세종시 다정동 가온마을8 더하이스트 26평 초등학교 근처 아파트 가격

세종시 다정동 2101-3 가온마을 8단지 더하이스트는 전용면적 57 타입, 59 타입의 2 타입으로 구성된 319세대의 중소형 단지이다. 달님들 근린공원이 인근에 있고, 세움 초등학교와 접했으며, 다정동도서관도 있는 개인적으로 좋아하는 취향의 단지다.

 

[Report Version - 240223] 세종시-아파트 

1. 더하이스트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.27 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

 

(2) 단지정보 개요

단지명	가온마을 8단지 더하이스트
주  소	세종특별자치시  다정동 2101-3 가온마을 8단지
건물동수	8	최고층수	19
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2018/02/22	건물분류	아파트
분양세대	319	주차대수	460
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	더하이스트
건설사	금호건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	대흥종합관리(주)	관리소	044-864-1545
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)케이에스지	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	142%	건폐율	19%
전용타입	2타입

 

(3) 다정동 아파트 - 전용면적과 면적별-매매 거래량(2024년)

다정동의 전용면적별 실거래 가격은 계단식으로 구성되어 있으며, 대체적으로 3억 5천~7억 미만대의 가격대다.

 

세종시 다정동 실거래가격과 전용면적별 거래량

 

(4) 다정동 아파트 - 전용면적과 보증금별-전세 거래량(2024년)

 

주 전세거래는 전용59타입의 2억 5천만 원 미만, 전용 84 타입의 3억 원 미만의 가격대에 전세가격이 형성되어 있다.

(5) 다정동 아파트 - 건축년도와 전용면적별-월세 거래량(2024년)

다정동의 월세 거래량은 소형평형인 전용면적 25~30 타입과 전용 59 타입, 전용 84 타입에서 월세가격이 저렴한 순으로 거래량이 많이 나타났다. 

 

 

2. 더하이스트 실거래(매매,전세,월세) 현황

(1) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 실거래 가격 : 43,000만원 ( 2024. 3 )

최근 전세 가격 : 20,000 ~ 23,000만 원 ( 2024. 3 )

 

매매가격은 상당히 내려왔으나, 아직도 가격이 싸다고 말하긴 쉽지 않은 수준이다. 최고가 6억 5천만 원에서 4억 3천만 원까지 하락했으나, 전용면적을 기준으로 저렴한 가격은 아니다. 

(2) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 2년간의 거래에서 월세 보증금은 500만원 ~ 20,000만 원에 형성되어 있다.

월세금은 역으로 125만원 ~ 20만 원 선에 책정되었는데, 최근 2024년 1월에 월세보증금 2000만 원 / 월세 125만 원 거래도 있었다. 이는 월세금이 상당히 높아진 것으로 보증금이 아무리 싸더라도 부담스러운 월세금액대다. 

보증금	월세

 

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(3) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

전형적인 투자 후 임대에서 투자도 줄고, 임대량도 줄어드는 모양새가 되어 가는 것으로 보인다. 관건은 2024년 전세 거래량이 될 것이다. 2022년 전세 70건, 월세 44건인데, 이 계약들이 갱신, 재계약, 계약되어 2024년에 임대되지 않는다면 이 단지도 쉽지 않아 보인다. 매매가격은 하락하고 전세는 시세가 낮아진 상황에서 월세마저 2023년 감소했었다.

 

전용59타입은 311세대로 전세임대 114건, 월세임대 68건으로 182건으로 임대 위주의 아파트 단지로 매매량 마저 감소세라면 가격대 방어는 쉽지 않아 보인다. 

(4) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

약속된 가격처럼 보인다. 2022년 1월 이후의 실거래 가격대인데, 가온마을 3단지가 중위가격을 기준으로 가장 저렴한 가격대이고, 나머지 단지들은 높은 가격을 유지하려 하고 있다. 이들은 전세, 월세를 통해서 임대로 시간을 버티고 있는 것으로 보이고, 다급한 상황이 벌어지지 않는다면 현 호가를 내려서 팔려하지 않을 것이다.

 

그러니 매수자들은 장기적으로 다정동에 거주할 것인지 타 지역으로 갈 것인지를 결정해야 한다. 반드시 살아야 한다면 저들에게 높은 매수금액을 제시해야 할 것이고, 그것이 아니라면 다정동은 마치 민간 임대 동네가 될 것이다. 

3. 더하이스트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

최근 금리와 비교해서도 투입자금을 기준으로 높은 기대수익을 바라는 것으로 보인다. 2018년 준공 후 제대로 된 하락을 경험하지 못한 단지다. 그나마 2023년도의 거래량 회복세에 뛰어든 매수자들이 실거주보다 투자로 임대를 두면서 자산가치의 상승에 베팅해 놓은 모습이다. 이것은 아래의 월세와의 비교를 통해 볼 수 있다.

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최근 월세가격을 최대치로 끌어올린 이유가 여기서 보인다.

 

보증금 2000만원에 월세 125만 원을 해놔야 "현상유지"가 되는 수준이다. 기존의 월세금인 100만 원 미만대에서 임대를 주면 금리 수준도 나오지 않아서 적자구간이다. 2022년 이후 매매 거래된 가격대들은 모두 당시 금리를 기준으로 살펴봐도 월세 수익면에서 적자구간이다.

 

이는 최대 월세가 다수가 되지 못한다면 추세적인 가격거품으로 시장에서 인식하면 된다. 월세를 놓는 사람들은 내 집마련 수요로 생각하지 않고 99% 투자수요이기에 "실 사용가치기준" 현 시세 및 최근 매매가격도 비싸다고 본다.