수원시 팔달구 대한대우 푸르지오 아파트 실거래

경기도 수원시 팔달구 매산로 2가 90의 대한대우 아파트 단지의 거래를 분석합니다.

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1293세대(총28개동)	저/최고층	10층/12층
사용승인일	1999년 12월 14일	총주차대수	1852대(세대당 1.43대)
용적률	201%	건폐율	26%
건설사	대우건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-309-9983
주소	경기도 수원시 팔달구 매산로2가 90
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2021년 5월 : 75,000만 원

[최근 거래가격] 2023년 10월 : 57,000만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 대한대우 아파트의 평균 월세보증금, 월세현황 ( 계약기간 내 / 단위 : 만원 )

대한대우 아파트의 최근 전용 59㎡ 의 월세보증금은 5000만 원 / 월세 80만 원

 

(2) 대한대우 아파트의 전세보증금 (평균)

대한대우 아파트의 최근 전용 59㎡ 의 전세보증금은 25,500만 원

전월세 전환율은 4.7% 정도임. ( 위의 최근 월세 보증금 5000, 월세 80 기준 )

-> 계산식 : 월세80 x 12개월 / 4.7%

 

상기 이자율인 4.7%보다 낮은 대출이 가능하다면, 전세로 가시고, 높다면 월세가 유리합니다.

계약년월	59㎡	84㎡	134㎡	154㎡
2021년11월		34,000	50,000
2021년12월	24,000	32,440	30,450	43,250
2022년01월	25,650	35,000	59,000
2022년02월	30,038	33,180	40,800
2022년03월	24,000	33,558	53,000
2022년04월	29,500	33,000	40,000	47,000
2022년05월	26,500	33,000	23,000
2022년06월	28,333	25,500	36,500
2022년07월	29,000
2022년08월	29,500	27,600		47,000
2022년09월	28,000	28,400	40,000
2022년10월	26,400	31,133
2022년11월		28,000	38,250
2022년12월	25,000	29,000	38,000
2023년01월				37,000
2023년02월	27,175		40,000	29,400
2023년03월	24,467	30,000	35,500	35,000
2023년04월	25,000	29,000
2023년05월		29,500	45,000
2023년06월	27,200	31,374
2023년07월	27,000	29,500	35,000	32,500
2023년08월	25,000	31,500		25,000
2023년09월	24,750		40,000
2023년10월	25,500	27,333	38,500

 

3. 연도별 매매가와 연도별 전세가 데이터

전세가격대는 적정한 수준에서 움직이고 있다. 매매가격은 전 지역에서 하락하던 시기인 2022년 최고치를 찍고, 2021년 수준의 가격대에서 "1"자로 생긴 거래가격대를 형성하고 있다. 가격 불안정성. ( 좌우로 펼쳐진 가격대가 안정적)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매산로 2가에는 전용 84㎡의 아파트가 없던지, 거래가 없는 것 같다. 전세에서도 포착되지 않는 것으로 보아 매산로 2가에 아파트로 전용 84 타입은 대한대우뿐. ( 유니크하다는 의미가 아니다. )

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 3천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 3억 원

전세가율(평균배수) : 1.55
전세가율(중위배수) : 1.42

 

실사용가치와 전혀 동떨어진 매매가격대. 전세가배율도 널뛰기를 하고 있다. 재건축을 기대하는 것으로 보이는데, 재건축이면 전세가율이 1.7~2.5배 차이로 벌어지기도 하는 것을 봤다. 전세가 기준으로 본 매매가격은 홀로 높은 가격을 추구하는 것으로 보인다. 

 

최근 거래가격과 비교 시 1억 4천만 원 내려와야 전세가배율과 맞아진다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 8천만 원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 10월 : 57,000만 원

회사채 3년물 AA- 수익률 : 4.81%

 

최근 거래가격 기준 1억 9천만 원 권리금으로 주고 산 가격임. 경기도 수원기준 권리금액 과하다고 할 수 있음. 

다만, 출퇴근 시간절약, 출퇴근 비용절감, 생활편의성 등의 비용이 월 초과비용을 상쇄시킨다면 나쁘지 않은 매매임.

 

현재의 금리가 어느 시점까지 갈지 알 수 없으나, 금리상승하며 초과비용은 더욱 늘어나게 됨. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

세류초교로 다녀야 할 것 같은데, 멀다. 저학년은 혼자 못 다닌다. 부정적. 배산임수처럼 128동 주위로 옹벽이 둘러쳐져서 동문이나, 북쪽의 이동로로 가야 하는데 멀다. 차 타고 초등학교 다녀야 할 듯. 이 부분의 이동 동선을 반드시 현장 살펴보고 판단하시길. 

 

그 외엔 수원역과 가깝고, 수원역 전시장 및 기타 상권들이 잘 갖추어져 있어서 살기에는 좋을 것으로 보인다. 수원역을 계속 언급하는 것은 수원역 주위에 상업시설들이 밀집되어 있어서 이다.

 

그리고 단지는 구축임에도 잘 고나리 되어 지저분하다는 생각이 들지는 않는다. 잘 관리된 단지다.

투자가 아닌 실거주자들에겐 적정한 가격대라면 거주용도로 나 빠보이지 않는다. 저학년 초등학생이 없다면 말이다.