국토부실거래가 2024.3.7 자료기준, 경기도에서 과천 다음으로 비싼 아파트로 기록된 주상복합 아파트인 화성시 오산동 GTX 동탄역 롯데캐슬 아파트 전용102㎡의 거래현황을 살펴보고 적정한 것인지 생각할 자료를 제공한다.
[Report Version - 240223] 서울시-아파트
1. 동탄역롯데캐슬 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.3.7 자료기준일
(1) 단지주변 정보
상업지구에 위치한 동탄역롯데캐슬은 GTX-A선의 동탄역 근접지역에 위치한 단지. 롯데백화점, SRT를 지하 통로를 이용하여 사용할 수 있는 위치에 있다. 주심상업지구에 있기 때에 초등학교와는 거리를 단축하려면 앞 아파트 단지를 가로질러 가던지 공원길로 돌아서 가야 한다. 저학년 초등학생에는 불리하다. 건폐율, 용적률 모두 답답하여 단지 내에서의 산책등은 불리하지만, 인근 공원으로 걸어가서 산책하는 방법이 있다. 좋게 보면 쇼핑하며 살기 좋은 대신, 저학년 초등학생 등하교 불편한 정도다.
다만 22억 주고 사서, GTX로 출퇴근 한다거나 SRT이용해서 출퇴근한다는 식의 상상은 하기 어려워 보인다.
(2) 오산동-건축년도와 전용면적별 매매 거래량(2024년)
오산동의 주로 거래되는 전용면적은 국민평형(전용 84) 근처의 평형대다.
(3) 오산동-건축년도와 전용면적별 전세 거래량(2024년)
오산동의 전세거래량의 대부분은 전용 84 타입이고, 소형(국평 59 타입)과 대형 전용면적대가 있다.
하지만 가장 핵심 거래량은 전용72~90㎡기준에서 거래량이 가장 많다.
(4) 오산동-건축년도와 전용면적별 월세 거래량(최근)
오산동의 월세금은 국민평형 전용 84 타입에서 거래량이 많다.
월세가격 50~80만원 미만대
월세가격 140만원~160만원 초과 구간으로 양분되어 있다.
(5) 단지정보 개요
| 단지명 | 동탄역 롯데캐슬 아파트 | ||
| 주 소 | 경기도 화성시 오산동 1089 (동탄역로 150) | ||
| 건물동수 | 4 | 최고층수 | 49 |
| 공급형태 | 분양 | 복도타입 | 계단식 |
| 승인일 | 2021/06/29 | 건물분류 | 아파트 |
| 분양세대 | 940 | 주차대수 | 1323 |
| 공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 해당없음 |
| 민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 설치 |
| 시행사 | 롯데타운동탄 | ||
| 건설사 | 롯데건설 | 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 |
| 관리업체 | 한국주택시설관리(주) | 관리소 | 031-378-4260 |
| 음식폐기 | 차량수거방식 | 전기안전 | 상주선임 |
| 경비관리 | (주)엠엠아이 | 급수방식 | 부스타방식 |
| 복리시설 | 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 | ||
| 용적률 | 486% | 건폐율 | 59% |
| 전용타입 | 3타입 | ||
2. 동탄역롯데캐슬 실거래(매매,전세,월세) 현황
(3) 단지 전용 102㎡ 매매가격/전세가격
전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
전세가격대는 8억이하에 형성되어 있고, 매매가격은 조정 없이 지속적으로 상승하고 있는 것으로 보인다.
해당 면적대의 세대가 282세대인데, 거래량은 극히 적고, 매물은 많다.
(4) 단지 전용 102㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
최근 월세보증금 1억원 / 월세금 : 250만 원
아파트 매매가격에 비해서 월세는 매우 저렴하게 느껴질 정도다.
| 보증금 | 월세 |
 |
 |
(5) 단지 전용 102㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
거래량이 얼마나 적었는지 바로 확인된다. 이해가 안 되는 것은 전세도 거래가 안된다. 가격이 안 맞는 것인지는 모르겠으나, 모두 실거주하는 게 아니라면 매물이 많은 것도 이해가 되지 않는 상황이다. 282세대에서 전세거래, 월세 거래량도 적다.
매매, 전세, 월세의 가격상의 문제도 있을 수 있겠으나 너무 거래량이 적다.
(6) 단지 전용 102㎡ 주변 아파트단지 가격 비교 (102.001㎡ ~ 102.999㎡)
오산동 인근에서 전용 102㎡의 실거래가 등록된 건이 없어서, 경기도 전체를 기준으로 동일 전용면적대의 평균가격을 추려보면 2024년 1월, 2월이 평균가격대가 나온다.
붉은색은 동탄역롯데캐슬의 거래 1건이다.
| 군구 | 동읍 | 2024년1월 평균가(만원) |
| 가평군 | 청평면 | 27,800 |
| 시흥시 | 조남동 | 75,000 |
| 하남시 | 망월동 | 122,000 |
| 하남시 | 선동 | 108,000 |
| 하남시 | 창우동 | 74,000 |
| 하남시 | 학암동 | 132,667 |
| 군구 | 동읍 | 2024년 2월 평균가(만원) |
| 안양시만안구 | 안양동 | 38,000 |
| 평택시 | 고덕동 | 79,000 |
| 하남시 | 선동 | 115,000 |
| 하남시 | 창우동 | 74,500 |
| 화성시 | 오산동 | 220,000 |
3. 동탄역롯데캐슬 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 102㎡ 매매 시 기회비용
* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)
회사채 투자수익률보다 더 높은 기대수익을 원하고 매입한 것으로 보인다. 해당 아파트를 대출없이 현금으로 구입했을 때의 기대수익은 월 760만원 수준이다. 그리고 대출이 있다면 대출이자 비용만큼 기본 수익율 760만 원에 더하면 된다.
매입 후, 거주하는데만 월 760만 원의 기대수익이 사라져 가는 것이고, 1년에 매입금액보다 9천만 원씩 아파트 가격이 상승해야만 현상유지가 된다. 결론적으로 10년 후 22억에서 31억이 되어야 현상유지 된다는 말이 된다.
(2) 단지 전용 102㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
실사용 가치인 월세에서 최근 보증금 1억 원에 월세 250만 원이 최대치인데, 실사용하면서 GTX출퇴근하는 것이라면 모르겠으나, 매입하여 월세 수익을 기대했다면 매월 500만 원 가까이 적자가 예상되는 구간에 있다.
매우 비싼 가격에 월세 수입을 기대하고 투자했다면 완전 손실구간이다. 월세를 계속 놓는다면 적자가 쌓이게 된다. 하지만 실거주하며 이 비용보다 더 높은 수익을 거두고, 향후 이 아파트가 매입가격보다 상승한다면 이익이 될 수 있다. 그렇게 할 수 없다면 아예 관심을 끊는 게 좋다.
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