덕양구 향동동 DMC중흥S클래스더센트럴 매매,전세,월세 실거래현황

덕양구 향동동 건축년도(준공일) 전용면적별 연간 실거래자료를 포함한, 경기도 고양덕양구 향동동 501 DMC 중흥S-클래스 더센트럴 아파트의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다. ( 국토부실거래가 자료 : 2024.2.23 기준 )

 

[Report Version - 240221] 경기도-고양시덕양구 향동동 

1. DMC중흥S클래스더센트럴 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

덕양구 향동동은 2019년~2020년 준공승인된 아파트들로 구성된 지역이고, 공교롭게도 2023년 금리 정점 시기에 매입한 아파트 최저가격은 56,000만원대. 4%이상의 금리로 3년 묶어 뒀다면 월 186만원 세전 수익기대되고, 이 정도면 월세를 두어도 "현상유지"상태임. 그 이상 가격대는 월세기준 적자구간. 역은 차량 이용해야 사용 가능함.

 

수색로를 통해서 상암, 연대방면 갈 수 있고, 봉산터널 지나서 은평구 신사동 진입은 가능하지만... 출퇴근 시간 두곳 모두 엄청난 정체를 야기하는 도로임. 매입을 고려한다면 반드시 출퇴근 시간에 이 근처를 살펴봐야 함. 하도 안좋은 기억이 두길에서 모두 있어서 교통은 좋다 말하기 어렵다. 출퇴근 시간이 아니면 무관하다. 

 

길 건너편 향동초교가 있고, 단지와 붙어 있는 향동중학교가 있기 때문에 양육환경은 좋다. 개울 공원이 잇어서 산책은 이 방향에서 해야 하는데, 전반적으로 종단 주 도로 양면이 아파트와 상가건물 등으로 답답한 느낌을 받았다. 개인의견임.

 

(2) 향동동-건축년도와 전용면적별 거래량 분포-매매 현황(2023년)

향동동은 준 신축급의 아파트들만 있습니다. 가장 많은 거래량은 2020년에 지어진 전용59타입의 거래량이 가장 많습니다. 그 다음은 전용84타입이 속한 전용면적대입니다.

(3) 향동동-건축년도와 전용면적별 거래량 분포-전세 현황(2023년)

향동동은 전세 거래량에서 전용84 타입의 전세 거래량이 많은 것으로 보아, 가구 구성이 최소 2인 이상의 중형평형 이상을 선호하는 것으로 보이고, 그 다음은 국민평형 전용59타입 순으로 이어집니다. 

(4) 단지정보 개요

단지명	DMC 중흥S-클래스 더센트럴 아파트
주  소	경기도 고양덕양구 향동동 501
건물동수	10	최고층수	29
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2020/03/19	건물분류	아파트
분양세대	951	주차대수	1251
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	중흥건설
건설사	중흥건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)무림하우징	관리소	02--315-9-87
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)상우시스템	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
용적률	199%	건폐율	15%
전용타입	1타입

 

 

2. DMC중흥S클래스더센트럴 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 실거래가 - 2024년 2월 : 62,700만원 ~ 66,000만원 대

최근 전세가격 - 2024년 2월 : 31,500만원 ~ 45,000만원 대

 

2022년 전세가격의 상단 가격대는 47,000만원 ~ 50,000만원대 였으므로 일부 역전세 상황에 있습니다. 

특히 2023년 9월 38,000만원의 매매가격은 전세가격이하의 증여성 거래일 가능성은 있습니다.

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2024년 2월 : 보증금 7,000만원 / 월세금 : 140만원

2024년 1월 : 보증금 10,000만원 / 월세금 : 135만원

2024년 1월 : 보증금 12,000만원 / 월세금 : 130만원

2024년 1월 : 보증금 15,000만원 / 월세금 : 105만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

좀 특이한 패턴이다. 신축이던 2020년에 매매거래가 39건이었고, 2023년 특례보금자리가 풀린 시기마저 68건의 매매거래량이 있다. 전세 수요는 있는 것으로 보이나, 2022년 전세거래량이 최다.

 

단 한번도 전세와 임대물량보다 많은 매매 거래량을 보인적이 없다. 비록 짧은 4년이란 기간이지만 그렇다.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

위치적으로 향동동은 길죽하게 생긴 지역이고 단지간 거리가 큰 차이가 나지 않는다. 

3. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

상당히 높은 기대수익을 가지고 매입한 상태임. 붉은색은 채권투자 수익율인데, 보통 월 50~100만원 가량 높은 수익율을 기대하고 매입한 것으로 보임. 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세보증금 1억5천만원 / 월세금 150만원이면 손익분기점의 투자임. 하지만, 새집인 점을 제외하고 월세 비용이 비싸기 때문에 궂이 여기서 월세 거주를 해야하는 부분은 고려해야 할 상황임. 인근에 지식산업센터 대부분 공실이라는 소식이 여기저기서 들리고 있기 때문에 직주근접할 상황도 아님.

 

설마 월세 놓는 임대인이 내집마련 수요라고 말할 사람은 없을 것이고, 월세 투자로 매입한 임대인 이라면 현재 2022년 중반 이후 매입한 거래금액으로는 월세수익 마이너스 상태로 보임.