별내동 남양주별내스위첸(KCC스위첸) 39평형 실거래(전세,월세)가격

경기도 남양주시 별내동 1072 별내KCC스위첸의 39평(전용100㎡)은 남양주 별내신도시 별빛마을에 위치한 아파트다. 중대형 면적의 아파트단지로 외곽순환고속도로 옆에 위치하고 있다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. KCC스위첸 기본 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.10 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

3종일반주거지역에 위치한 단지는 멀지 않은 곳에 화접초등학교, 별내고등학교가 있고, 중학교도 한블럭 다음에 있다. 단지 남쪽으로 별내5호 공원이 위치하고 있다. 별내IC 바로 앞에 있어서 외곽순환고속도로를 이용하기 편리한 우치에 있다. 상가주택들이 인근에 있기 때문에 외식은 가능하나, 대형 마트등은 차량 이용해야 한다. 고층은 조망이 좋을 것으로 보이지만, 낮은 층은 도로방음벽 조망일 것으로 보인다. 

 

단지 자체가 중대형 평형으로 구성되어 있어서 3인 이상의 가족단위 거주와 차량 이용한 출퇴근에는 용이한 지역이다. 다만, 아침 출근시간에 많이 막히는 곳이어서 일찍 출근, 늦게 퇴근해야 할 것으로 보인다.

 

 

(2) 별내동-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2023년)

2024년도에 거래량이 얼마 없어서 2023년 자료를 참고한다. 별내KCC스위첸이 속한 곳은 전용90~120미만에 2012년 준공된 아파트에 속하고 있고, 별내동 전체에서 해당 평형과 건축년도를 기준으로 2023년 56건의 거래가 있었다.

 

(3) 별내동-건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2023년)

별내동 전체에서 KCC스위첸이 속한 그룹의 전세 거래량은 169건으로 전용84타입의 가장 많은 거래량인 2015년 준공된 아파트보다 많은 전세 거래가 있었다.

 

(4) 단지정보 개요

단지명	별내KCC스위첸
주  소	경기도 남양주시 별내동 1072(별내5로 81)
건물동수	9	최고층수	28
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2012/06/27	건물분류	아파트
분양세대	679	주차대수	1125
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	한국토지주택공사
건설사	KCC건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	에이제이대원 주식회사	관리소	031-575-8938
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)백송종합관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	193%	건폐율	15%
전용타입	6타입

 

2. KCC스위첸 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 100㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

전세가격이 낮아지고 있다. 언론에서 언급하는 전세가격 상승은 일단 이 단지에는 해당되지 않음.

 

전세 최근가격 : 2024년 2월 - 4억3천만원

매매 최근가격 : 2023년 12월 - 71,400만원

(4) 단지 전용 100㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2022년 1월 이후의 월세거래건이지만, 거의 전세가격에 육박한다.

 

최근 월세가격 : 2023년 5월 월세보증금 3억8천만원  / 월세금 : 20만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 100㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2018년 17건의 매매거래를 보였다. 총 132세대인 전용100 타입의 전월세 2년치를 합산해도 실거주가 더 많은 상황이며, 거래가격이 쉽게 사고팔 수준이 아니어서 매매 거래는 우하향세.

(6) 단지 전용 100㎡ 경기도 아파트 가격 비교(2024년 2월 비교)

전용100 타입과 일치하는 경기도 전체의 평균거래가격이다. 별내동의 최근 매매가격인 7억1천만원대는 경기도 전체에서 비싼 가격대에 속해 있다.

군구	동읍	202402
수원시영통구	이의동	96,400
안산시상록구	사동	56,100
오산시	청호동	35,000
파주시	야당동	56,500

3. KCC스위첸 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 100㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

채권 기대수익보다 100만원 가량 더 높은 기대수익을 바라고 매매한 것이 보인다. 2020년에서 2021년의 대 거품의 시대에서 저금리로 인한 가격 상승기에도 현재 보다는 기대수익이 낮았다. ( 월 기대수익 최근 기준 : 231만원 / 월 )

 

기대수익의 가격이 높게 괴리된 것은 가격대가 현재 비싸다는 의미다.

(2) 단지 전용 100㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

2022년 월세금 200만원의 최고 월세가격과 비교해도 매입에 들어간 비용이 높다. 쉽게 말해서 매입하여 월세놓으면 적자라는 얘기다. 월세는 수익을 기반으로 하고, 월세 세입자는 가장 사용가치를 높이 여긴다. 실사용가치보다 높은 매매가격이라는 말이다.