용인시 수지구 신정마을9단지 국민평형 매매,전세,월세 거래가격현황

경기도 용인수지구 풍덕천동 1104 신정마을9단지(용인수지신정9단지주공)는 신분당선 수지구청역, 신월초교가 가까이 위치하고 있어서 어린자녀의 양육환경 및 출퇴근이 용이한 지역이나, 가격이 비싼 곳이다.

 

[Report Version - 240213] 시도-시군구 

1. 신정마을9단지 (주택유형:아파트) 기본 정보 - 전용59타입 기준

* 국토부실거래가 데이터 변경에 따른 구성 변경에 따른 데이터 비교기간 3개년을 기준으로 함. 

(1) 단지주변 정보

(용인수지신정마을9)주공9단지 아파트는 단지와 붙어 있는 신월초교가 있다. 신정공원, 수지도서관, 정평천이 단지 앞으로 흐르는 환경이라서 양육환경에서 좋은 곳이다. 신분당선 수지구청역과 가까운 곳이라서 직주근접 및 지하철 이용해야 하는 가구라면 좋은 위치라 할 수 있다. 그만큼 아파트 가격이 비싸서 좋은 환경임에도 실제 거주하고 살아야 할 사람들 보다는 투자자들의 이익을 늘려주는 곳으로 보인다. 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	신정마을9단지
주  소	경기도 용인수지구 풍덕천동 1104
건물동수	9	최고층수	20
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	2000/05/04	건물분류	아파트
분양세대	812	주차대수	814
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	토지주택공사
건설사	삼익건설	건물구조	콘크리트구조
관리업체	(주)신화시스템즈	관리소	031-265-2970
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)에스씨월드	급수방식	고가수조식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소
용적률	205%	건폐율	16%
전용타입	2타입

 

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

최근 매매가격 : 2024년 1월 - 71,000만원

최근 전세가격 : 2024년 2월 - 37,500~42,000만원

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2024년 1월 월세보증금 5,000만원 / 월세금 : 125만원

2024년 1월 월세보증금 10,000만원 / 월세금 : 120만원

 

전월세 전환율 4% 수준임.

<sample> 최고 월세금 : 125만원 기준 - 4%금리 = 3억7천5백만원 + 월세보증금 = 4억2천5백만원 전세 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건수

당 아파트의 매매거래량은 지속적으로 거래량이 감소하고 있는 추세임. 2018년까지 매매 투자자들이 2019년부터 대량으로 전세물량을 내놓고 있고, 전세 가격이 상승했던지, 매매가격이 너무 높았던지 매매량이 감소하며, 전세가 포화되며, 월세 거래량도 증가세에 있음.

 

(2022.1 ~ 2024.1 2년 계약기간 추정) 총 414세대에서 176세대가 임차세대임.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래가 비교

2022년 1월부터 현재 2024년 2월 21일까지 실거래 등록된 건에 대한 내용.

 

신정마을1 주공과 신정마을9 주공아파트의 가격대에서 중위가격과 최고가격 기준으로 1044세대의 신정마을 주공1보다 높은 가격대를 보이고 있다. 최근 매매거래된 7억1천만원도 중위가격보다 아래에 위치하고 있다. 2년의 시간동안 거래가격의 위,아래의 가격대가 너무 넓은 범위로 있는 가격대는 불안정한 가격대다.

2. 신정마을9단지 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교

 

당 자산의 매입을 하는 분들은 채권 수익율보다 더 높은 기대수익을 기대하며 아파트를 구매하고 있다.

아래 그래프 붉은색 선은 채권 투자시 월 기대수익인데, 매매거래가격이 매우 높게 나타난 것은 2022년 후다.

2023년 10월에 매매 (79,500만원) 거래된 가격대가 가장 비싼 가격대다.  

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

최대 월세금과 비교해서 최소 50만원 이상 월 기대수익이 차이가 나고 있다. 월세보증금 1억5천만원에 150만원을 받는 다면, "현상유지" 수준이다. 현재 상태에서 2022년 이후 거래된 아파트 매매건들은 모두 그렇다.

 

최대 월세보다 모두 50만원 이상의 적자구간이다. 추후 매매가격 상승의 경우는 배제하고 현 상태에서 그렇다. 비싸다.