덕양구 삼송동 오피스텔 현대썬앤빌 거래분석

경기도 고양시 덕양구 삼송동 289에 위치한 삼송역 역세권의 오피스텔 현대썬앤빌의 거래를 분석합니다. 역전세가 아파트는 비교대상이 안될 것 같습니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	638세대(총1개동)	저/최고층	29층/29층
사용승인일	2018년 10월 23일	총주차대수	619대(세대당 0.97대)
용적률	897%	건폐율	69%
건설사	현대비에스앤씨(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 고양시 덕양구 삼송동 289
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가] 2021년 11월 : 4억 1천8백만 원

[최근가] 2023년 9월 : 3억 1천2백만 원

 

실거래가격이 문제가 아니라, 전세시세가 망가져 있는 게 더 문제임. 최근 거래된 2건이 모두 기존 전세보증금보다 낮은 가격임.

실거래가격 추이	실거래와 전세, 월세가격 추이

 

(1) 현대썬앤빌 오피스텔 전용면적별 평균 월세

전용면적별 평균 월세

 

(2) 현대썬앤빌 오피스텔 전용면적별 평균 전세시세

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

현대썬앤빌오피스텔은 조금 심각해 보인다. 전세가 상단이 3억 5천만 원대에 걸려있는 것들이 조금 보이는데, 실거래 2023년의 최고가격은 3억 3천만 원대에 걸려 있다. 그나마도 거래가 이건 없다고 봐도 무방한 수준.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변에 전용 48 타입의 비교대상이 없음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 9천만 원

전세가 중윗값 : 2억 4천1백만 원

전세가율(평균배수) : 3.65
전세가율(중위배수) : 1.63

 

전세가 대비 실거래가 비율이 비정상적임. 거래되는 가격에 비하여 실 사용가치인 전세가격이 매우 낮은 상황으로 봐야 함.

게다가 중간중간 거래 없는 기간도 건수대비하여 다수 존재함. 아래의 왼쪽 그래프에서 수평이동하는 구간이 거래없는 날.

전세가 대비한 적정가격은 데이터로써만 표시하는 것일 뿐이고, 이 가격대보다 아래여야 함.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 8천만 원 (+부동산 선점 권리금)

 

최종 거래가격 기준 3000만 원을 권리금으로 주고 매입한 것으로 판단.

[최근가] 2023년 9월 : 3억 1천2백만 원

회사채 AA- 3년물 4.794% ( 2023.10.6 기준 )

 

아래쪽 좌편의 그래프를 보면 해당기간 내에 가격들이 회사채금리 수익률과 커플링 되어 있는 모습으로 "수익형" 건물인 현대썬앤빌의 수익성을 기준으로 가격을 판단함. 적정 수익률에서 전액현금 매입한 기준이며, 여기서 대출이 있을 경우에는 월세 및 월세보증금에서 수익성을 위해서 더 올려 받아야 하지만, 인근 시세가 있으므로 그렇게 하는 것은 어려울 것임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

수익형 주거 오피스텔이므로, 인근에 초등학교를 기대할 수 없으며 대신에 삼송역과 매우 가깝다.

수익형 조건을 기준으로 전용 48 타입은 현재 평균 월세가 투자금 대비 낮은 상황이다. 이 말은 반대로 오피스텔의 매매가격이 높다는 얘기다.

 

전용면적별 월세평균 금액에서 보다시피 현재 금리에서는 최소 월세 105만 원을 받아야 전액 현금구매 시의 수익률을 확보할 수 있다. 과연 아래의 사례로 본 투자는 성공적인 것일까요?

[최종매매건 기준 수익계산 샘플] 매입가 : 3억1천2백만원 (세금제외) 순투자 : 1억5천6백만원 대    출 : 1억5천6백만원 ( 대출금리 4.6% ) - 1년 이자 717만원 월    세 : 105만원 x 12개월 = 1260만원 월세수익 : 1260만원 - 717만원 = 543만원 ( 월 45만원 수준 )  - 1년 기준 3.48% 만일 순투자금액인 1억5천6백만원을 신한은행 오늘(10/11) 4.05% 예금에 가입했다면? -> 631만원 ( 월 52만원 수준 ) ** 더 중요한 사항 ** 오피스텔 취등록세 4%대입니다. 해마다 보유세도 내셔야 합니다. 그건 계산에 넣지도 않았습니다. 예금도 마찬가지로 이자소득세 계산에 넣지 않았습니다. 그래도 수익율은 오피스텔 투자보다 높을 겁니다.

위와 같은 결과가 나옵니다. 최근 거래된 3억 1천2백만 원이라는 금액이 결코 싸지 않음을 아실 수 있습니다.

 

지금까지 아파트를 분석하면서, 나와 내 가족이 살 집을 기준으로 분석하려고 애쓴 부분이 있었다면, 오피스텔과 같은 수익형 건물의 분석에는 조금 더 엄격한 잣대가 필요할 것으로 보입니다. 위의 사례와 같이 금리와 주거형(아파트, 오피스텔) 건물은 금리에 따른 영향을 받지 않을 수 없습니다. 눈에 보이는 수익도 중요하지만, 투자를 금융 쪽으로 돌렸다면 거의 무위험 투자로써 더 수익을 얻을 수도 있다는 얘기입니다. 부디 아파트, 오피스텔 투자에 "영끌"이라는 단어를 붙여서 참여하시지 않길 권고합니다. 

 

젊으신 분들은 부디 노동의 가치를 소중히 여기시고, 그 대가로 받은 월 급여를 높은 이자의 적금과 예금을 통해서 적립하여 자산을 일구시길 간곡히 권고드립니다. 시류에 휩쓸리지 마시길 바랍니다.