김포시 풍무동 풍무푸르지오 아파트단지 실거래분석

경기도 김포시 풍무동 1060에 위치한 대단지 풍무푸르지오의 전용 59 타입을 중심으로 전체 전용면적별 전세, 월세, 실거래상황을 분석합니다.
 
 

목차 : 

1. 단지 개요
2. 매매가격과 전세가격 추이
3. 연도별 실거래가와 전세거래가
4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교
5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	2712세대(총23개동)	저/최고층	19층/35층
사용승인일	2016년 06월	총주차대수	3382대(세대당 1.24대)
용적률	199%	건폐율	16%
건설사	(주)대우건설, 동부건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-981-9892
주소	경기도 김포시 풍무동 1060
면적	대분류 5타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)
 
[최고 거래가격] 2021년 3월 : 6억7천5백만원 (25층)
[최근 거래가격] 2023년 9월 : 5억1천만원 (15층)

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 풍무푸르지오의 계약기간내 월세보증금 및 월세 평균

월세보증금 및 월세 평균 ( 단위 : 만원 )

 

(2) 풍무푸르지오의 계약기간내 전세보증금 평균

전세보증금 평균 ( 단위 : 만원)

 
(3) 풍무푸르지오의 전체 전용면적 실거래가 평균

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매는 2020년 정부의 조정대상지역 설정 후, 2021년부터 거래량은 대폭 감소하고, 2022년 가격하락 되었다.
2023년 2월 후 정부의 가계대출 확대정책인 '특레보금자리론'의 영향으로 거래가격과 거래량이 증가하는 모습을 보인다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 조정대상지역 지정과 거래량 참고

 
김포 전체를 대표할 수는 없지만, 2000세대가 넘는 풍무푸르지오를 기준으로 해당 지역의 거래량 폭증이 일어나던 2018년~ 2020년까지의 아파트 거래량 변동사항을 본다면, 정말 우리나라는 글렀구나... 하는 생각이 든다. 아파트를 왜 짓는 것인지? 하는 의문이 든다. 무엇이 정상상 태인지에 대해서는 사람마다 다른 시각을 가질 수 있다. 하지만, 분명히 투기수요가 유입되었고, 그들은 매입가격에 차액을 남기고 2020년에 거의 탈출한 것 같다. 요즘 들어서 아파트 단지마다 임대율을 살펴보는데 총세대수에서 차지하는 임대율이 이곳 풍무푸르지오는 적은 편이다. 즉 실수용자들이 사는 지역이란 말인데, 앞선 투기수요가 "선점"했다는 이유로 실수요자들의 목돈을 강탈해 간 것이나 다름없다고 생각된다. 
 
돈을 어디서 어떻게 벌던지 상관할 바, 아니나 "의식주"는 건드리지 않았으면 좋겠다는 순진한 생각을 해본다. 순진한 생각이란 건 결국 바람 돼도 되지 않을 테고, 그러니 이 나라는 글렀다고 생각된다. 아래의 그래프는 투기수요가 훑고 지나간 상흔들이다. 평상시의 정상거래량과 투기수요가 가미된 거래량.

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전세, 매매가격은 상위권에 속해있다. 다만, 매매와 전세는 약간 다른 양상을 보이고 있다. 
실사용가치인 전세에서는 "김포풍무꿈에 그린 더포레듀 4단지"라는 곳이 두각을 나타내고 있다.
"김포풍무꿈에그린더포레듀4단지" : 유현초교, 풍무중학교와 붙어 있다고 봐야 할 정도. 자녀양육에는 이곳이 더 나은 듯.
풍무푸르지오는 초등학교, 중학교와는 조금 떨어져 있다. 단지가 크므로 114동에서부터 하면 상당한 거리가 된다.
 
역과 가까운 곳을 선택하는 경우에는 풍무 푸르지오 시리즈를 선택하는 것 같은 모습이다. 이것도 재밌는 비교대상이 된다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론 (전용 59 타입)

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 5천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 2억 8천7백만 원
전세가율(평균배수) : 1.58
전세가율(중위배수) : 1.56
 
2023년부터 서서히 진폭이 줄어들고 있음. 커다란 진폭의 움직임이 2019년, 2020년, 2022년 있었는데, 최근 2022년부터의 진폭은 전세가 하락이 원인이다. 그리고 2023년 전세가와 매매가가 동시에 오르는 모양을 보이고 있다. 10월이 끝나가고 있지만, 11월이 되어야 10월의 매매, 전세집계가 끝난다. 2023년 11월까지 기다렸다가 상황 보고 접근하시길 권고.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 
(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 2천만 원 (+주택 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 9월 : 5억 1천만 원 (15층)
회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.831%
 
최근거래가 기준 9천만 원 권리금을 주고 구매한 샘이다.  현재의 고금리 구간에서 전액 현금매입 기준이고, 대출이 있다면 권리가격은 더 내려가야 한다. 현시점에서 매입보다는 11월에 10월 거래량, 통계를 보고 그간 호가변화를 유심히 보며, 접근하길 권한다.
 
% 2018~2020년 초까지 철저히 수익 계산된 가격에 매집했던 물량들을 2020년부터 본격 수익화(매도)하고 나가는 모습.
이곳은 저평가 구간도 없다. 정확히 수익률에 맞춰져 있다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

초등학교와 거리가 있어서 양육에는 중간정도 수준. 그 논란의 김포골드라인 역과는 초교보다는 가까움. 어린 자녀의 양육과 교육환경과는 좀 거리가 있음. 모든 조건이 "풍무센트럴푸르지오"와 유사하지만, 풍무푸르지오에는 초교가 없다. 이 부분은 어린 자녀 있는 분들은 유의.
 
계약기간 내 임대량 : 월세 105세대, 전세 289세대 ( 총 임대율 : 14.5% )로 실거주 세대가 많은 곳. 실제로 매입거주하는 사람들이 많다는 것은 긍정적이다. 대단지에 역도 가까운 편이다.
 
단지 옆으로 흐르는 건 수로다. 밀물썰물이 있는 곳으로 알고 있는데, 수로인니 좀 막아놨을지는 모르겠다. 좌측으로 새장터 공원이 있고, 우측으로 물이 흐르는 단지라서 좋게 보면 좋을 수 있지만, 내 생각엔 막힌 곳 같아 보인다. 위쪽 수로 건너편으로 오피스들이 있는 상업지구가 풍무역과 있다. 
 
단지 안쪽과 외부의 조경은 훌륭하다. 
 
가만히 보니 왠지 성곽 같다. 김포대로 679번 길이란 길을 통해야만 안팎으로 나아갈 수 있는 그런 곳. 답답해 보였던 이유였다. 오해는 하지 마시고, 좌측, 남측으로는 공원과 밭이 있다. 섬은 아니니 안심하시고, 지하철이 필요한, 아이가 없는 분들에겐 좋은 선택지일 수 있다.