수원시 권선구 서둔동 센트라우스 아파트 거래현황

경기도 수원시 권선구 서둔동 371에 위치한 수원역과 인접한 센트라우스의 전용 84 타입 중심으로 매매거래, 전세, 월세 보증금을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1094세대(총17개동)	저/최고층	10층/15층
사용승인일	2005년 11월 24일	총주차대수	1123대(세대당 1.02대)
용적률	228%	건폐율	20%
건설사	(주)중앙건설, (주)케이씨씨건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-298-6695
주소	경기도 수원시 권선구 서둔동 371
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2021년 7월 : 85,000만원

[최근 거래가격] 2023년 10월 : 61,800만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 센트라우스의 월세보증금 및 월세 평균(계약기간 내)

센트라우스의 전용 59㎡의 최근 월세 보증금은 평균 6000만 원, 월세는 80만 원

센트라우스의 전용 84㎡의 최근 월세 보증금은 평균 5000만 원, 월세는 110만 원

전용면적별 보증금, 월세 평균

 

(2) 센트라우스의 전세보증금

계약년월	59㎡	84㎡
2021년11월	25,725	36,588
2021년12월	27,125	37,633
2022년01월	28,435	35,000
2022년02월	30,000	29,600
2022년03월	27,138	31,450
2022년04월	28,550	34,167
2022년05월	30,517	33,750
2022년06월	30,850	31,500
2022년07월	30,521	31,850
2022년08월	30,625
2022년09월	29,375	33,800
2022년10월	25,667	28,750
2022년11월	32,000	29,000
2022년12월	26,220	30,333
2023년01월	28,400	27,875
2023년02월	25,421	29,200
2023년03월	27,050	32,000
2023년04월	27,375	31,667
2023년05월	27,450	30,333
2023년06월	26,900	28,667
2023년07월	27,917	30,478
2023년08월	29,000	31,286
2023년09월		31,600
2023년10월	29,600	32,333

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격은 안정선에 들어와 있는 상태로 역전세는 2024년까지 진행될 것으로 보임.

매매가격은 2020년부터 급등했는데, 2018~2019년 매집 완료한 사람들이 매물가격을 올려놓는 속칭(낚시)이 시작된 것으로 보임. 그에 따라서 가격대가 높아질수록 거래량은 줄어드는 모습.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

서둔동의 경우 센트라우스 단지의 2023년 매매가격 중윗값은 58,900만 원이고, 100세대가 조금 넘는 "서수원울트라참누리파크 1단지"는 41,000만 원으로 가격차가 크다. 입지, 학교, 역등으로 봐도 센트라우스가 나아 보임.

 

전세시세와 거래량도 가장 높다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 8천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 3억 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.64
전세가율(중위배수) : 1.58

 

실사용가치보다, 매매가격이 높게 형성되기 시작한 건 2018년이었으나, 지금과 같은 격차는 아니었다. 현재 가격대가 서서히 안정될 듯 하지만, 정부의 가계부채 유도 정책이 추가된다면 앞으로 어떻게 될지 알 수 없다. 제2의 특례보금자리가 2024년에도 나온다면 말이다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 2천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 10월 : 61,800만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.81% ( 2023.10.24 기준 )

 

최근 거래가격기준 대략 2억 원 권리금 주고 산 것으로 경기도 수원지역 치고는 권리비용이 많이 지출된 것.

다만, 월 80만 원을 상쇄할 사용가치( 아이키우기, 차대신 지하철이용, 생활편의성 )이 월 80만원을 초과 혹은 동등의 가치로 각 케이스에 적용된다면 이런 거래는 나쁘지 않음. 

 

실제로 회사 출퇴근에 차량이용 시 주유비등이 과다하게 지출되어 지하철로 바꾼 후, 출퇴근 비용이 확실히 절감된다면 그건 그 나름대로의 이유가 됨.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

서평초등학교와 붙어있다. 육아 환경에서 이보다 좋을 수 없을 것 같다. 수원역(1호선, 수인분당선)이 가깝게 있어서 교통환경도 우수하다. 역 주변에 몰려 있는 생활 편의성도 좋아 보인다.

 

수원역시도 신축에 대한 선호도가 매우 높은 것으로 보이고, 수원역 주위의 대규모 신축단지들로 인해서 서로 견인해 주는 역할을 하는 것으로 보인다. 여기서 한정거장인 매교역 주위에 "힐스테이트 푸르지오수원"은 2022년 입주, 대규모 단지에 유사 평형인 전용 84의 가격이 9억 5천에 호가가 있다. 이 단지와 직접 비교하면 마치 센트라우스가 싸 보일 지경이다. 

 

전반적으로 대규모 단지에 근처에 직주근접으로 출퇴근 비용이 확실히 줄어들고, 시간도 절약되는 효과가 아니라면 금융투자적 관점에서 현재 가격대에서 추가 상승을 기대하는 것은 어려워 보인다. 결국은 수익률에 수렴되는 흐름이 나오게 될 테고, 현재 센트라우스의 경우 가격대가 수익률에서 한참 벗어나 있는 높은 가격대이다. 

 

그래도 초교와 가깝고, 역과 가까운 건 분명한 강점이니 비교적(?) 저렴한 이곳에 관심 있다면 주변을 둘러보고 선택하시고, 선택하심도 나쁘지 않아 보인다. 그리고 반드시 호가대로가 아닌 디스카운트 요청하시길 권한다.

 

부르는게 값인 시장이니, 깍는 맛이 있어야 한다.