마포구 공덕동 마포신영지웰 오피스텔 전용29㎡ 실거래 및 월세현황

서울시 마포구 공덕동 461에 위치한 마포신영지웰 오피스텔은 5호선, 6호선 공덕역, 경의중앙 공덕역 역세권에 위치한 424세대의 오피스텔입니다. 일반상업지역에 위치하지만 1000%의 용적률과 대규모 아파트 단지근처라서 직주근접할 회사들이 많을지는 고려해야 한다. 지하철을 타고 이용해야 한다면 교통비까지 월세에 포함해서 생각해야 한다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-오피스텔 

1. 마포신영지웰 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.12 자료기준일 

(1) 단지주변 정보 (2024년)

[1] 마포구 공덕동의 오피스텔 매매거래는 전용 15㎡~20㎡미만에서 2억 미만에 5건 거래되었다.

[2] 마포구 공덕동의 오피스텔 전세는 전용 30㎡~40㎡에서 미만에 보조금 2억 5천만 원 미만이 9건 거래되었다.

    - 전세거래는 이 범위대에 많은 편이다.

[3] 공덕동 오피스텔 월세거래는  전용15㎡~20㎡미만에서 월세금 30만 원 미만이고, 이를 위해서 보증금이 높을 것이다.

    - 월세 보증금이 2억 원 미만대에 형성되어 있는데, 월세를 낮추기 위해서 상당히 높은 보증금을 사용한다.

[4] 2014년~2018년까지 전세거래 없이 월세 소량 거래가 있었고, 매매도 소량 있었다. (2건~3건)

[5] 과거 2억 중반대에 매입하여 월세 수익을 받는 사람들은 수익구간이다. 다만, 현재 3억1천 호가에 매입은 수익실현이 쉽지 않다. ( 오피스텔의 가격급등을 생각한다면 모르겠으나, 그게 아닌 월세 수익을 바란다면 적절하지 않은 투자다. )

 

(2) 단지정보 개요

세대수	424세대(총1개동)	저/최고층	19층/19층
사용승인일	2004년 10월 26일	총주차대수	204대(세대당 0.48대)
용적률	998%	건폐율	59%
건설사	삼성홈이엔씨(주)
난방	중앙난방, 도시가스
관리사무소	02-2123-9400
주소	서울시 마포구 공덕동 461
면적	대분류 9타입

 

(3) 공덕동-전용면적별 가격대별-매매 거래량(2024년)

(4) 공덕동-전용면적별 전세가격별-전세 거래량(2024년)

(5) 공덕동-전용면적별 월세금별-월 거래량(2024년)

 

2. 마포신영지웰 실거래(매매,전세,월세) 현황

(1) 단지 전용 29㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

가장 최근의 매매거래는 2021년 10월 25,700만 원이었다. 

가장 최근의 전세거래는 2024년 2월 24,500만원이었다.

 

네이버 부동산 기준 8층에 3억1000만 원 호가가 있으나, 거래가 될 수 있을지는 미지수고, 이 가격을 기준으로 삼는다해도 현재 전세가격은 결코 싸지 않다.

(2) 단지 전용 29㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 2년간의 월세보증금은 1000만원 / 월세금은 90만 원으로 상당히 높다.

보증금	월세

 

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(3) 단지 전용 29㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

 

(4) 단지 전용 29㎡ 주변 오피스텔 가격 비교

 

2년간의 주변 실거래 가격을 비교하면, "블레스하임 3차"가 4억 7천만 원에 한건 거래가 있었던 것으로 보인다.

오피스텔의 매매 거래량이 극히 적다는 것을 알 수 있다.

 

 

 

3. 마포신영지웰 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 29㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

당 오피스텔은 매매가격이 2018년도에 정점을 찍었다. 정확히 말하자면 과도한 수익을 기대하고 높은 매매가격을 감안한 체 매입에 나선 것으로 보인다. 최근의 매매인 2021년도 거래건도 상당히 높은 수익을 기대하고 매입한 것으로 보이나, 과도한 기대인 것으로 보인다. 

 

현재 네이버상 호가를 기준으로 상당히 비싼 가격이다. 

(2) 단지 전용 29㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

하지만, 월세와 매입비용(대출 없이)을 고려한다면 월세수익을 목적으로 매입/임대하는 것은 수익구간이다.

최고 월세가격이 90만 원대 이므로, 매입하여 월세를 놓는다면 수익구간이다.

 

다만, 현재 호가인 3억 1천에 매입하여 월세를 놓는다면 그 기대수익은 월에 10~15만원 정도밖에는 안된다.

그러므로, 매입하여 임대 수익을 올릴 계획이라면 신중해야 하고, 현재 호가를 상당히 깎아서 매입하던지 다른 오피스텔을 알아보길 추천한다. 3억1천에 매입한다면 최고 월세 90만 원을 기준으로 해도, 예금이자와 엇비슷한 수준이다.

 

그럼 예금하는 편이 훨씬 좋은 선택이다.