김포시 풍무동 풍무센트럴푸르지오 실거래 가격 현황

경기도 김포시 풍무동 289 풍무센트럴푸르지오는 김포골드라인 풍무역 인근에 위치하고 신풍초교와 가까운 위치. 새장터 공원 건너편으로 풍무 푸르지오가 있는 2467세대의 대단지. 

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 풍무센트럴푸르지오 (주택유형:아파트) 기본 정보 (4년 데이터)

* 국토부실거래가 데이터 변경에 따른 구성 변경에 따른 데이터 비교기간 3개년을 기준으로 함. 

(1) 단지주변 정보

제2종일반주거지역에 위치하고 인근에 준공업지역이 있어서 직주근접 용이. 김포골드라인 풍무역과도 가깝고, 단지 우측에는 공원, 좌측에는 일반상업지역이 있어서 생활편의성도 나쁘지 않은 환경임. 대형마트인 홈플러스도 도보 이용가능하며, 김포대수로 시점부에 위치하여 산책등 용이할 것으로 보임. 본 단지의 가장 큰 경쟁력은 신풍초교가 인접해 있다는 것으로 풍무 푸르지오에 비해서 더 나은 양육환경임.

(2) 단지정보 개요

단지명	풍무센트럴푸르지오
주  소	경기도 김포시 풍무동 289 풍무센트럴푸르지오
건물동수	22	최고층수	35
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2018/06/22	건물분류	아파트
분양세대	2467	주차대수	3294
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	대우건설
건설사	스카이랜드(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)화신지엠에스	관리소	031-989-4208
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)세이프원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
용적률	219%	건폐율	15%
전용타입	5타입

 

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

최근 매매가격 : 62,500~67,000만원 ( 2024. 1 )

최고 매매가격 : 85,500만원 ( 2021. 10 )

최근 전세가격 : 29,600 ~ 43,000만원 ( 2024. 1)

 

매매와 전세에서 모두 월 거래에 있어서 층, 향, 동등의 조건에 따라서 가격 편차가 있는 단지임. 심할 경우엔 1억 이상의 편차가 발생하기도 하므로, 선호 "동" 분석이 필요함. ( 국토부에서 2024.2.13 이후 등록될 자료에는 표시될 예정 )

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근(2024.1) 월세보증금 : 5000만원, 5500만원 / 월세150만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건수

2023년 매매 112건 -> 2024년 2월 14일까지 : 3건 매매

2024년의 거래량을 예측하긴 어려우나, 전세 수요는 2년에 걸쳐서 100건 이상이 있었고, 월세는 가격이 비싼 것으로 보이는 것인지, 2022년에 비해서 감소한 모습을 보임.

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

주거 요건과 지하철 인접, 생활편의성등이 타 단지에 비해서 우위의 경쟁력을 갖추고 있는 것으로 보임. 인근단지인 풍무푸르지오아파트보다 중위가격대에서 더 높음. 

 

2022년1월 이후의 풍무동 아파트 단지의 거래 가격대가 비교적 안정적 수준의 폭을 가지고 있으나, 2022년의 저점 인식으로 매입에 뛰어든 고가 거래의 흔적이 남아 있음. 

2. 풍무센트럴푸르지오 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

기대수익이 안정적 채권투자 기대수익에 비해서 상당히 높게 잡혀 있는 모습이나, 최근 거래에서 비교적 적정한 기대수익으로 낮춰지고 있다. 붉은색의 채권 기대 월수익금과 가까울 수록 적정함.  대출없는 현금 구입조건에서의 월 수익금액이고 자산을 매입하므로써 월에 잃게 되는 기대수익(기회비용)이다. 적정한지 아닌지는 실거주, 투자에 따라 다르므로 참고.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세 기준하여 투자수익율은 마이너스 구간이다. 5000만원 보증금을 4% 예금한다해도, 세전 월 16만6천원인데, 월세 최고가격인 150만원과 합치면 167만원이다. 당 자산을 매입하여 월세 놓는건 최근 최저 거래가격을 기준으로 208만원의 월기대수익이 가능한데, 40만원 정도 마이너스 상태인 것이다. 

 

월세놓는 가구가 내집마련을 위한 실수요자가 아니라 생각하기 때문이며, 자산가치 상승을 기대하며 투자한 투자자로만 보기 때문에 현시점에서 그렇게 판단한다. 직주근접에 지하철 인근 직장인이고 어린 자녀를 키우는 실거주 가구는 위의 수익율 조건은 무시해도 좋다. 가격은 더 내려가야 할 것 같다. 진짜 실거주자들에게 기회가 돌아갈테니 말이다.