덕양구 화정동 별빛9단지 매매,전세,월세 실거래가 현황

덕양구 화정동 건축년도별 평형별 실거래량 자료를 포함한, 경기도 고양덕양구 화정동 948 화정별빛마을9단지 아파트의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 별빛9단지 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

별빛마을9단지는 한개의 단지로 구성된 4개의 시행사가 있었다. 기산(919동~924동)이외는 동별로 분류된다. 이전에 작성한 별빛마을10단지 건영아파트와 유사한 위치적 특성을 갖는다. 다만 일산IC를 통해서 이곳에 오려면 고양경찰서에서 유턴을 해야한다. 고가도로에 가려진 진입로가 있기 때문이다. 아니면 LG전자 4거리에서 좌회전해서 진입해야 한다. 

 

기산이 시행한 919동~924동이 화정초등학교로 가기 가장 빠르다. 각 시행사별로 실거래 등록이 별도로 되어 있기 때문에 공통 정보인 건축년도별 면적별 거래량/전세거래량을 공통으로 하고 매매/전세/월세는 별도로 구성한다.

 

전용70㎡타입도 같은 단지에 있는데, 전용84와 가격차이가 그다지 크지 않고, 거래 세대수도 적어서 거래량이 매우 적다. 거래량이 적은 물건은 관심에 두지 않는게 좋다. 매우 저렴하다면 모르지만.

 

(2) 화정동-건축년도별 전용면적별 거래량-전년 거래량(2023년)

화정동에서 가장 거래량이 많은 1995년 건축년도에 전용84타입이 분석대상이다. 

(3) 화정동-건축년도별 전용면적별 전세량 -전년 전세거래량(2023년)

(4) 단지정보 개요

단지명	화정별빛마을9단지
주  소	경기도 고양덕양구 화정동 948
건물동수	24	최고층수	20
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1995/11/10	건물분류	아파트
분양세대	2008	주차대수	2060
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	기산,벽산,코오롱,한일
건설사	기산,벽산,코오롱,한일,	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	광인산업(주)	관리소	031-971-8578
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)세이프원	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	189%	건폐율	16%
전용타입	2타입

 

 

2. 별빛9단지 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 동별 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

아주 미세한 차이가 있지만, 각 시행사의 아파트 별로 거래가격대가 다른 것은 한 단지임에도 각자 처한 상황(양육환경, 출퇴근, 상업시설 접근성 등등)이 다르기 때문일 것이라 생각된다.

 

이후 분석에서는 2024년 1월 실거래등록된 가장 저렴한 907동~912동을 기준으로 전세, 월세를 분석해 보겠다.

 

최근 매매가격 - 51,500만원 ( 2024. 1 )

최근 전세가격 - 33,000만원 ( 2024. 1 )

901~906동	907~912동
913~918동	919~924동

(4) 907~912동 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 : 31,000만원 / 월세금 :     1만원 ( 장난인 줄 알았다. )

최근 월세보증금 : 10,000만원 / 월세금 : 100만원

보증금	월세

 

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(5) 907~912동 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

역사상 가장 저금리 였던 2020년 투기의 정점에 다다랐다. 당시 매수된 매물들이 실거주가 아닌, 전세, 월세 매물로 나온 것이로 보인다. 매매량은 2021년이 가장 적었고, 거래량이 없던 2022년마저 2021년보다는 많은 거래가 보인다.

 

거래가 사라질 만도 한게, 2021년 9월 최고가격이 72,800만원이었다. 당연히 호가는 이와 비슷한 수준에서 형성되어 있을 것이고 2022년도에는 그보다 낮은 호가가 보이니 저렴한 줄 알고 막차를 탄 구매자들이 나타난 형국이다. 역전세 우려가 되는 곳이기도 하다.

 

매매/전세각겨을 확인해 보면, 갑자기 전세가격이 뜨는 구간에도 그냥 가격 유지하는 매물들이 보이는데, 이들이 장기 투자자들이고, 가격을 띄우는 세력이 투기세력이다. 몇억씩 전세가격이 뜨는데도 도도히 흐르는 전세가격의 흐름은 존중 해줘야 할 것 같다.

(6) 907~912동 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후 거래량 그래프.

 

아래의 그래프에서 별빛마을9단지가 4개가 보이는데, 초등학교와 가장 가깝다고 생각되는 기산(919~924동)의 거래가격대가 가장 길게 형성된 것을 확인할 수 있다. 부모의 마음이란... 근데 실제로는 걸어보면 별차이 없다.

3. 별빛9단지 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

통상적인 채권 투자의 기대수익보다 높은 기대수익을 바라며 자산을 매입한 것으로 보인다. 기대한 만큼씩 자산 가격이 오르지 못한다면 거주하며 기대수익을 사용해 버리는 것과 마찬가지기 때문이다.

 

2020년 중반 이후부터 투기세력의 가격 띄우기가 시작된 것으로 보이고, 그들은 그 이전에 매집을 완료했던 것으로 보인다. 금리가 하락하며 금리 하락했으니 호가 올리자고 일제히 나서는 경우는 없다. 2020년 11월이 기점인 것으로 보인다.

 

당시 채권 금리가 이정도 수준이면 대출 금리는 무조건 채권금리보다 높다. 이걸 무릎쓰고 자산을 구입한 것이니 기대수익이 얼마나 크겠는가.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

만일 대출을 끼고 당 아파트를 샀다면 차라리 월세로 사는게 돈버는 것으로 보일 수 있는 시기다. 

최근 월세보증금 : 10,000만원 / 월세금 : 100만원 기준으로 (1억*4%= 133만원 / 월) 이다. 월세 놓기 위해서 투자한 사람이 2022년 이후에 대출없이 아파트를 사서 월세를 놨다면 대략 최소 "17만원/월 손실" 구간이다. 

 

대출이 있다면 월세를 놓으면 무조건 손실이다. 현상유지도 되지 않는다. 진짜 실사용가치인 월세 수익과 같거나 능가해야 투자가치가 있는 것 아닌가? 몇년 후 재건축은 현상분석에서 고려하지 않는다. 이 아파트는 현 시점에서 비싸다.