용인수지구 죽전동 도담마을7단지 뜨리에체 아파트 분석

경기도 용인시 수지구 죽전동 414에 위치한 도담마을7단지 뜨리에체 아파트의 전용84타입 기준으로 실거래, 전세, 월세를 분석한다.

 

 

1. [명칭] 단지 개요

세대수	430세대(총6개동)	저/최고층	16층/20층
사용승인일	1999년 02월 27일	총주차대수	434대(세대당 1.00대)
용적률	249%	건폐율	19%
건설사	중명건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-264-5858
주소	경기도 용인시 수지구 죽전동 414
면적	대분류 3타입

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2.  [명칭] 매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 79,000만원

[최근 실거래가] 2023년 거래없음

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1)도담마을7단지 뜨리에체 전용59타입 월세보증금, 월세, 전세(계약기간내)

전용면적(㎡)	59㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111	5,000	100	27,300
202112			33,820
202201			28,350
202202			29,135
202203			37,000
202204	20,000	68	30,225
202205			33,360
202207			26,250
202208			30,225
202209	22,500	39	31,500
202210	15,000	60	32,800
202211	3,000	140	35,017
202212			28,000
202301	15,000	65	30,000
202302	14,000	50
202304			29,000
202305	5,000	115	25,837
202306	3,000	120	30,375
202307			30,100
202308	10,000	85	27,000
202309			37,000

 

(2)도담마을7단지 뜨리에체 전용84 타입 월세보증금, 월세, 전세(계약기간내)

전용면적(㎡)	84㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111			41,745
202112			37,350
202201	30,000	20	34,388
202202	30,000	9	36,000
202203			35,950
202204			33,000
202205			35,700
202206	34,000	5	41,500
202207	4,000	135	42,871
202208			45,000
202209			43,000
202211			34,000
202212			37,000
202301	25,000	29
202302	20,000	50	33,956
202303	24,000	50
202304			33,500
202306			33,015
202308			38,285
202309			31,750
202310			42,000

 

(3)도담마을7단지 뜨리에체 전용114 타입 월세보증금, 월세, 전세(계약기간내)

전용면적(㎡)	114㎡
전월세구분	월세보증금	월세	전세
202111			61,000
202112	15,000	60
202201			37,800
202203			52,000
202206			54,000
202209			42,000
202212	33,000	25	37,850
202302	5,000	140
202303			44,000
202305			36,250
202306	4,000	170

 

(4)도담마을7단지 뜨리에체 전용면적별 실거래가 평균

뜨리에체 월별/전용면적별 평균실거래가

 

3. [명칭] 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

 

과유불급. 2021년 가격 급등후, 2022~2023년 거래 한건도 없음.

이에반해 저세가격의 경우, 중위값의 전세가격대는 꾸준한 가격대를 유지하고, 2022년 전세가격이 중위값 보다 더 높은 가격대로 상승했다. 현 상태대로라면, 2024년에 역전세는 분명하다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. [명칭] 아파트 근처의 매매가와 전세가비교(기준 - 전용면적 :  ㎡)

매매건의 경우엔 거래가 없으므로 2023년 죽전동 유사 전용면적84를 참고.

전세의 경우, 중간 가격대이지만, 인기있는 곳은 확실히 아닌 것 같음. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. [명칭] 아파트 적정가격과 데이터 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억5천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 34,500만원

전세가율(평균배수) : 1.47
전세가율(중위배수) : 1.3

 

꾸준한 전세가격에 비해서 2021년 마지막 실거래이후 거래없음의 모습. 거래가 없으면 결국 가격은 인하될 수 밖엔 없다는 것을 알려주려는 단지인 것 같다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억3천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 거래없음. ( 가상거래 투입 : 13층 호가 6억3천만원 대입 )

월수익율 106만원 정도가 (회사채 AA- 3년물 수익율 수준임. : 수익율 4.801% )

 

현재 네이버부동산 호가에 13층 기준 호가를 대입했을 때, 현재의 금리상태에서 2억원의 권리금이 붙어있는 상태임.

2억원이면 상당히 높은 가격대로 충분히 검토 후, 접근시 가격할인 요청이 필요한 상태로 보임.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

포은대로를 고가다리로 건너면 "신촌초등학교"가 있다. 그리고 리모델링을 하는 것으로 보인다. 현재 상태로 사용가능 조건으로 분석했습니다. 현재 리모델링이 어떻게 진행중인지, 공사는 시작했는지 등의 정보가 없어서 종합평가가 불가한 대신에 현재 알려진 리모델링관련 간략한 정보를 추가한다. 근데, 조금 이상하다. 

 

리모델링 공사할 아파트라더니, 왜 전세, 월세 계약들을 하는건지 의아하다. 

 

 

<신문기사상의 리모델링 관련부분 간략한 정보>

리모델링이 진행된다면, 상당한 분담금이 예상되므로, 주변 시세를 잘 보시고 접근하셔야 할 것 같습니다. 평수가 증가하고 뼈대를 남긴채 새 건물이 되는건 분명하겠지만, 2022년도 10월 뉴스를 기준으로 1924억원이었으니, 증가분을 모두 84타입으로 64세대 9억에 분양한다면, 대략 430세대에서 세대당 균등분배로 3억2천정도 공사비를 부담해야 한다. 

 

물론 작은평수의 사람들은 더 적게 낼테고, 넓은 평수의 사람들은 그만큼 더 내야 할테고.

그렇다면 6억3천만원 + 공사비 3억2천 = 9억5천만원 ( 33평->40평대 아파트)가 되는 것이다. 

 

물론 공사비 증액없고, 33평대 증가세대를 9억원에 분양한다는 조건인데, 이 조건이 변동될 수 있으므로 정확한 추정은 당사자가 아닌 이상은 어렵다.