마포구 상암동 이안상암2차 45평 원룸 오피스텔 시세 및 실거래량

서울시 마포구 상암동 1653의 이안상암 2차 오피스텔은 주거용 오피스텔이 아닌 것으로 보인다. 아파텔도 아닌 원룸 형태의 커다란 통 구조인데, 사무실(오피스) 용인 것으로 보이는데, 주거 목적용 건물은 아님에도 2018년에는 주거용도의 거래처럼 빈번한 거래가 있던 곳이다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-오피스텔 

1. 이안상암2차 전용 89㎡㎡ 정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.9 자료기준일 

(1) 단지 주변 정보

[1] 매매거래 : 2024년 4월 9일 자료까지 분석 대상인 이안상암 2차에서 매매거래 1건 ( 6억 원 )

[2] 전세거래 : 2024년 4월 9일 자료까지 해당 면적대의 전세거래는 2건 ( 6억미만, 5억 미만 )

[3] 월세거래 : 해당 면적대에서 2건의 월세거래 ( 월세금 160만원 초과 )

   - 전용89 타입의 원룸으로 화장실 하나임. 이외에 방이 구성되어 있다면 도면과 다른 것이고 인테리어 한 것임.

   - 평면도 기준으로 전용 89 타입이 그나마 기둥이 벽에 붙어 있어서 구조가 나은 편.

 

(2) 단지정보 개요

세대수	174세대(총1개동)	저/최고층	32층/32층
사용승인일	2007년 08월 31일	총주차대수	306대(세대당 1.75대)
용적률	794%	건폐율	55%
건설사	대우자동차판매(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	서울시 마포구 상암동 1653
면적	대분류 3타입

 

(3) 상암동 오피스텔-전용면적별 가격대별-매매 거래량(2024년)

(4) 상암동 오피스텔-전용면적별 가격대별-전세 거래량(2024년)

(5) 상암동 오피스텔-전용면적별 가격대별-월세 거래량(2024년)

2. 이안상암2차 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(1) 단지 전용 89㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

 

[1] 2018년~2021년 까지만 거래량이 많았다. 2022년 이후 거래량이 매우 적다.

[2] 최근 기준으로는 전세 놓기도 녹록지 않아 보이고, 그나마 거래량도 적다. 환금성을 반드시 고려해야 한다.

(2) 단지 전용 89㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

이안상암 2차의 경우에는 월세거래가 2년 내에 없다. 이렇게 넓은 "원룸"을 비싼 비용으로 월세로 들어갈 이유가 없는 것이다. 거래가 없다는 것이 그것을 방증한다. 

 

2018년 4월의 최종 월세거래에서 월세금은 160만 원이었다. 

 

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(3) 단지 전용 89㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

매매도 적고, 전세도 적다. 

선호되지 않는 곳이므로 최근 거래가격인 6억보다 현저히 낮아지지 않는다면 거래가 쉽지 않아 보인다.

(4) 단지 전용 89㎡ 주변 오피스텔단지 가격 비교

주변에 이렇게 큰 오피스텔은 없다. 

 

3. 이안상암2차 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 89㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

최근 거래된 6억이란 금액도 현재의 금리상황에서는 싸지 않은 상황이다. 채권 투자수익율에 비하여 월등히 높은 수준으로 보인다. 

 

월 기대수익이 200만원인데, 이 오피스텔은 월세 거래도 최근 2년 내에 없다.(투자하면 안된다. / 실거주라면 잘 검토하길.)

(2) 단지 전용 89㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

국토부실거래가 2024. 4.9 자료를 기준으로 2019년 이후 월세 거래는 없다. 

결론적으로 회사가 근처에 있어서 직주근접이라면 모르겠으나, 월세수익을 목적으로 한다면 투자 부적격이다.

게다가 현재의 금리 수준에서 최근의 6억 가격이라면 투자수익을 얻기 힘들 것으로 보인다.

 

* 다시 말하지만, 직주 근접이라면 가격을 더 내려서 매입하던, 차라리 다른 곳을 고르는 게 나은 선택이다. 굳이... 이런 생각이 드는 곳이다. 왜냐하면 저 높은 월세를 주고 들어올 사무실이라면 모르겠지만, 주거용으로 보이는 대형 원룸을 가족과 함께 거주하기란 쉽지 않을 것으로 보인다. 게다가 주차시설을 보면 세대당 1.5대 이상으로 보이지만 상업시설 이용객들과 연관되어 주차가 쉽지 않을 것이다. (반드시 현장 확인하고 가격을 깍지 못한다면 다른 대안을 찾길 바란다. )