별내별가람역 한라비발디 4호선 역세권 아파트, 별내TG근처 아파트

경기도 남양주시 별내동 808 별내별가람역 한라비발디는 제3종일반주거지에 위치하고 있다. 4호선 별내별가람역과 가깝게 위치하고 있고, 외곽순환도로와도 가깝다

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 별내별가람역 한라비발디 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.10 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

별내신도시내의 아파트 매매거래량은 전세에 비하면 상당히 부족해 보인다. 게다가 가격대가 낮지 않은 지역이라서 쉽사리 선택하긴 쉽지 않아 보인다. 마치 "돈 조금만 더 보태면 궂이 여길 사야하나?..." 라는 마음이 들 것 같다. 애매한 가격대다. 확실히 2023년의 정부의 가계부채 증가 유도책의 영향으로 가격상승세가 이어지고 있는 것으로 보인다.

 

(2) 별내동-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

별내동에 2024년 3월 10일까지 등록된 실거래량은 많지 않다.

신축아파트가 없는 것 같아 보일정도로 없다. 하지만, 전세거래에서는 전세거래량이 많다.

 

 

(3) 별내동-건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)

전세 거래량은 활발하게 이뤄지고 있고, 전체 평형대에서 국민평형대인 전용84 타입에 거래량이 다수 몰렸다.

건축년도 중에서 2023년의 신축의 전세 거래량이 눈에 띄게 많다.

하지만, 매매거래에서는 신축의 거래가 보이지 않는다.

 

 

(4) 단지정보 개요

단지명	별내별가람역 한라비발디
주  소	경기도 남양주시 별내동 808(덕송3로 7)
건물동수	10	최고층수	22
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2013/12/16	건물분류	아파트
분양세대	465	주차대수	681
공공임대	13	전기차(지상)	설치
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	한국토지주택공사
건설사	한국토지주택공사	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)화신지엠에스	관리소	031-527-7315
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	170%	건폐율	18%
전용타입	2타입

 

 

2. 별내별가람역 한라비발디 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

임대 아파트 단지였던 것으로 보인다. 2020년 전에 매매거래는 없고, 2020년 7월부터 매매거래량이 잡히고 있다.

6억원을 저지선으로 지키고 동이나, 향, 층에 따라서 가격의 상하로 움직이는 것으로 보인다. 

 

최고가격이 9억원 근처에서 2021년 7월 이뤄졌고, 최근 6억~7억미만에 거래가 되었다.

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 2년간의 월세보증금은 전세가격에 육박할 정도로 높은 월세보증금을 요구하고 있다.

2024년 1월 월세보증금 2억원 / 월세금 : 90만원

2023년 12월 월세보증금 6천만원 / 월세금 : 150만원

보증금	월세

 

반응형

(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

임대단지였다. 분양전환 후 거래가 이뤄지고 있는 것으로 보인다.

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 후 실거래건에서 지하철4호선과 가까워서 그런것인지, 해당 한라비빌디 아파트 가격은 중위권이다.

남양주의 아파트 가격은 전반적으로 높다.

3. 별내별가람역 한라비발디 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세 비용이 전반적으로 높고, 매입에 필요한 자금도 금리 영향으로 낮지 않은데, 워세 수익율과 자본의 기대수익금이 큰 차이가 나지 않는다. 월세 수익용으로 투자된 아파트로 봐도 무방할 것으로 보인다. 이 지역의 월세 보증금이 상당히 높은 점이 그 이유다. 

 

수익성이 나온다고 가격이 적당하다는 것은 아니다.