김포시 고촌읍 수기마을힐스테이트1단지 거래분석

경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1269에 위치한 수기마을힐스테이트 1단지의 전용 84㎡을 통합하여 분석합니다. 그 외 기타 평형의 거래내역도 함께 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1253세대(총27개동)	저/최고층	10층/15층
사용승인일	2008년 04월 14일	총주차대수	1684대(세대당 1.34대)
용적률	214%	건폐율	19%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-985-0425
주소	경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1269
면적	대분류 타입 많음

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년 10월 : 7억6천만원

[최저가] 2023년 5월  : 4억 9천5백만 원

[최근가] 2023년 9월 : 6억

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 실거래 가격대 (평균가격 / 단위 : 만원)

주거래 되는 평형은 전용 84㎡, 전용 101㎡

 

(2) 층별/전용면적별 최고 실거래가격 (평균가격 / 단위 : 만원)

주황색은 각 전용면적의 전체 층에서 가장 고가의 실거래가격. -> 이런 표를 볼 때마다, 인간의 비합리적이고, 조급한 마음을 엿볼 수 있다. 전용면적별 / 층별 최고가임을 감안한다면, 그리고 고층일수록 더 값어치가 진짜로 있었다면, 더 큰 면적에 더 높은 층보다 더 비싼 가격을 지불하고 급하게 계약해야 했었을까? 생각해 볼 문제다.

층	84㎡	101㎡	127㎡	128㎡	133㎡
1	52,000	72,000			59,500
2	66,000	51,500	82,800		64,000
3	67,800	71,000	74,700	65,000	79,000
4	68,000	73,700	89,300		72,000
5	71,000	69,000	75,000	39,600	76,000
6	76,000	70,000	89,500	59,000	49,000
7	74,800	70,000	76,000		53,500
8	60,000	75,000	63,500		47,000
9	65,500	70,000	59,000		60,000
10	66,000	63,000	88,000		69,300
11	56,000	80,000	46,500	46,000	89,000
12	73,000	74,000	79,000	54,000	79,000
13	75,500	64,800	75,000		52,000
14	69,000	75,500	68,000		57,500
15	64,000	78,300	47,800	55,000	52,500
평균가	66,973	70,520	72,436	53,100	63,953

 

(3) 전용면적별 전세보증금 가격 (평균 / 단위 : 만원)

2021년 1월부터 최근까지의 전세보증금 평균

전용 84의 전세가격이 9월에 튀었는데, 전용 101보다 높다. 이건 층 선호도가 영향인 듯 하고. 2023년 9월 전세는 11층.

 

(4) 전용면적별 전세거래 건수

전용 128㎡은 2021년 1월~23년 9월까지 1건 전세, 전용 127㎡, 은 3건이 전무다. 전용 84㎡, 전용 101㎡이 전세거래에 있어서 주력 평형대다.

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매는 정상가격으로 향하고 있다. 전세는 높은 가격대의 갭투기 세력이 가격을 올려보려 애쓴 흔적이 보이지만, 중위가격대의 전세는 2021년을 제외하고 정상범주에서 거래되었다. 이 이상의 전세는 역전세로 돌아왔다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매에 있어서는 "캐슬 앤 파밀리에시티 2단지"가 높은 가격대에 거래량이 많은 편이다. 수기힐스테이트 1단지의 경우 중위 가격대에 위치하고 있고, 중위가격대가 5억 5천대인 반면, 캐슬 앤 파밀리에시티 2단지의 중위가격대는 5억 9천만 원 수준.

전세에 있어서는 꽤 높은 가격대와 낮은 가격대를 보이고 있다. 높은 가격대의 전세는 아마도 초등학교 수요일 가능성과 고층일 가능성이 있다.

 

수기힐스테이트의 2023년도 전세가격은 중위가격대에 위치하고 있다. 3억2천만원

주변 실거래가격 비교(최근)	주변 전세가격 비교(최근)

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억7천7백만 원

2023년 전세보증금 중위가격 : 3억2천만원

전세가율(평균배수) : 1.53
전세가율(중위배수) : 1.49

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 5천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근가격 기준 1억 5천만 원 권리금 주고 매입한 것과 같은 개념임. 또한 권리금은 받을 수도 받지 못할 수도 있는 것.

회사채 AA- 3년물 4.668% 수익률

최근가 : 6억 원

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

신곡초등학교를 품고 있고, 김포 골드라인을 이용할 수 있는 거리에 위치한 아파트 단지. 외곽순환고속도로 김포 IC를 지나다 한 번쯤은 봤을 아파트 단지다. 이번 조사하면서 이 단지가 2008년 사용승인이란 것에 또 한 번 놀랐다. 그만큼 신경 쓰고 다니지 않았던 단지이기도 하다. 

 

정말 너무하다고 생각될 정도로 인근에 상업시설이 부족한 편이다. 외곽순환고속도로 인근에 있지만, 생활하며 이점보다는 단점으로 작용할 것들이 너무 많아 보인다. 왕복 8차선 인근의 집이 얼마나 시끄럽고, 비산 먼지가 많은지는 경부고속도로 주변의 단지나, 이곳 외곽순환도로 근처의 단지를 보면 잘 알 것 같다. 소음이 문제가 아니란 의미다.

 

하지만, 초등학교는 단지 깊숙이 들어서 있고, 주변에 파출소, 공원등이 있어서 면학과 어린아이들을 키우기엔 더없이 좋은 장소로 보이기는 한다. 아이 키우기엔 좋다고 생각한다. 더불어 "고촌교회" 자리에 교회가 아닌, 도서관이 있었다면 정말 좋았을 것 같다는 아쉬움이 든다.

 

물론 상업시설은 차 타고 가면 된다. 이건 다시 말하지만, 그다지 큰 문제가 아니라 생각한다. 반드시 소음, 상업시설(대형 마트의미) 접근성등을 직접 방문하여 체크해 볼 필요가 있는 곳이다.