남양주시 다산동 힐스테이트 황금산 아파트 분석

경기도 남양주시 다산동 3720에 위치한 힐스테이트황금산의 전용 84 위주의 거래내역을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1300세대(총14개동)	저/최고층	12층/24층
사용승인일	2018년 04월 25일	총주차대수	1520대(세대당 1.16대)
용적률	220%	건폐율	16%
건설사	현대건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-554-4841
주소	경기도 남양주시 다산동 3720
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년 10월 : 9억2천만원

[최저가] 2023년 5월 : 6억 6천만 원

[최근가] 2023년 8월 : 7억 4천5백만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 국민평형 59㎡, 84㎡ 월별 평균가격 (거래빈도)

 

(2) 기타 평형 월별 평균가격 (거래빈도)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

현재 적정가격대인지 확인이 필요한 상황임. 2022년 거래 실종 후, 하한가보다 높은 가격대이므로 유동성 배제된 상태에서의 가격흐름을 확인하고 접근하는 게 나아 보임. (아직 비싸다는 느낌)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매가격은 하위권인데, 전세가격은 중위권에 속함. 실사용가치가 높다는 의미고, 타 단지가 고평가 되어 있다는 의미로 받아들이는 게 나아 보인다. 역시나 지역적으로 좀 같혀있는 단지로 보이는게 원인이지 않을까 싶다. 큰 도로와 거리가 있어서 조용해 보이나, 뒤쪽으로는 공원등이 있어서 나아갈 수 없는 위치에 있다. 하지만, 초교, 고교가 단지 주위로 있으므로 육아하며 살기에는 참 좋아 보이는 곳 같다. 실 사용가치는 있으니, 전세가격은 중위선에 걸쳐있다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 7억 1천만 원

전세 보증금 중윗값 : 4억 4천만

전세가율(평균배수) : 1.54
전세가율(중위배수) : 1.6

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 5천만 원 (+부동산 선점권리금)

 

최근 거래가격 기준 2억 원의 권리금을 주고 산 개념임. 이마저도 기존 가격대가 수익률보다 상단에 있어서 초과비용을 과소하게 잡아서 계산한 것임. 매수자 입장에서 이 정도의 권리금을 인정하고 매입하던, 아니면 안사면 그만임.

 

[최근가] 2023년 8월 : 7억 4천5백만 원 - 초과비용*12개월 / 회사채 AA-3년물 수익 4.867% (23.10.5 기준)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

양정초등학교를 길 하나 사이에 두고 있으며, 경의 중앙선 도농역세권지역. "도시와 농촌"이라 해야 할지... 나쁜 의미가 아니라 상당히 고즈넉한 분위기의 지역이다. 매우 조용한 단지로 보이고 단지 구성도 상당히 깔끔해 보인다. 아이 키우기에 적합한 지역이고, 상업지구와 먼 것이 단점이다. 상업지구야 가끔 차 타고 이동하면 그만이니 단점이랄 수 없을 것 같기는 하지만, 여기 역시 차량이 없으면 매우 불편한 지역으로 보인다. 단지 내 상가만으로는 한계도 명확해 보인다. 

 

남양주 IC와 거리가 가까우니, 차량을 이용해서 서울로 진출하는 것도 시간대만 잘 맞춘다면(새벽) 아주 빠른 접근이 가능한 곳이다. 

 

아이 키우며 살기 좋은 곳으로 보이고, 향후 개발이 어디까지 진행될지 모르나 현재의 지세상으로는 뒤가 막힌 지역이다. 단지 주위로 도로가 잘 되어 있으니 출, 퇴근 시간에만 나가고, 들어가는데 시간이 많이 안 걸린다면 좋은 곳 같다.

 

지도상으로 봤을 때 그렇다는 것이고, 관심 있으신 분들은 꼭 가보시고 판단하시길.