마포구 합정동 마포한강푸르지오2차 전용23㎡ 월세 및 실거래현황

서울시 마포구 합정동 473에 위치한 마포한강푸르지오 2차 오피스텔은 2호선, 6호선 합정역과 가까운 위치에 448세대 규모의 대규모 오피스텔입니다. 직주근접 혹은 2호선, 6호선을 이용한 출퇴근을 고려한다면 위치가 좋다. 다만 매매가격이 상당히 높고, 높은 매매가 때문에 월세를 이용한 수익이 가능한지를 살펴본다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-오피스텔 

1. 마포한강푸르지오2차 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.12 자료기준일 

(1) 합정동 오피스텔 실거래정보 (2024년)

[1] 매매 : 가장 많이 거래된 오피스텔은 전용 20㎡~25㎡미만 평형에 4억 원 미만 거래가 3건 거래됨

[2] 전세 : 가장 많은 전세거래 오피스텔은 전용 20㎡~25㎡미만 평형에 3억 원 미만 보증금으로 10건 거래됨

[3] 월세 : 월세거래 오피스텔은 전용20㎡~25㎡미만 평형에 110만 원 미만 월세금으로 13건 거래됨

 

[4] 분석대상인 마포한강푸르지오2차의 최근 매매가격은 3억 원이고, 전세가격은 26,500만 원이었다. ( 매매 3월/전세 4월)

[5] 마포 푸르지오 2차의 매매는 2021년~22년에 35건, 33건 매매거래가 피크였다. 2023년 월세 거래량이 급증했다.

   - 2018년~2022년까지 월세거래는 연간 20건 이내로 거래되었던 게, 2023년 48건 월세 거래되었다.

 

[6] 대출 없이 현금으로 최근 매매거래된 3억에 구매해도, 차라리 은행이나 채권에 투자하는 것보다 수익이 없다. 월세 수익이라도 받을 마음이라면, 차라리 채권(AA-), 정기예금이 이 오피스텔을 매입하는 것보다 나은 선택이다.

 

(2) 단지정보 개요

세대수	448세대(총2개동)	저/최고층	34층/36층
사용승인일	2016년 07월 14일	총주차대수	232대(세대당 0.51대)
용적률	399%	건폐율	59%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	02-323-2107
주소	서울시 마포구 합정동 473
면적	대분류 2타입

 

(3) 합정동-전용면적별 가격대별-매매 거래량(2024년)

 

(4) 합정동-전용면적별 전세가별-전세 거래량(2024년)

 

(5) 합정동-전용면적별 월세가 별-월 거래량(2024년)

 

2. 마포한강푸르지오 2차 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 23㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격은 3억 원에 매매 거래됨 ( 2024. 3 )

최근 전세가격은 2억 6천5백만 원에 전세 거래됨. (2024. 4)

(4) 단지 전용 23㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세 보증금은 1000만 원 ~ 5000만 원

최근 월세금액은 105만 원 ~ 79만 원

 

2022년 1월부터 2024년 4월 12일까지 등록된 월세 시세는 아래의 그래프를 참고하시고, 최근 4월 거래된 월세시세는 위에 적힌 금액을 참고하시면 됩니다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 23㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

(6) 단지 전용 23㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

합정동에 2022년 1월 이후 거래된 전용 23㎡ 타입의 오피스텔은 "마포한강푸르지오 2차" 뿐이다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 마포한강푸르지오2차 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 23㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

채권 금리를 통한 기대수익과 상당히 격차가 있는 매매가격대. 최소 "20만 원/월" 이상의 프리미엄을 주고 매입한 샘이다. 

월 기대수익을 기준으로는 가격대가 매우 높은 수준이다. 다만, 2022년 초반까지의 저금리 시기에 매입한 건들은 채권수익률 수준에 매우 근접한 수익형태를 보이고 있다. 

 

거품은 2022년 중반부터 2024년 현재까지 이어진 시기다. 

(2) 단지 전용 23㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

아래의 그래프를 참고한다면, 매매가격을 대출 없이 투자했을 때와 월세를 최대로 받을 때의 수익구간을 알 수 있다.

앞서 살폈듯 2022년 중후반~2023년 초반 매입한 가격대는 월세 수익을 목적으로 한다면 "적자구간"이다. 게다가 2023년부터 구매한 금액대는 "현상유지"도 쉽지 않다. 

 

이 오피스텔을 살 돈으로 은행 정기예금 4%로 2~3년 운영한다면 이 오피스텔로 월세를 돌리는 것보다 수익률이 월등히 좋다는 의미다. 통상 오피스텔이 아파트처럼 시간이 흐름에 따라서 가치가 상승하는 패턴이 아니란 것을 알아야 한다. 

 

용적률 400%로 토지가치의 상승이 있다 해도 "내 손에 쥐는 돈은 적다"는 사실을 알아야 한다. 그럼 최대한 월세로 최대한 임대를 놔야 수익이 맞춰지는데, 최근에 매매된 3억 도 월세 수익을 보기 어렵다는 게 안타깝다.

월세 기대수익 vs 매입자금 은행예금 기대수익