덕풍동 벽산블루밍 비싸지만 초중고 근처 아파트 단지

지역 건축년도와 준공일과 전용면적간 연간 실거래자료를 포함한, 서울시 송파구 울랄라동 101 아파트의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 벽산블루밍 기본 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.10 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

동부초등학교, 동부중학교, 남한고등학교까지 12년동안 한 곳에서 아이를 양육하고자 하는 사람들이라면 선호할 수 있을 것 같다. 하지만, 가격의 상승에 따라서 매매거래량이 정확히 우하향 하고 있는 지역이다. 전용59, 전용84의 가격차가 거의 없다시피 한데, 전용59타입의 구축(2004년식)을 6억4천만원(24/3/12 네이버부동산, 중층)에 살 이유나 가치를 찾기 어렵다. 걸어서 5호선 하남시청역을 이용할 수 있는 거리고 덕풍동 인근에 신축도 있기 때문에 비교하고 거주 여건 고려하여 매입은 신중해야 할 가격대로 보인다.

 

8억중반대까지 상승했던 가격대가 최근 7억2천5백만원(중층, 2024/3/12,네이버부동산)으로 아직 비싸다. 인구 구조상 젊은층이 유입되어 가구를 구성하는 지역인데, 돈이 있는 세대는 이 지역을 택하지 않을 것이고, 애매하다. 

 

월세 수익을 목적으로 투자한 아파트라면 최근 매매가격대에서 최고 월세금을 기준으로 적자구간이다.

 

 

(2) 덕풍동-건축년도와 전용면적별 아파트-매매 거래량(2024년)

주 거래면적은 국민평형 전용84타입이 많다. 그도 그럴것이 전용59타입과 가격차이가 크지 않다. 

또한 하남시에서 노년층 여성인구가 많은데, 저렴한 관리비를 바라는 층이 있는 것과 그에 따른 수요가 가격차를 줄이는 요인인 것으로 보인다.

 

 

(3) 덕풍동-건축년도와 전용면적별 아파트-전세 거래량(2024년)

전세에서도 비슷한 유형을 나타내고 있다. 보통은 거의 1:1 수준의 전세거래량을 보이는 전용59, 84타입에서 84타입의 전세 거래량이 현재까지는 많다. 반대로 전용59가 가격이 높아서 전용84가 싸보이는 것이다.

 

 

(3) 단지정보 개요

단지명	덕풍벽산블루밍
주  소	경기도 하남시 덕풍동 695
건물동수	9	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2007/04/30	건물분류	아파트
분양세대	696	주차대수	771
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	벽산
건설사	벽산	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	현대개발	관리소	031-793-8526
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)이오티앤디	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	295%	건폐율	19%
전용타입	2타입

 

2. 벽산블루밍 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

2021년 11월 8억8천만원까지 상승하고, 서서히 하락하고 있다. 교육관련하여 이 지역을 선호하는 확실한 층이 있다고 봐야 하며, 가격이 저렴했던 시기에 비하여 거래량은 현저히 감소하고 있다. 올해도 역전세 일부세대들이 존재한다.

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 2024년 2월 - 월세보증금 1억1천만원 / 월세 120만원이다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

가격 상승에 따라서 거래량이 현저히 감소하는 모습이다. 이 가격이면 궂이 이 곳을 택할 이유가 없지만, 하남시 덕풍동에서 직주근접하며 아이들의 양육시기를 보내야 하는 상태라면 항시 수요는 있었을 것이다.

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월이후, 매매 거래가격에서 중상위권의 가격인데, 학교와 지하철 도보가능이 이유인 것으로 보인다. 인근에서 이정도를 준 신축으로 보는게 아니라면 학교와의 거리가 큰 영향일 것으로 보인다. 

3. 벽산블루밍 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

채권수익율 기준에서 2020년 초반부터 기대수익율이 이격된 것은 초저금리 영향이다. 현재 금리 수준에서도 격차가 큰데, 월세수익을 노리고 투자한 사람들이 많다면, 월세에서 수익율 만회를 꾀할 것이다. 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

2022년 3월까지의 거래가격대에서는 월세 수익으로 "현상유지가 가능한 수준이다."

다만, 그 후의 매매가격대는 월세수익을 기대하고 투자했다면 적자구간이다. 월세금 최고가격대를 기준으로 봐도 그렇다. 

월세 놓는 사람이 자가주택 마련을 위해서 투자했다고 설마 생각하는 사람은 없으리라.