종로 숭인동 우평원더라움스투디오 전용24㎡ 오피스텔-월세 거래많음

서울시 종로구 숭인동 313-17번지 외 6필지(지봉로 22)의 두 평 원더라움스튜디오 오피스텔은 6호선 동묘 앞역 역세권이고, 1호선 이용도 가까운 곳에 위치하고 있다. 2024년 월세거래량이 다수여서 확인해 본다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-오피스텔 

1. 우평원더라움스투디오 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

[1] 숭인동 인근의 오피스텔 매매거래는 2억 원 미만대 거래량이 다수임. ( 전용면적 20㎡ ~ 40㎡미만 )

 

[2] 전세 거래에서 3억 원 미만에 ( 전용면적 20㎡ ~ 25㎡미만  )이 많음.

    - 같은 물건은 아니겠으나, 주변 매매시세 대비 전세보증금이 높은 수준임.

    - 전세거래에서는 주의가 필요할 것으로 보임. 최근 호가 2억 9천(17층)이며, 반드시 보증보험이 없다면 다른 곳 찾길.

 

[3] 월세 거래는 전세와 같은 평형대에서 70만원 미만대에 거래량이 다수 존재함.

 

[4] 우평원더라움스투디오는 2023년 매매 1건이 전부여서, 네이버 매매호가 2억 9천이 시세나 본질 가치가 아닙니다.

 

[5] 주변시세에서 "동양파라빌"과 "버넷하임1"은 동일평형대에서 1억 5천만 원 미만의 매매가격이며, 최근 2년의 실거래 비교에서 우평 오피스텔이 가장 높은 가격을 보임. ( 최종 매매가격이 이 오피스텔의 본질 가치가 아님. <주의> )

 

(2) 단지정보 개요

세대수	176세대(총1개동)	저/최고층	18층/18층
사용승인일	2022년 04월 04일	총주차대수	91대(세대당 0.51대)
용적률	799%	건폐율	59%
건설사	우평코리아(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	-
주소	서울시 종로구 숭인동 313-17번지외 6필지(지봉로 22)
면적	대분류 2타입

 

(3) 숭인동 오피스텔-전용면적별 매매가격대별-매매 거래량(2024년)

인근지역 매매가별 가격대별 거래건수

 

(4) 숭인동-전용면적별 전세보증금별-전세 거래량(2024년)

숭인동 가격대별 면적별 전세건수

 

(5) 숭인동-전용면적별 월세금별-월세 거래량(2024년)

숭인동 월세대별 면적별 거래건수

 

2. 우평원더라움스투디오 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(1) 단지 전용 24㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

네이버 매매호가 기준 17층의 호가는 2억9천만원이 가장 저렴한 가격.(2024-4-12 기준)

 

최근 매매건 : 2023년 5월 3억3천만원 매매된 건이 유일한 거래임.

최근 전세건 : 2024년 4월 2억6천2백만원 ~ 2억 7천만 원 ( 최근 매매호가와 전세최고 가격대가 거의 붙음. )

 

* 전세계약시 반드시 보증보험 가입해야 하며, 안될 경우 다른 대안을 찾으시길 바랍니다.

매매건과 전세건의 가격대비 / 월별 비교

(2) 단지 전용 24㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 : 1500만 원 / 월세금 95만 원

점차 보증금 낮추며 월세금을 올리는 상황이며, 월세금이 싸지 않은 상황.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 24㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

우평원더라움의 매매/전세/월세 3년간 비교 ( 오피스텔인데, 전세가 너무 많다. )

 

(6) 단지 전용 24㎡ 주변 오피스텔 가격 비교

우평원더라움 근처 숭인동 오피스텔 월세시세

 

 

 

 

3. 우평원더라움스튜디오 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 24㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

매매거래건이 단 1건이라서 채권 투자수익과 직접 비교불가하나, 당시보다 금리가 하락했으므로, 최종 매매가격보다 지금이 더 저렴해야 함. 

회사채AA- 3년물 기대수익율과 투자자금(대출X)의 기대수익

 

(2) 단지 전용 24㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

2023년 5월 최종 거래가격을 기준으로 100% 확실히 적자구간이다. - 현금 매입조건이며, 대출 있을 경우 더 손해

당 오피스텔은 매입으로 접근해서는 월세 수익을 얻는 것조차 쉽지 않아 보인다. 들어간 투입자금을 차라리 채권투자하는 게 더 나은 대안임. 

 

최고 월세가 100만 원이고, 투입자금 3억 3천만 원을 4%대 은행에 넣어두는 게 오피스텔 매입 후 각종 세금과 보유로 인한 재산세를 내는 것보다 더 나은 선택이라는 의미임.

투자금의 채권 기대수익(월) vs 월세금 기대수익(월) 비교