여 집을 구매했을 때의 조건이고, 대출이자가 회사채 금리를 상회한다면 월 비용은 그만큼 더 지출되고 있다는 것임. 다만, 주택구매로 안정감이 있다면 그건 부수적인 것.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

김포는 어린아이들의 양육에 관심이 없는 도시인 것 같다. 고촌읍은 외곽순환도로 김포 IC 옆에 있는 지역이고 대규모 단지들도 많은데, 전혀 배려가 없는 듯한 모습이다. 일단, 초등학교와 거리가 너무 멀고, 차량 이용하면 되겠지만 상업시설(마트)이 불편할 것 같다. 차 타고 이동한다면 여기서 차라리 고양시로 가서 쇼핑하는 게 나아 보일 지경이다. 
 
초등학교가 없는 게 아니라, 기존 사람들이 살고 있는 지역에 학교가 없고, 그나마 수기힐스테이트 근처의 신곡초등학교가 가까운 편이다. 힐스테이트 2단지길을 이용해 학교 가는 게 좋은 방향인데 그럴 거면 힐스테이트에 거주하는 게 맞다.
 
고촌지역에서 등촌청구아파트 단지 주위는 결혼했어도 아이가 없거나, 혼자 서울로 직장 다니거나, 차량이용해서 외곽으로 가는 사람들에게나 검토대상이 될 아파트 단지다.