덕양구 화정동 별빛10단지 건영 매매,전세,월세 실거래현황

덕양구 화정동의 건축년도(준공일) 전용면적의 연간 실거래자료를 포함한, 경기도 고양덕양구 화정동 951 화정별빛마을10단지 아파트의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.
 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 별빛10단지 건영 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

덕양구 화정동은 지어진 지 30년차 아파트들이 주력으로 거래되는 지역이다. 화정 중앙공원을 필두로 하는 중심상업지구와 가까운 편이고, 지하철 3호선 화정역을 도보로 이용가능한 위치다. 맞은편에 어린이 박물관, 경찰서가 있다. 화정동 전체가 인근의 중앙로를 타고 마포로의 접근성 좋고, 외곽순환고속도로, 강변북로, 김포공항방면으로의 접근성도 좋은 곳이다. 단지 옆 꽃우물공원은 솔직히 그냥 공터수준이다. 단지에서 대각선 방향의 길건너 "지도공원"이 공원이고 이쪽이 능곡방향이다. 대곡역으로 걸어가는게 불가능하진 않지만, 버스 한 정거장 차이므로 이곳으로 간다면 GTX-A와 경의선, 서해선(김포공항)을 바로 탈 수 있는 위치기는 하다. 
 
화정초등학교, 화정중학교, 화정고등학교까지 완비되어 자녀양육환경 좋고, 상당히 교통이 편리한 곳이 "화정동"이다.
 

(2) 화정동 매매 거래량-건축년도와 전용면적별 거래량 분포(2023년)

주 거래되는 아파트 건축년도는 1995년~1997년 사이고, 1995년도 전용84 타입의 거래량이 177건으로 최다임.

(3) 화정동 전세 거래량-건축년도와 전용면적별 거래량 분포(2023년)

전세 거래량에서도 매매와 유사한 경향성을 보이고 있다.
건축년도 1995년 아파트의 전용84타입의 전세거래량은 425건.
전용59타입과 바로 아래 타입의 거래량이 상당히 많다. 2005년 이후 건축된 신축 아파트는 없는 것으로 보임.

(4) 단지정보 개요

단지명	화정별빛마을10단지 건영
주  소	경기도 고양덕양구 화정동 951
건물동수	13	최고층수	20
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1996/05/30	건물분류	아파트
분양세대	1080	주차대수	1130
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	군인공제회
건설사	주식회사건영	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	031-978-6497
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(유)와이번스안전관리시스템	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	179%	건폐율	16%
전용타입	2타입

 

2. 명칭 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
 

최근 실거래가 - 2024년 2월 : 60,500만원
최근 전세가격 - 2024년 1월 : 37,000만원 ~ 43,500만원

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 1억원 / 월세금 : 100만원 (2024.1)

보증금	월세

 

(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

개인적 사견으로 2019년까지 매집된 아파트들이 대거 전세로 몰려 나오고 있는 시점은 2021년까지다. 대 투기의 시대를 지나며 실거주 하지 않고, 매입하여 전세와 월세를 놓는 곳이 되었다. 매입 실거주가 2017년까지 였다면, 매입전세는 2021년부터다. 전반적으로 거래량은 우하향세로 보인다. 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

화정동 내에서 중간 정도의 가격대다. 아래의 그래프는 2022년 1월 이후 거래가격대에서 사각형 부분이 거래량이 많은 가격대로 보면 된다. 바로 옆에 별빛 마을 9단지보다 상권, 지하철과의 거리에서 가깝다.

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3. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)
 

채권 수익율 보다 높은 기대수익을 가지고 주택을 매입한 가능성이 높아 보인다. 본격 투기판은 2021년부터의 거래들이다. 기대수익율이 높으니 아파트 가격이 높아도 매입하는 것이다. 물론 대출이 잘되서 매입한 경우도 있겠지만, 2023년 3월을 제외하면 비싸게 매입한 것으로 보인다. 이 부분은 월세와의 비교에서 확인될 것이다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
 

최대 월세금액은 140만 / 보증금 5000만원(*4% = 16.6만원/월) = 최대 월세 156만원
앞서 말했던 2023년 3월 매입가격 : 48,500만원(*4%) = 최대 161만원으로 현 시점 가장 적절한 매입가격임.
하지만 200만원을 초과하지 않는다면 큰 차이는 아니다.
 
직주 근접 및 출퇴근 용이성이 있는 실거주는 위의 수익성 조건을 따질 필요없다. 월세를 내집마련할 사람이 놓을리 없으니 수익율 계산해 본 것으로 참고만 하면 될 뿐이다. 다만, 최근 거래된 6억5백만원도 만만한 가격이 아니다.