김포시 운양동 한강신도시 반도유보라2차 실거래 현황

경기도 김포시 운양동 1300-3 김포한강신도시반도유보라2차 아파트는 김포골드라인 운양역 인근에 있다. 청수초등학교와 단지가 접하고 있고, 김포제일고등학교와도 가깝다. 운양역 주변 중심상업지구 근처.

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 한강신도시 반도유보라2차(주택유형:아파트) 기본 정보(4년 데이터)

* 국토부실거래가 데이터 변경에 따른 구성 변경에 따른 데이터 비교기간 3개년을 기준으로 함. 

(1) 단지주변 정보

반도유보라2차아파트는 단지와 붙어 있는 청수초교와 가까운 중심상업지구로 양육과 생활편의에서 좋은 입지로 보인다. 

1498세대의 대단지로 접하고 있는 공원이 없는건 그다지 흠이 될 것 같지는 않아 보인다. 다만 중학교는 초등학교, 고등학교에 비해서 거리가 좀 있는게 흠이다. 701동에서 길하나 건너면 모담공원이 있고, 706~707동은 김포골드라인과 가깝다. 다만 평형이 전용59타입 하나로 구성되어 있어서 좀더 큰 평형이 필요할 경우엔 이사가야 한다. 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	김포한강신도시반도유보라2차
주  소	경기도 김포시 운양동 1300-3
건물동수	13	최고층수	30
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2013/11/14	건물분류	아파트
분양세대	1498	주차대수	1710
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	(주)반도건설
건설사	(주)반도건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	세화종합관리(주)	관리소	031-985-5860
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)듀델코리아	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	179%	건폐율	14%
전용타입	1타입

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

매매정보 : 2024년 2월 - 39,000 ~ 47,000만원 ( 최고가 : 2021년 10월 62,000만원 )

전세정보 : 2024년 2월 - 28,000 ~ 30,000만원 

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2024년 1월 보증금 8000만원 / 월세 100만원

2024년 1월 보증금 10,000만원 / 월세 80만원

2024년 1월 보증금 12,000만원 / 월세 70만원

 

통상적인 월세보증금은 2000~3000만원이고 월세는 120~130만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

총 1498세대 중, 587세대가 임대물량으로 실거래되었음. ( 2022년 + 2023년 전월세 합계 )

 

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

중위가격대에서 반도유보라2차는 안정적이나, 2022년도로 보이는 아파트 가격 바닥으로 인식하고 최고점 대비 저렴하여 매입한 가구들이 있는 것으로 보임. 중위가격으로 50%를 벗어난 5억5천만원대 거래가 다수 보임.

 

중위가격기준대에서 검토하시길 권고합니다. 운양동에서 가장 가격갭이 큰 곳은 한강신도시푸르지오로 가격 범위는 넓지만, 중위가격대는 3억5천~4억원 미만대에 위치하고 있음.

2. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

최근 거래가격대 기준으로 적정가격대에 3억9천만원과 4억3천만원대는 적정가격대에 위치함. 이 보다 가격이 상승한 것은 적정가격대에서 이탈이 커서 비용대비 수익성이 낮아짐. 이 부분은 아래의 월세와의 비교에서 확인.

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월 보증금 3000만원 / 월세 130만원 (최고 월세구간)과 비교했을 때, 적지만 수익 구간이 확실한 가격은 3억9천만원대임. 바로 월세 놓으면 들어간 비용대비 적지만 수익은 남. 아파트 투자하는 사람들은 장기적 자산가치 상승을 기대하며, 3~5년은 버텨야 할테지만, 적은 수익을 보며 버티는 것과 적자를 보며 버티는 것은 차이가 있음.

 

월150만원을 초과하는 구간에서 매입한 분들은 실거주하며 직주근접이면 무관하나, 투자적 관점이라면 추후 아파트 가격이 상승, 하락에 대해서는 알 수 없으나 현 시점에서는 채권투자가 나음. 

 

혹여나 아파트를 월세 놓는 사람이 작지만 내집마련하려는 사람이라고 생각하는 분은 없을 것이라 생각함.

주택 월세 놓는 사람들은 100% 투자자로 봄.