덕양구 동산동 동산마을호반베르디움22단지 거래분석

경기도 고양시 덕양구 동산동 365에 위치한 동산마을 호반베르디움22단지는 전용84㎡의 4개의 타입으로 구성되어 있는 곳으로 이곳의 아파트 거래내역을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1426세대(총18개동)	저/최고층	8층/30층
사용승인일	2012년 10월 02일	총주차대수	2182대(세대당 1.53대)
용적률	173%	건폐율	17%
건설사	(주)호반건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	02-382-2293
주소	경기도 고양시 덕양구 동산동 365
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년 9월 : 10억원

[최저가] 2023년 5월 : 6억6천만원

[최근가] 2023년 9월 : 7억5천5백만원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 기간중 현재 전세임대세대수 : 223세대 ( 전세세대율 : 15.6%)

계약기간 : 통상 2년 기준으로 2021년 10월 전세임차인까지 계산.

전세가 평균은 소량거래에 오르는 모습을 보이고 있다.

 

세부 전세계약 내역 ( 전세평균 / 단위 : 만원, 건수 )

계약년월	전세평균	전세건수
2021년10월	55,970	10
2021년11월	39,625	4
2021년12월	50,539	14
2022년01월	52,720	15
2022년02월	44,829	7
2022년03월	46,448	16
2022년04월	49,176	17
2022년05월	46,170	5
2022년06월	50,058	12
2022년07월	49,414	7
2022년08월	49,079	7
2022년09월	51,000	5
2022년10월	44,900	11
2022년11월	40,136	11
2022년12월	43,000	9
2023년01월	40,340	8
2023년02월	39,469	16
2023년03월	41,740	5
2023년04월	42,838	8
2023년05월	45,577	13
2023년06월	44,129	7
2023년07월	44,586	7
2023년08월	42,800	5
2023년09월	47,625	4
현 전세임대수		223

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

정부의 특례보금자리론의 혜택 대상단지 였기도 하고, 가격 급등기를 제외하고도 거래량이 많았던 지역.

초등학교, 고등학교가 단지 근처에 있고, 대형복합쇼핑몰인 스타필드가 단지 옆에 있어서 어지간한 조건들로 봐도 입지가 좋다.

전세 시세는 2021, 2022년도의 급등 거래들도 있었지만, 평이한 가격대도 다수 있었기에, 전세가 급등한 호실만 역전세 맞을 것 같다 보이는 곳. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 역전세로 인한 갱신계약시 차액반환 건수와 전세보증금 반환 평균

년월일	건수	차액	평균
2023-02-03	5	-40,000	-8,000
2023-02-25	1	-18,000	-18,000
2023-06-16	1	-18,000	-18,000
2023-06-23	1	-15,000	-15,000
2023-07-07	1	-15,000	-15,000
2023-04-24	2	-13,000	-6,500
2023-07-08	1	-13,000	-13,000
2023-05-22	3	-12,000	-4,000
2023-07-15	2	-12,000	-6,000
2023-02-07	3	-11,000	-3,667
2023-04-19	1	-10,000	-10,000
2023-01-03	1	-9,500	-9,500
2023-01-08	1	-8,000	-8,000
2023-03-08	1	-8,000	-8,000
2023-05-08	1	-3,000	-3,000

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

동산동에는 오피스텔, 화성파크드림(소형평형), 호반베르디움21단지가 있어서 동네 비교로는 동일평형에서 2곳만 나옴.

스타필드와 가까운게 매매가격 높은 이유중 하나임. ( 21단지보다 22단지가 세대수가 더 많고, 넓은 점도 있음. )

실사용가치인 전세에서 21단지, 22단지가 가격차이가 없다는 것을 보면 알 수 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억8천5백만원

전세중위가격 : 4억3천만원 ( 2023년 )

전세가율(평균배수) : 1.62
전세가율(중위배수) : 1.59

 

전세가배율은 서서히 안정세를 찾아가는 모습임. 하지만, 실사용가치와 매매가격의 차이가 상당히 큰 모습. 적정가격의 수준이 높은것은 상당기간 전세가 배율이 높은 구간을 차지했고, 2023년 하반기 들어서 전세가격이 상승한 이유가 큼.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억5천만원 (+부동산 선점 권리금)

최근 거래가 기준 2억원 권리금 주고 매입한 샘. 주택가격이 더 높았던 시점에 비해서 낮아진 가격대로 보일 수 있으나, 그 급등하던 시절과 금리가 천양지차다. 금리에 따른 이자부담이 적다면 실거주상 생활편의성도 있는 지역이므로, 검토가능.

 

[최근가] 2023년 9월 : 7억5천5백만원

회사채 수익율과 거의 유사한 흐름의 가격대를 유지하고 있었으나, 2020년 4월부터 수익율과 괴리된 가격흐름을 나타냄.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

한적한 지역이고, 창릉천 인근. 물론 창릉천이 "강"은 아니므로 그냥 수변 공원정도로만 생각해야 함. 무엇보다 어린 자녀를 키우는 가정이라면, 초등학교가 인근에 있으므로 양육환경도 좋다. 초등학교쪽 동이라면 좀 힘들지는 모르지만, 걸어서 스타필드가서 이마트, 노브랜드등 이용도 가능하다. 산책겸 말이다. 정말 아주 한적하다. 물론 휴일에는 스타필드 때문에 길이 막혀서 답답하지만, 그건 휴일이나, 공휴일때 일부가 그런 것이니 양지해야 한다.

 

출퇴근 시간을 제한 평일 이지역은 정말이지 한적하다.

 

삼송동은 구파발을 거쳐서 은평, 독립문, 종로 등으로 나아가기 좋은 위치에 있다. 다만, 지하철 "삼송역"은 거리가 좀 있어서 조금 빠른 걸음이라면 이용이 불가능할 것 같지는 않다.

 

특히, 3호선 라인에 근무지가 있고, 출퇴근 시간을 좀 여유있게 가져갈 수 있는 사람들이 거주하기 좋은 곳이다. 서울지역에 구축을 역세권이라고 비싸게 사느니 이곳이 100배는 좀 뭐하지만, 50배 이상은 좋다. 

 

전반적으로 아이 키우며, 살기 좋은 곳이다. 가격은 현재 낮지 않은 가격대이고 최근 거래가격에서 5천~1억정도 내려온다면 무리하지 않는 선에서 대출받아서 실거주 해도 좋을 곳이다.