대구시 군위군 동부리 골든렉시움 전용84㎡ 아파트의 대구시 편입 후 가격 변화

2023년 7월 경상북도에서 대구시로 편입된 군위군 지역의 아파트 거래를 살펴보고, 군위군의 인구를 살펴보면서 얼마나 허망한 기대들로 부동산 가격을 부양하는지 알게 되었다.

 

[Report Version - 240223] 대구시-아파트 

1. 동부리 골든렉시움 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.15 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

군위군 군위읍내에 아파트라 불리우는 건물이 있다. 하지만 2024년 거래는 없다. ( 비교 대상군이 없음. )

월세 거래가 1건 (보증금 3000만원 /  80만원 월세), 전세거래가 1억5천만원 미만에 1건 있다.

앞으로도 없을 것으로 보이는 이유는 이 지역의 인구구조에 따른 것이다. 학교가 있으되, 학생이 없을 것으로 보인다.

 

반드시 군위군에 살아야 한다면 골든렉시움 말고, 다른 아파트를 임대로 살길 권하고 싶다. 골든렉시움이라는 아파트 가격이면 차라리 대구시 동구쪽을 알아보는게 좋다.

 

https://cruncheconomic.blogspot.com/2024/04/blog-post_15.html

대구시 군위군 인구수와 고령인구, 초고령화 지역 인구분석

 

(2) 단지정보 개요

세대수	72세대(총2개동)	저/최고층	10층/10층
사용승인일	2018년 06월 29일	총주차대수	95대(세대당 1.31대)
용적률	246%	건폐율	35%
건설사	(주)전진토건
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	대구시 군위군 군위읍 동부리 381
면적	대분류 1타입

 

2. 군위읍 골든렉시움 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 2023년 7월 대구시 편입된 이후 거래가 1건 있었고, 그 이전의 거래가격과 달리 3억을 초과한 35,500만원이다.

[2] 2023년 4월 전세가격은 20,000만원이 최근 거래다.

[3] 2018년~2020년 사이에 낮은 가격에 거래량이 많았고, 가격이 상승하며 거래량은 사라졌다.

 

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2022년 1월 이후 월세거래건이 1건 ( 보증금 : 2000만원 / 월세금 70만원 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

후분양이 아닌 건축주가 등기 후, 매매 거래를 한 것으로 보인다. 2020년까지 매물을 모두 팔고, 실입주한 세대가 거주하는 형식으로 보인다. ( 일반적으로 빌라/다세대 등이 이런 식으로 다 지어진 건물을 보고, 건축주로부터 매매계약하여 취득하여 실거주 하는 형식으로 보인다. )

 

매매 후, 상당기간 임대는 없었다. 일부 전세가 나오지만, 2024년 현 시점에서 매매거래가 1건도 없다. 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후 군위읍 주변의 매매건이 있지만, 골든렉시움이 가장 높은 가격대를 보이고 있다. 물론 2건 수준의 저가, 고가 매매거래이므로 전혀 시세라 할 수 없다.

 

궂이 군위군에서 살아야 하고 매입해서 살아야 할 피치못할 사정이 있다면 모르겠으나, 매매거래는 추천하고 싶지 않다.

인구, 그리고 초등학교를 다녀야 할 아이들이 절대적으로 부족한 군위군에서 인접 초등학교가 무슨 의미가 있을지 모르겠다. 

 

게다가 이 시세라면 대구시 동구를 가는게 나은 선택으로 보인다. 

3. 동부리 골든렉시움 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

최근 매매가격인 35,500만원은 절대적으로 매우 높은 가격이다. 채권투자 수익율과 괴리도 굉장히 크다.

이 가격대에 절대로 매매 접근 하지 않길 권하고 싶지만, 매매는 개인 판단이다. 

 

과거 거래된 가격이 채권 기대수익율을 추종하는 것을 참고하시길 바란다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세 거래량도 없지만, 과거 2019년 중반 매매건들은 아주 적은 수준이라도 "월세"수익이 난다. 

하지만, 그 이후 거래된 가격대에서는 월세로 "현상유지"도 안되는 수준이고,

최근 매매가격으로는 60~80만원 가량은 월세 적자구간이다. 

 

월세 수익을 바라고 아파트를 매입할 분은 절대로 투자하면 안되는 매물과 가격대다.