덕양구 행신동 소만5단지 삼신 매매,전세,월세 실거래현황

덕양구 행신동의 아파트 건축년도와 건축년도별 실거래량, 전세 실거래자료를 포함한, 경기도 고양덕양구 행신동 788 소만5단지행신삼신(로하스빌5단지) 의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 소만5단지 정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

제2종일반주거지역(용적율 기준 150~250%사이), 주구단위계획구역이다.

단지는 423세대로 중간규모 단지고 행남초등학교와 가깝게 있다. 행신동 전체가 학교와의 거리가 멀지 않아 양육환경은 좋다. 중상업지구와 거리가 조금 있지만, 도보 이용가능할 것 같다. 30년차에 접어든 아파트 단지고, 경의 중앙선 강매역을 이용하는게 가능하다.

 

(2) 행신동 매매거래량-건축년도와 전용면적별 거래량(2023년)

아파트 건축년도별로 1995년에 지어진 전용40~50㎡의 거래량이 두번째로 많았다.

가장 많은 거래량대는 1996년에 지어지 전용59㎡대의 거래량이 1995년, 1997년대에 매매가 많았다.

(3) 행신동 전세거래량-건축년도와 전용면적별 거래량(2023년)

행신동에서 가장 많은 전세거래가 일어난 면적은 전용40~62㎡ 면적대의 1994년~1997년도에 지어진 아파트들이다.

행신동에 2019년 2022년 아파트가 보이고, 해당 아파트들의 거래가 있지만 제한적이다.

 

2019년 비교적 신축인 거래가 있지만 소형평수 위주에 거래량이 대세가 되진 않을 것 같다. 

(4) 단지정보 개요

단지명	소만5단지행신삼신
주  소	경기도 고양덕양구 행신동 788
건물동수	4	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1994/10/31	건물분류	아파트
분양세대	423	주차대수	368
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	삼신종합건설
건설사	삼신종합건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	대원종합관리(주)	관리소	031-970-2423
음식폐기	차량수거방식	전기안전	위탁선임
관리실	(주)나래종합관리	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	227%	건폐율	22%
전용타입	3타입

 

 

2. 소만5단지 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매 : 2023년 10월 40,500만원

최근 전세 : 2023년 12월 30,000만원 

 

네이버 부동산 호가에서 4억4천만원부터 호가가 있다.

(4-1) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2023년 11월 월세보증금 10,000만원 / 65만원

2023년 12월 월세보증금 2000만원 / 120만원

 

건물 연식과 평형에 비해서 행신동의 해당 아파트는 월세가 비싼 편에 속한다. (탄현보다 비싼데, 각 사람마다 상황이 다르니 그럴 수 있다. ) 혹시 모르니 고양시 2024년 2월 평균 월세보증금, 월세금 평균을 작성해 두었다.

보증금	월세

 

(4-2) 고양시 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격(2024년 2월)-평균가

군구	동읍	보증금	월세금
고양시덕양구	성사동	4,000	70
고양시덕양구	행신동	9,000	56
고양시덕양구	향동동	8,574	107
고양시덕양구	화정동	5,667	88
고양시일산동구	중산동	3,000	85
고양시일산서구	대화동	10,000	70
고양시일산서구	일산동	13,000	20
고양시일산서구	주엽동	21,100	10
고양시일산서구	탄현동	2,000	84

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2020년 코로나 저금리로 투자 광풍이 불던 시기에 들어 올려진 아파트 가격이 아직도 거품이 낀체 서서히 식어가고 있는 모습이다. 2020년 당시 월세낼 돈이면 대출 받아서 이 아파트를 살 수 있었다. 그러니 월세 거래가 한 건도 보이지 않는다. 2020년이 정점이라 단언한다.

 

이제 네이버 호가인 (4억~4억4천만원)에 유지된다면 거래량은 더 없어질 것으로 확신한다. 가격이 내려오지 않는다면 조건이 아무리 좋더라도 매력이 없다. ( 이 가격이면.... 이런 비교대상일 뿐이다. )

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

중위권 가격대

3. 소만마을5단지(소만 삼신) 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

최근 매매가격인 4억5백만원도 채권 투자 기대수익보다 더 높은 기대 수익율이다. 저 가격에 구매해서 더 오르길 바라고 매입했을 것이고 그 기대심리가 채권 투자수익율(붉은 선)보다 더 높다. (비싸다)

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세 거래가 없는 것은 월세 매물이 없어서 일수도 있지만, 월세가 비싸서 안나가니 월세가 없는 것일 수 있다. 

최근 월세보증금 2000만원 / 120만원 월세는 과한 수준으로 책정되었다. 물론 이자내고 조금이라도 수익 봐야하는 마음은 이해되지만, 이 가격이면 절대로 행신동에서 월세 살지 않아야 한다. 너무 비싼 월세다. 

 

2023년 4월 매입가격을 기준으로 이 매매된 것이 월세로 나왔다고 가정한다면 수익구간이다.

 

아래 그래프에서 150만원선까지는 보증금 포함하면 수익구간 혹은 현상유지 구간이고, 그 이상은 적자구간이다. 

아파트를 월세로 세놓는 사람이 내집마련한 사람이라 생각지 않는다. 투자자다.

 

직주근접, 경의중앙선 이용 출퇴근하는 실거주자는 위의 투자부분은 무시해도 좋다. 다만 아직 매물로 나온 호가가 너무 비싸다. 대출받아서 무리하게 저 가격을 받을 필요는 없을 것 같고, 고양시 전체의 최신 2024년 2월 전용59타입의 평균매매가격을 공유한다. 아래는 전용59타입의 평균 아파트 매매가격이다. 

군구	동읍	평균가
고양시덕양구	관산동	24,500
고양시덕양구	도내동	52,500
고양시덕양구	행신동	33,500
고양시덕양구	향동동	64,133
고양시일산동구	백석동	31,750
고양시일산서구	일산동	26,600
고양시일산서구	탄현동	30,000

월세금과 투자금의 기대수익 직접비교