대구 아파트 전망-2024년부터 거래량 감소가 더욱 심화될 것이다.

• 대구시 아파트 거래량은 특정생산연령인구( 원 생산연령인구 15세~64세 -> 특정 생산연령 : 22세~64세 )에서 인구감소 가속
• 이는 2016년 ~ 2020년 4만 명 감소한 것에서 2020년 ~ 2024년 8만 명 감소로 가속화되고 있기 때문.
• 또한 이전에 보이지 않던 전월세 거래량과 특정 생산연령인구의 동조화 하는 현상도 보이고 있다.
• 특정생산연령대의 인구가 부양하고 있을 학령인구(21세 이하)의 교육등을 위하여 대구시의 특정 지역의 아파트 가격은 강세를 보일 수 있으나, 대구시 전체적으로 아파트 거래량은 지속적으로 감소해 갈 것이다.
• 물론 대구시의 경우 다가구 전월세가 저렴하여 선호하지만, 전세 보증금관련 이슈로 인해서 이 또한 녹록지 않을 것이다.
• 2020년 한해에 매매 거래된 아파트 량을 최근 2023년 2024년 매매 거래량을 합쳐도 채우지 못할 수준이다. 그리고 대구시엔 아파트가 지속적으로 공급되어 재고 주택들이 이미 많다. ( 거래량이 감소하면 팔아야 할 사람들은 다른 매물보다 경쟁력을 갖추기 위해서 가격을 인하해야 한다. 이 부분의 경쟁이 2025년 나타날 것으로 예상한다. )
• 폭락을 말하는게 아니라, 실제로 팔고 떠나야 할 상황의 사람들은 이걸 해결할 수 없다는 말이다. 수요보다 공급이 월등히 많을 것으로 충분히 예상할 수 있다.

 

1. 대구시 생산연령인구와 아파트 전월세 거래량 변동(동조)

• 2016년 1월 ~ 2024년 12월까지 통계청 주민등록인구 참고
• 2016년 1월 ~ 2024년 12월까지 국토부 실거래정보공개 시스템 참고
• 중요사항 : 대구시 생산연령인구 연령설정 ( 22세 ~ 64세의 남녀 총인구의 전월 대비 인구증감 수 ) ( 우측 )
• 중요사항 : 대구시 아파트 전세와 월세 거래량 월별 거래량 합산 ( 좌측 )
• 중요사항 : 특정 생산연령인구를 15세부터가 아닌 22세부터 시작한 이유는 7세~21세의 학령인구 기간 때문.
• 중요사항 : 대구시의 경우 2023년 7월 군위군이 편입되며 순간적으로 인구가 증가한 것으로 보이기 때문에 전달, 다음 달 평균으로 인구감소로 적용했다. ( 군위군에 실제로 아파트 거래량 매우 적다 )

대구시 특정생산연령(22세~64세)과 아파트 전월세 임대거래량 비율비교

 

 

2. 그래프상 인구 감소는 아파트 전월세 거래량과 연동

• 2019년 부터 대구시는 본격적인 인구감소가 시작되었다. ( 특정 생산연령 : 22세 ~ 64세 기준 )
• 아파트 전월세 거래량과 특정 생산연령인구의 관계가 연동되기 시작한 시기는 2019~2021년 사이다.
• 특정 생산연령인구가 지금과 같은 수준으로 계속 감소한다면, 아파트 전월세 거래량 또한 감소하게 될 것이다.
• 특정 생산연령인구가 중요한 2번째 이유는 "이 연령대의 인구는 가구주"라는 것이다.
• 이들이 대구시를 떠나면 혼자 떠나지 않는다. ( 그들은 가족을 동반하여 지역을 떠난다. )

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3. 대구시 아파트 매매, 전월세거래량과 특정 생산연령인구

1) 특정 생산연령인구 감소세, 아파트 매매 감소세 그리고 아파트 전월세 수요 증가

• 대구시 아파트 가격은 현재 추세대로 진행된다면 가격조정이 크게 발생할 수 있다.
• 가장 큰 요인은 생산연령(경제활동으로 자산을 축적하는 시기의 연령대)의 감소다. (이는 가구수 증가와 별개)
• 가령 예를 들오본다면, 2020년에 매매된 아파트의 거래량은 45,488건이다. 딱 1년간의 매매거래량이다.
• 이를 최근 2023년 2024년의 아파트 매매량과 비교해 보면, 거의 2년 치 거래량이 2020년 1년에 거래되었다는 것이다.
• 이는 시장 매매수요로 감당할 수 없는 양이란 것이다. 빨리 매매해야 한다면, 가격을 낮추는 것보다 효과적인 방법은 없다.

대구시 연도별 아파트 매매, 전월세 거래량과 생산연령인구 증감

 

 

2) 아파트 매매와 전월세의 총거래량과 특정 생산연령인구

• 대구시 아파트의 총 거래량은 매매와 전세, 월세를 합산한 것으로 2020년 정점을 찍었다.
• 이 당시에도 특정 생산연령인구수는 감소하고 있었다. 하지만 인구 감소세는 크지 않았다. ( 2016년->2020년 4만 명 감소 )
• 이후 인구감소는 가속화되어 2020년-> 2024년 8만명감소
• 이 사이에 아파트 거래량이 증가한 것은 아파트 공급량이 매우 많았기 때문이다.
• 또한 빌라, 다가구등 전월세 거래에 대한 기피현상이 아파트 전월세 거래량 증가를 유도한 것으로 보인다.
• 하지만 전체 아파트 거래량에서 특정 생산연령인구 감소와 아파트 거래량 감소가 2024년 동시에 나타났다. 

파란색 특정 생산연령총인구와 아파트 총 거래량