일산동구 마두동 강촌마을5단지 라이프 아파트 매매가

경기도 고양시 일산동구 마두동 789에 위치한 강촌라이프 아파트의 전용 84를 중심으로 아파트매매, 전세, 월세 등을 검토한다. 

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1558세대(총22개동)	저/최고층	5층/26층
사용승인일	1992년 10월 30일	총주차대수	1091대(세대당 0.7대)
용적률	163%	건폐율	14%
건설사	라이프주택개발(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-901-7011
주소	경기도 고양시 일산동구 마두동 789
면적	대분류 타입 많음

반응형

 

2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2022년 5월 : 7억9천8백만원 (14층)

[최근 거래가격] 2023년 9월 : 5억5천만 (1층)

 

전세금리 하락여파로 인한 전세가격 급등은 매매가 급등에 따른 전세가격 상승으로 선후가 뒤바뀐 채 진행되었다. 전세가격의 하락이 먼저 있었고, 임대인들은 전세가격 하락으로 전세가격 인상을 시도하기 좋은 시절이었다. 지금은 아니지만.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 강촌라이프 전용면적별 실거래가 그래프

 

(2) 강촌라이프 전용면적별 월세보증금, 월세 평균 (계약기간 : 2년)

 

(3) 강촌라이프 전용면적별 전세가평균 그래프 (계약기간 : 2년)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2021년 초고가 전세의 만기가 2023년 말에 대기중으로 역전세는 확정상태.

매매가격이 널뛰기 하는 것과 정상화 과정이 진행 중으로 거래량과 가격이 2021년 하단부를 넘어섰다. 

실사용가치인 전세가격의 중위가격대는 크게 높아지지 않았었다는게 중요한 포인트임. 

2020년도의 가격급등 및 거래량 상승이 2021년도부터 이어지는 고가 전세의 원인으로 볼 수 있음. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

전용84타입의 주변 매매가격은 6억 원대에 수렴하고 있다. 고가의 매매가는 일부 나타나지만, 대체적으로 라이프는 중간.

주위 전세가격은 대동소이한 편임. ( 전세보증금 3억~4억대 사이에 모두 있음. )

전세거래가 많고, 매매는 상대적으로 적다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억5백만원

해당연도 전세가 중위가격 : 3억 5천만 원(2023년)

전세가율(평균배수) : 1.44
전세가율(중위배수) : 1.39

 

전세가배율이 크게 출렁거리는 시기는 2021년도부터임. 장기적인 전사가 배율은 평균으로 준용함. 1.44

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 9천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 9월 : 5억 5천만 (1층)

회사채(무보증) AA- 3년물 수익률 : 4.838%

 

최근 실거래가 5억 5천만 원 기준 6천만 원가량의 선점권리금을 주고 구매한 것으로 생각. 장기시계열에서 2020년까지 회사채 수익률과 같은 흐름을 가지고 갔었음. 혹자는 물가상승에 따른 자산가치 상승, 통화가치 하락에 따른 상승이라고 하지만, 땅 외에 건물의 잔존가치 상각은 고려하지 않는 것 같다. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

낙민초교, 금계초교와 길게 접하고 있는 단지다. 저연령 아이 양육환경 긍정적이다.

일산의 전형적인 짧은 공원길이 있고, 주변에 상업지구가 잘 갖춰져 있는 곳으로 생활편의성 높다. 강촌공원이 인근에 있다. 마두역세권으로 교통환경도 아주 괜찮은 지역이다.

 

2007년도 이전부터 리모델링얘기가 아주 많이 진행되던 지역이다. 의정부지법 고양지원도 인근이고, 법조 오피스텔등이 있으므로 직주근접하는 사람들에게 좋은 지역이라 할 수 있다. 일산지역은 단지가 제법 관리가 잘되고 있는 곳이라서 외견은 깔끔한 지역이다. 

 

지하철 한정거장에 롯데백화점, 고양아람누리등의 문화생활에도 좋은 지역이다.

 

가격이 저항선이다. 현재 시세는 이미 리모델링 완료된 가격대로 보인다.