하남시 망월동 오피스텔 힐스테이트에코미사 거래분석

경기도 하남시 망월동 1106에 위치한 5호선 미사역 역세권 오피스텔 힐스테이트에코미사의 전용 19㎡타입 위주의 거래내역을 분석합니다. 전용 19에 대해서 역전세 위험 오피스텔입니다. 

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	650세대(총1개동)	저/최고층	9층/20층
사용승인일	2018년 10월 01일	총주차대수	463대(세대당 0.71대)
용적률	799%	건폐율	78%
건설사	현대건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 하남시 망월동 1106
면적	대분류 타입 다수

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가격] 2022년 2월 : 1억6천만원

[최근가격] 2023년 6월 : 1억 3천5백만 원

전세 거주자라면 보증금을 위해서 반드시 전세보증보험 가입이 필요함. ( 현재 시세보다 높은 전세계약 중인 세대들 다수임 )

실거래가격 추이	실거래와 전세, 월세 가격 추이

 

(1) 전용면적 전체 실거래가격 평균

 

(1) 전용면적별 연월별 실거래가격 평균

구분	19㎡	33㎡	36㎡	39㎡	58㎡	62㎡	81㎡
2018년10월	14,800
2018년12월	13,293
2019년01월			24,400
2019년02월	13,050
2019년03월				28,760
2019년05월	15,510
2019년06월							52,200
2019년08월	13,200		26,440
2019년10월	13,100
2019년11월	14,635	23,220
2019년12월	14,850						55,000
2020년01월	13,893		26,465
2020년05월	15,000
2020년06월	14,900
2020년07월					44,500
2020년10월	13,400
2020년11월	14,800
2020년12월	15,000					49,500
2021년01월			29,000
2021년02월	14,300
2021년03월	14,200
2021년05월	14,550
2021년06월	14,200			38,500
2021년07월				39,000
2021년08월	14,500			39,000
2021년09월	14,600
2021년10월	15,100		34,500	39,000
2021년11월	15,000	25,000
2021년12월	15,717	29,100					90,000
2022년01월	15,433		34,200
2022년02월	15,733		28,000
2022년03월	15,150
2022년04월	14,780
2022년05월	15,020	29,500		38,350
2022년06월	15,300
2022년07월	15,225
2022년08월			32,900	38,000
2022년09월	14,850
2022년11월	14,800			17,000
2022년12월	13,000
2023년01월	14,500
2023년02월			27,500
2023년03월	14,500		28,700
2023년04월	14,300
2023년05월	15,000
2023년06월	14,000
2023년09월				31,500

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매 및 전세가격은 정상가격범주로 내려가고 있는 상황임. 2021년 주택가격 폭등기에도 실거래 중윗값의 상단부분은 2022년 하단부분과 맞닿아 있고, 이 와중에도 낮은 가격의 거래량이 많음. 전세가격은 차차 내려오고 있으나, 상승하려는 모습을 보이고 있다. 2023년 전세가격 중위값은 상당히 위쪽에 있으나, 2021년 2022년 중위값 아래에 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 전용면적별 전세가 ( 최근 2년 내 현재 전세계약세대 )

최근의 실거래가와 전세가격의 역전 현상이 두드러지게 나타나고 있음.

현재 계약기간 중인 전세의 경우 매우 조심해야 합니다. 시세보다 높은 전세보증금이 많이 보입니다.

 

(2) 전용면적별 보증금과 월세 평균

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

실거래가격 기준으로 가운데에 위치한 가격대이고, 유사 평형에서 가장 높은 가격대는 "더 오페라 2"가 되겠다. 이외엔 대부분 실거래가격은 힐스테이트에코미사 보다 낮게 형성되어 있다.

 

전세의 경우. 하남미사지역의 오피스텔은 전용 19㎡만 있는 것 같아 보인다. 너무 많다. 

실사용가치인 전세에서 "더 오페라 2", "미사엘큐브", "미사 마이움 센트럴 아케이드" 정도가 전세시세 1억 5 천마원 이상대이고, 총 29개의 오피스텔의 전용 19㎡는 1억 5천만 원 이하의 전세시세다.

 

주변 매매가 비교에서 몇 개 안 나와서 오피스텔이 적은가 보다 했었는데, 전세 비교에서 완전 생각이 바뀐다. 이곳은 매매로 접근해선 안 되는 지역이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 1억 5천4백만 원

전세가격 중윗값 : 1억 3천4백만 원 (2023년)

전세가율(평균배수) : 1.26
전세가율(중위배수) : 1.15

 

단, 2023년 하반기로 가면서 전세가격이 하락하고 있다는 점은 중요하다. 연간의 전세가격에서 연초 높은 전세가격으로 인하여 전세가율이 낮아진 측면이 있으므로, 적정가격은 참고만 하고, 이 가격보다 낮은 게 싸다는 의미가 아니다.

 

아래쪽 왼편 그래프에서 보면 알 수 있듯, 2021년 하반기, 2022년도에 전세가격이 매매시세를 앞질렀다. (역전세, 깡통)

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 1억 3천만 원

[최근가격] 2023년 6월 : 1억 3천5백만 원

회사채 AA- 3년물 채권 투자수익률 : 4.735% ( 2023.10.11)

 

수익성 관련사항은 결론에서 언급.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

힐스테이트에코미사의 전용 19㎡의 현 시세는 기존 전세계약자들의 보증금보다 낮다. 세입자들은 전세보증보험 유무를 반드시 확인하고, 늦지 않도록 보험가입하시고, 전세가 평균은 점차 1.1~1.2억 선으로 낮아지고 있음을 아셔야 함.

 

힐스테이트에코미 사는 5호선 미사역 주변에 있는 상업지구 내 오피스텔이다. 아이들을 키우지 않는 세대라면 직주근접 혹은 5호선 라인에 직장이 있다면 거주환경 나쁘지 않음. 해당 단지의 최선의 시나리오와 최악의 시나리오표를 첨부하니, 만일 임대사업으로 수익을 낼 마음으로 매입 접근 시에는 참고. ( 세금 부분은 제하고, 순 금융적인 부분만 분석함. )

 

아래의 시나리오를 참고하여, 자기 자본 투하율을 결정하고 금리에 따른 적정 투자비용을 산출하여 접근하는 게 중요할 것으로 보임. 각자 처한 상황이 다르고, 현재 은행권의 LTV산정과 시세 판단은 시기마다 다르므로, 최소 자기 자본으로 투자 시에는 주의필요. 게다가 인근에 오피스텔이 너무 많아서 공실까지 고려한다면 투자를 만류하길 권고.

 

최고의 시나리오와 최악의 시나리오는 실제 거래된 계약기간(2년) 내의 "월세보증금과 월세 평균금액" 거래내용을 참고했으므로, 월세 부분의 보증금과 월세로 참고하시면 됨. 수익이 나는 것처럼 보이긴 하지만, 제반 세금과 유지보수 발생, 공실유무에 따라서 수익차 커짐. 

 

최고의 시나리오라 해도, 공실발생 3~4개월이면 그해 수익은 "제로"에 수렴한다는 점도 감안되어야 함.