경기도 고양시 덕양구 동산동 344에 위치한 동산마을 호반베르디움 21단지의 아파트 거래분석을 합니다. 삼송지구에 위치하고 있는 곳입니다.
목차 :
1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가
1. 단지 개요
| 세대수 | 405세대(총5개동) | 저/최고층 | 22층/25층 |
| 사용승인일 | 2012년 07월 31일 | 총주차대수 | 621대(세대당 1.53대) |
| 용적률 | 179% | 건폐율 | 14% |
| 건설사 | (주)호반건설 | ||
| 난방 | 지역난방, 열병합 | ||
| 관리사무소 | 02-355-7510 | ||
| 주소 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 344 | ||
| 면적 | 대분류 1타입 | ||
2. 매매가격과 전세가격
[최고가] 2021년 8월 : 8억8천5백만원
[최저가 및 최저가 ] 2023년 9월 : 6억 2천만 원
| 실거래가격 추이 | 실거래와 전세가격 추이 |
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(1) 기간 내 전세 임대건수 : 기간내 59건 (전세임대율 : 14.7%)
전세거래 세부내역
| 계약년월 | 전세가평균 | 거래건수 |
| 2021년10월 | 36,000 | 1 |
| 2021년11월 | 51,170 | 5 |
| 2021년12월 | 50,264 | 3 |
| 2022년01월 | 47,750 | 4 |
| 2022년02월 | 45,967 | 3 |
| 2022년03월 | 47,000 | 1 |
| 2022년04월 | 52,000 | 1 |
| 2022년05월 | 44,033 | 3 |
| 2022년06월 | 40,975 | 2 |
| 2022년07월 | 55,000 | 2 |
| 2022년08월 | 49,150 | 2 |
| 2022년09월 | 49,020 | 5 |
| 2022년10월 | 46,500 | 2 |
| 2022년11월 | 37,667 | 3 |
| 2022년12월 | 41,000 | 2 |
| 2023년01월 | 35,000 | 1 |
| 2023년02월 | 33,600 | 1 |
| 2023년03월 | 35,000 | 2 |
| 2023년04월 | 36,667 | 3 |
| 2023년05월 | 40,350 | 4 |
| 2023년06월 | 43,513 | 4 |
| 2023년07월 | 36,000 | 1 |
| 2023년09월 | 45,375 | 4 |
| 임대수량 | 59 | |
3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터
가격급등기에 극적인 거래량 감소가 포인트임. 거래가 감소하니 가격이 급락. 2023년 정부의 부동산 대출 확대정책으로 거래량은 회복했다고 생각될 수준은 아님.
전세가격은 2021년 중윗값을 한참 벗어난 높은 가격대. 이 부분은 올해 역전세로 돌아옴. 건수는 몇 건 안 됨.
| 계약년월 | 이전계약금 | 갱신보증금 | 층 | 차액 |
| 202304 | 50,000 | 38,000 | 1 | -12,000 |
| 202305 | 53,000 | 48,000 | 20 | -5,000 |
| 202309 | 55,000 | 46,000 | 5 | -9,000 |
| 연도별 실거래가격 | 연도별 전세거래가격 |
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4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?
동산동에 현재 아파트 단지가 3개뿐이고, 전용 84에서 비교될 단지는 22단지 호반베르디움뿐임.
동산동이 그렇다는 것이고, 삼송동 전체로 확대하면 비교군 아주 많으니, 검토해 볼 필요 있음.
| 주변 실거래가격 비교 | 주변 전세가격 비교 |
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5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론
(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 9천5백만 원
전세가격 중윗값 : 3억 8천5백만 원
전세가율(평균배수) : 1.67
전세가율(중위배수) : 1.54
호반베르디움 21단지의 2012년 초반과 2021, 2022년의 진폭이 워낙 컸었기에, 전세가배율이 높게 나타나고 있음. 이전 2016년~2020년의 안정 구간도 진폭이 작지 않았으나, 차라리 그 시기가 안정적인 전세비율.
| 매매가와 전세가 흐름 | 전세가율 그래프 |
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(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 3천만 원 (+부동산 선점 권리금)
최근 거래가 기준 9000만 원의 권리금 주고 매입한 것과 같은 의미임. 이 정도의 권리금이라면 검토하는 것도 큰 무리는 아닌 수준으로 보임. 관건은 무리한 대출이 아닌지에 대한 판단 필요.
[최저가 및 최저가 ] 2023년 9월 : 6억 2천만 원
회사채 AA- 3년물 수익률 4.668% 적용
| 월 거주비(기대이익) | 최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭) |
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(3) 해당단지 종합평가
호반베르디움 21단지는 고양동산초등학교를 길 건너가야 하는 부분이 있음. 호반베르디움 22단지보다 스타필드와의 거리가 멀고, 지하철 3호선 삼송역과의 거리 또한 그만큼 더 먼 불리한 점이 있음. 그 외의 조건은 호반베르디움22단지와 유사하나, 비교단지와 거의 절대적인 비교 열위의 조건임에도 가격이 비슷하다면, 무조건 22단지를 택하는게 옳아 보임.
그외 조건은 비슷함. 아래는 22단지 분석자료.
덕양구 동산동 동산마을호반베르디움22단지 거래분석
경기도 고양시 덕양구 동산동 365에 위치한 동산마을 호반베르디움22단지는 전용84㎡의 4개의 타입으로 구성되어 있는 곳으로 이곳의 아파트 거래내역을 분석합니다. 목차 : 1. 단지 개요 2. 매매
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