성남시 분당구 이매한신 아파트 거래분석

경기도 성남시 분당구 이매동 124에 위치한 이매한신 -이매촌(한신)-의 매매, 전세, 월세 현황을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1184세대(총12개동)	저/최고층	12층/25층
사용승인일	1993년 11월 30일	총주차대수	1042대(세대당 0.88대)
용적률	210%	건폐율	14%
건설사	한신공영(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-704-3797
주소	경기도 성남시 분당구 이매동 124
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  ㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2022년 4월 : 10억 2천만 원 (14층 )  ( 2021년 7월 같은 가격 ( 12층) )[최근 거래가격] 2023년 9월 :   8악5천만원 (15층 )

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 이매한신 월세 및 월세보증금 현황 평균 (계약기간내) (단위 : 만원)

(2) 이매한신 전용면적별 전세 그래프 (단위 : 만원)

 

(3) 이매한신 전용면적별 실거래평균가 그래프 (단위 : 만원)

이매한신 전용면적별 실거래가 평균

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

실사용 가치인 전세가격의 중위가격은 비교적 안정적인 모습이나, 매매가격은 전혀 그렇지 않다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

실사용가치인 전세가격은 서로 비슷하지만, 매매가격은 이매한신이 더 높은 가격으로 선호도를 나타낸다.

이매금강의 높은 호가가 이매한신의 가격의 메리트를 높여주고 있다. 거래량으로 봤을 때, 이매한신이 더 많아서 지리적 위치를 보아하니, 수변의 "이매금강"이 가격이 더 높을 것으로 생각되었는데, 비밀은 호가였다. 

 

"이매금강"은 호가가 시장 분위기를 전혀 신경안쓴 너무 높은 가격이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억9천만

해당연도 전세가 중위가격 : 3억 6천7백만 원

전세가율(평균배수) : 1.73
전세가율(중위배수) : 1.59

 

전형적인 재건축 단지의 거래가격과 전세가격의 괴리다. 2018년 이후로 크게 벌어지기만 하고 있다. 매매가격이 떨어지면 재건축이 분담금 폭탄이 될 수 있으니, 거래를 안 할지언정 호가를 낮추지는 않는 것 같다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 8천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 9월 :   8악 5천만 원 (15층 )

회사채 aa- 3년물 수익률 : 4.831 (10/24 기준)

 

최종 거래가격기준, 2억 7천만 원이 선점 권리금으로 지급된 개념임. 현재 기준 금액적 데이터 기준의 적정가격임. 희망사항은 반영되지 않는 점을 양지해야 한다. 전용 50㎡에서 가족들과 행복하게 살기 위해서 구축을 사는 것이라면 어쩔 수 없으나, 이 지역의 매매는 거의 투자개념이라는 점은 수익률과 무관할 수 없다. 

 

채권(회사채 aa- 3년물)에 8억 5 천투자시 : 1년 4100만 원의 기대수익이 발생.

5년 후, 매각 시 10억 5천에 매각하면 본적이다. ( 전액 현금구매고, 대출이 있을 경우 본전금액은 더 상승된다. )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

한말초등학교와 근접해 있다. 저학년의 경우에도 걸어서 등하교 가능하고, 신분당선, 경강선인 이매역과 걸어 다닐 수 있는 거리에 위치하고 있다. 분당에서 걸어서 출퇴근하는 것이 목적이라면 어쩔 수 없겠으나, 경강선 이용한 출퇴근도 상관없다면 경기 광주역 인근에서 집을 찾아보길 권고한다. 

 

평형이 너무 좁아서 가족이 거주하긴 쉽지 않아 보이고, 무엇보다 종합평가가 필요 없는 높은 가격대이다. 투자라면 모르지만, 가족과 조금 넓은 평형이 필요하다면 경강선라인의 집을 찾아보는 것도 방법이 될 수 있을 것 같다. 

 

이 면적에 이 가격은 종합평가가 필요 없다. 너무 비싼 호가다.