부산시 중구 대청동1가 코모도에스테이트(주상복합) 실거래 현황

부산시 중구는 인구수가 적을 수밖에 없는 상황이다. 1호선 중앙역, 남포역과 부산항연안여객터미널을 갖는 상업지구 위주의 지역이다. 다리 건너 영도구와 마주하고 있는 곳으로 300세대 이상의 아파트가 금호, 동아(160) 수준의 300세대 아파트 단지 정도이다. 중구를 에워싼 지역이 상업지역에 노동력을 공급하는 지역으로 서구, 동구, 영도가 위치하고 있다. 왜 이 지역에 인구가 그렇게 적었는지 알게 되었다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 부산시-아파트 

1. 코모도에스테이트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.6 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

부산광역시 중구 대청동 1가 37-1 코모도에스테이트는 1호선 중앙역 도보 거리에 위치하고 있다. 주상복합 건물이며, 원룸 수준의 소형평수로 268세대로 구성되어 있다. 이 지역은 서울의 예전 을지로 3가, 5가처럼 집적도가 매우 심하다. 부산시 1호선 중앙역 인근의 10평 도시형 생활주택 실거래 현황

 

(2) 단지정보 개요

단지명	코모도에스테이트
주  소	부산광역시 중구 대청동1가 37-1
건물동수	1	최고층수	14
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	2013/10/10	건물분류	도시형 생활주택(아파트)
분양세대	268	주차대수	234
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	(주)코모도호텔
건설사	남흥건설(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)디이씨오	관리소	051-465-4300
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)디이씨오	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	715%	건폐율	59%
전용타입	4타입

 

(3) 코모도에스테이트-매매/전세/월세 거래량(2024년)

매매거래량은 상당히 감소하며, 전세 거래는 없이 월세 수익용으로 매입하여 월세를 두는 것으로 보인다.

 

2. 코모도에스테이트 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 25㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

전세 거래량은 매우 적다. 매입하여 월세 임대수익용으로 거래가 이뤄지는 곳으로 보인다. 

특이한 2021년 6월 1억4천만원에 전세 거래가 있었는데, 사고 났을 것으로 보인다. 매매가격보다 월등히 높은 가격대에 왜 전세 거래를 했는지 알 수 없으나, 이런 거래는 문제가 생겨도 할 말 없는 상황이다. 

(4) 단지 전용 25㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금은 500만원 ~ 2000만 원

최근 월세금은 43만 원 ~ 33만 원

보증금	월세

 

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3. 코모도에스테이트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 25㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

2023년 12월 가장 낮은 가격대가 적정가격이다. 하지만, 그 외 가격도 매입 자본과 채권투자 기대수익금과 큰 차이가 나지 않는 수준에 있다. 전형적인 오피스텔의 수익구조와 같은 "도시형 생활주택"의 모습이다.

(2) 단지 전용 25㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

모든 거래가 수익구간이다. 다만, 그 수익이 크지 않다.

 

기회비용으로 투입된 매입 자본의 기대수익보다 월세금이 더 높다. 하지만, 아래의 그래프와 같이 그 수익이 5만 원~17만 원 수준의 수익이 발생한다면, 장기적으로 수선, 보수등으로 비용이 지불된다면 바로 적자 전환될 수준의 수익이다. 

 

매입하여 월세 놓느니, 차라리 장기 채권에 투자하길 권고한다.