롯데월드 옆 잠실레이크팰리스는 매매하면 비싼 가치가 있을까?

서울특별시 송파구 잠실동 44 잠실레이크팰리스는 단지 내에 송전초등학교를 품고 있고, 공원이라 부르기 민망한 개나리공원이 단지 내에 있다. 하지만, 롯데월드, 석촌호수가 지척이고 이 인근에 회사들과 상업시설들이 많이 있어서 주말마다 롯데월드로 놀러 갈 수 있을 것 같다. 물론 정작 이런 곳에 살아도 그렇게 자주 이용하진 않겠지만.

 

22억짜리 아파트가 설마 전철역과의 거리 때문에 조금 더 저렴하다는 어처구니없는 상황처럼 보이기도 하는데, 역세권이나 다름없는 위치인건 분명하다. 8호선 석촌역 도보로 열심히 걷는다면 이용가능하고, 2호선 잠실역과는 단지 입구부터 10분 정도의 거리에 위치하고 있다. 

 

 

 

[Reort Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 잠실레이크팰리스 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.6.3 자료기준일 

(1) 잠실동 주변 정보 (2024년 연간거래)

[1] 매매 : 잠실동에서 가장 선호되는 아파트의 전용면적은 전용84타입으로 13억 원을 초과하는 금액으로 111건

   - 비교적 소형평형인 전용59타입의 경우엔 13억 원 초과에서 40건 매매되었다.

   - 인근에 갤러리아 팰리스라는 주상복합 전용84 타입이 있는데, 2021년 이후 매매 거래가 없다.

 

[2] 전세 : 잠실동에서 거래된 전세거래량에서 전용 84 타입에 10억 원 초과 전세 보증금이 거래량 281건으로 가장 많다.

[3] 월세 : 월세금 160만원 초과에 전용 84 타입의 거래량이 182건으로 가장 선호되는 타입이다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	잠실레이크팰리스
주  소	서울특별시 송파구 잠실동 44
건물동수	35	최고층수	32
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2006/12/28	건물분류	아파트
분양세대	2678	주차대수	4113
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	삼성물산건설부문, GS건설
건설사	삼성, gs	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	율산개발 유한회사	관리소	02-2147-1000
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)와이번스안전관리시스템	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소
용적률	273%	건폐율	14%
전용타입	5TYPE

 

(3) 잠실-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

잠실동에서 매매된 아파트의 전용면적과 가격대별 거래량

 

(4) 잠실동-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

잠실동에서 전세 거래된 아파트의 전용면적과 보증금별 전세 거래량

 

(5) 시흥동-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

잠실동에서 월세 거래된 아파트의 전용면적과 월세금별 월세 거래량

 

2. 잠실레이크팰리스 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 최근 매매가격 : 2024년 4월 22억원에 거래되었다.

[2] 최근 전세가격 : 2024년 5월 10억원 ~ 12억 원에 거래되었다.

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 2024년 4월 월세보증금 : 1억원 ~ 9억 원

[2] 최근 2024년 4월 월세금 : 360만 원 ~ 80만원 ( 최대 월세금 360만원 / 보증금 1억 원 추정 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 레이크팰리스의 경우 매매 정점은 2016년, 2017년에 각 60건 매매거래량 기록 후 우하향 추세. (2022년 거래 없다)

[2] 2021년 이후 매매된 건들은 월세, 전세를 통해서 임대되고 있다.

[3] 자산가들의 투자로 인한 것인지 이 고가의 아파트에 월세 임대량이 상당하다.

[4] 전세물량도 2021년 이후 서서히 증가하고 있다.

잠실레이크팰리스 전용84타입의 매매, 전세, 월세 거래건수

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 레이크팰리스 전용 84 타입의 경우 중상위권에 위치하고 있다. 

[2] 잠실 인근의 아파트 거래가격대가 서로 아주 유사하고 2022년 하락 후, 정부의 아파트 가격 부양정책으로 인해서 반등하여 거래되고 있으나, 거래량은 극히 적다.

잠실동 인근 전용84 타입 아파트의 거래가격대 - 2022년 이후

 

 

 

 

 

 

3. 잠실레이크팰리스 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 아파트 매입대금 전체를 대출 없이 현금으로 마련한다는 조건과 실거주한다는 조건에서 채권투자와 비교한다.

  - 채권금리에 따라서 월 기대수익이 달라지지만, 2024년 4월 최근 거래된 금액을 채권투자했을 경우, 월 730만 원가량의 월 기대수익이 발생한다.

  - 실거주한다면 매월 730만 원가량을 거주비로 지출하고 있다는 의미가 된다. ( 전기, 수도, 관리비 별도 )

  - 기회비용으로 사라지는 월 기대소득 730만 원을 상쇄할 만한 조건이 있다면 투자가치가 있다.

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최대 월세금액인 360만 원 / 보증금 1억 원 을 기준으로 월세 수익을 위해서 본 아파트를 매입했다면.

 

   - 월 380만 원가량 기회비용에 의한 손실이 발생한다.

   - 채권투자했다면 월 730여만 원의 기대수익이 발생하지만, 이 아파트를 구매해서 월세를 놓는다면 360만 원의 수익밖에 얻지 못한다. (그만큼은 당기 기회손실이다. )

   - 미래 22억에 산 이 아파트가 50억이 되어 현재 손실을 만회해 준다는 조건은 현재 수익성 판단 기준이 아니다.

 

[2] 장래 본 아파트의 자산가치 상승은 고려하지 않고, 현재 투자된 금액에 따른 월 기대수익만 고려했다.

 

[3] 붉은색의 최대 월세가 360만 원이고, 검은색 점들은 채권 투자 시 월 기대소득이다. 두 개의 거리가 멀수록 기회손실은 더 늘어나게 된다. ( 월세 만 큰 실 사용가치를 반영하는 것은 없다. )

레이크팰리스의 월세금과 투자 수익금(추정)과의 수익 차이