파주 운정 한울마을7단지 삼부르네상스 38평형-넓고 저렴한 아파트

경기도 파주시 동패동 1772 한울마을7단지삼부르네상스의 전용101㎡타입은 대형 평수보다는 작지만, 국민평형 전용84타입보다는 확실히 체감되는 넓이다. 이 지역 조사에서 전용84와 가격차이가 크지 않은 전용101이 있어서 조사해보니 나름의 메리트가 있어 보인다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 한울마을7단지삼부르네상스 38평형 정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.10 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

제2종일반주거지역에 위치한 한울마을7단지 삼부르네상스에서 공급면적 128.4㎡/ 전용면적 101.2㎡(38평형)의 세대수는 94세대 뿐이다. 세대수가 적고, 실거주가 많다. 단지 바로 앞에 이마트있고, 버스이용이 편리하다. 단, 지하철은 없고, GTX라인까지 걸어서 출퇴근 하긴 쉽지 않아 보인다. 자가 차량이 있다면 단지에서 바로 제2자유로 진입할 수 있는 위치에 있다. 운정의 끝이고 일산 서구와 맞닿아 있기 때문이다. 상당한 녹지와 공원이 인근에 있고, 초등학교, 중학교가 모두 인근에 있다. 거주와 생활에 편리해 보이는 곳이다.

 

 

(2) 동패동-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)

신축 아파트들이 3지구 중심으로 분양 및 입주되며 신축들의 거래량이 증가하고 있다.

주로 거래되는 평형대는 전용84(국민평형)의 평형대가 주를 이루고 있다.

 

운정신도시 동패동의 건축년도별 거래량

 

(3) 동패동-건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)

 

매매와 마찬가지로 전용면적은 국민평형 전용84타입이 주 대상이다. 다만, 매매와 달리 전세거래에서는 건축년도를 기주으로 구축과 신축의 거래량으로 양분되어 나타난다. 당연히 구축이 인프라와 가격이 저렴한 강점이 있다.

 

운정신도시 동패동의 건축년도별 전세거래량

 

(4) 동패동-전용면적별 실거래가격대- 매매 (2024년)

 

6억 미만대의 거래량이 많았다. 이외에 7억미만에서 국민평형 전용84타입의 가격이 높음에도 거래량이 많은 편이다.

신축 아파트의 경우 6억미만대에서 국민평형 전용59타입의 거래량도 많은데, 이건 좀 비싼 가격으로 보인다.

 

운정신도시 아파트의 전용면적별 가격대

 

(3) 단지정보 개요

단지명	한울마을7단지삼부르네상스
주  소	경기도 파주시 동패동 1772
건물동수	11	최고층수	30
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2010/06/15	건물분류	아파트
분양세대	724	주차대수	1212
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	SM,미래가,삼부토건
건설사	삼부토건	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)신성티엠	관리소	031-942-7851
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	원스탑	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	192%	건폐율	16%
전용타입	5타입

 

 

2. 한울마을7단지삼부르네상스 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 101㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

중대형 평형에서 전용 101.2㎡ 타입으로 2022년 11월 35,100만원이 최근 최저점으로 "직거래" 가격이었다.

같은 시기에 54,000만원(9층)이 중개거래 실거래 등록되었다. 현재 호가는 53,000만원대에 네이버에 등록된 매물들이 있으며, 전용84타입에 비하여 넓다는게 체감되는 크기였다.

 

세대수가 적고 실거주가 많아서 매물이 흔하지 않은게 단점이다.

 

(4) 단지 전용 101㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

2022년 11월 월세보증금 2000만원 / 월세금 : 140만원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 101㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

총 724세대에서 94세대로 해당 면적대는 전월세는 2년간 19세대 수준으로 대부분 실거주 위주다.

2017년과 2020년에 거래량이 많았고, 인근에 이마트와 제2자유로, 자유로 등의 이동하기에 상당히 좋다.

한울마을7단지 삼부르네상스 전용101타입의 매매,전세,월세 현황

 

(6) 단지 전용 101㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월부터의 거래 가격대는 동일 평형대에서 6개 단지가 있고, 가격은 서로 비슷한 모습이다.]

단 건축년도가 다르다. 동일 면적대에서 숲속길마을6단지(2005년), 책향기14단지(2006년), 한울마을7단지(2010년).

중위가격대에서는 그냥 비슷한 가격대로 보면 된다.

 

3. 한울마을7단지삼부르네상스 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 101㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

가장 최근 거래가 2022년이므로 참고될 사항은 아니다. 2022년에 직거래는 기대수익 이하로 "직거래"된 것으로 개인의 증여로 보는게 합당하고 동시기에 54,000만원에 매매된 것은 좀 비싸게 거래된 것으로 본다.

 

실거주 위주의 평형대와 가격대 이므로, 가격대의 출렁임이 지금껏 보던 타 단지와 다르지 않은가? 투기판이 아닌 곳으로 보인다. 투자해서 집값 급등을 기대하지 않아야 한다는 말이다.

 

(2) 단지 전용 101㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

월세투자를 바랐다면 2022년 이후의 거래는 모두 안 좋다. 2022년 하반기에 매매된 가격대는 저 당시의 높은 금리 수준을 감안해 봤을 때는 비싸게 매입된 것으로 볼 수 있다. 현 시점에서 가장 최근 월세금을 기준으로 본다면 이 단지의 전용 101타입의 매매가격은 5억1천만원 이하대면 적정 가격대로 볼 수 있다.

 

최근 네이버 호가 가격대는 5억3천만원대 이므로, 조금 더 넓은 평수에서 거주를 희망한다면 적극적인 가격인하 노력이 필요할 것으로 보인다. 

월세금과 매매 투입자금의 채군수익율간의 격차(대부분 수익구간이고 최근2022년은 안좋은 구간이다.)