최근 2024년 7월 부산아파트 거래량은 2,544건으로 2021년 10월의 2,952건 이후 최대의 거래량을 나타냈다. 다만 2021년 10월 이후 11월부터 거래량 급감과 거래대금 급감이 있었다. 2024년 8월이 바로 이 시기와 매우 유사한 흐름을 보일 가능성이 높다. ( 국토부 실거래가 공개시스템 : 2024년 8월 20일 자료 기준 )
부산아파트 역시 다가올 2025년 특례대출이란 이름의 신규 정부 정책대출 자금이 없다면 아파트 가격은 큰 조정을 겪게 될 것으로 예상된다. 현재 부동산 급등기의 금리보다 높으며, 당시보다 경제성장률이 낮은 상태에서 거래량은 적은데, 거래대금이 상대적으로 높다는 것은, 현재 부산 아파트 가격이 거품이 있다는 의미다.
* 특례대출 출시를 확인하고 진입하고, 특례가 없다면 내년 큰 폭의 조정 후 진입하면 될 것으로 보인다.
- 이미 정부의 유동성 공급이 없다면 무너질 "사상누각" 상태에 진입한 것으로 예측한다.
* 적어도 부산시의 아파트를 구입해야 한다면, 8월 거래량은 최소한 관망해 볼 것을 권하고 싶다.
1. 부산아파트 거래량과 총 거래대금(월별)
[1] 최근 아파트 거래량과 거래대금은 큰 변화가 없었다.
- 2023년 2월 ( 2,112건 ) ~ 2024년 7월 ( 2,544건 ) 수준에서 거래량 움직임.
- 2024년 7월 : 1조 1천4백억원 ( 2021년 8월 1조 3373억 원 이후 3년 만에 거래대금이 1조 원 넘어섬 )
- 문제는 부산아파트는 2021년 10월부터 거래량과 거래대금이 꺾였다는 것이고 2024년 8월 꺾이고 있다.
[2] 거래량과 총 거래대금 그래프 이격이 클수록 아파트 가격에 버블이 찬 상태로 본다.
- 부산아파트의 경우에는 2024년 5월~7월에 크게 버블이 끼었지만, 전반적으로 큰 버블은 아닌 것으로 보인다.
[3] 2024년 8월 아파트 거래량은 2023년 1월 수준의 거래량 수준이 될 것으로 보인다.
2. 부산 아파트 구매자의 LTV에 따른 월 이자부담액 추정 (최저 선)
[1] 은행채 금리에 가산금리를 더하지 않은 상황에서 월별 구매자들이 구매 후 월 이자로 지출하는 비용 추정
- 당연하게도 변동금리 대출자들이 이보다 더 높은 이자 비용을 내고 있을 것으로 생각하면 된다.
[2] 부산 아파트에서 대출없이 현금구매한 사람이 아니라면 매월 주택 평균가격에 따른 월 이자부담비용을 추정할 수 있다.
[3] 부산 전체 지역의 평균가격에 대한 은행채(가산금리 없는 최저 이자비용) 추정
- 본 추정에 따라서 2019년 매입한 아파트의 이자에서 5년이 지난 현시점에서 2배의 이자비용을 내고 있을 것이다.
( 경기도의 경우엔 같은 이자율에서 3배의 이자비용 )
3. 부산시 아파트 월별 총거래대금과 은행채금리 추이
[1] 은행채 금리와 주택거래대금이 역진하는 게 정상인데, 2023년 고금리 구간임에도 거래대금이 상승한 것.
[2] 정부의 특례보금자리 대출에 의한 거래대금 상승이다. ( 정책자금 대출이며 소득대비 상환능력을 보지 않는다. )
- 정부정책대출이므로 은행은 개인의 상환능력, 추후 신용상태 변동등에 관심이 없다.
- 즉 대출받은 개인이 어찌되든 은행은 정부에서 돈을 받을 수 있다. ( 이 상황에서 유동성이 시중으로 다량 풀린다. )
[3] 한국은행의 금리 정책과 정부의 역진적 유동성 확대정책이 만나면서 시장이 왜곡되었다.
[1]~[3] 번까지는 서울시의 거래대금 증가에 대한 원인에서 유사하다.
- 서울시 2024년 7월 현재 : 9조 7백억 원 ( 2024년 8월 16일 현황 )
- 경기도 2024년 7월 현재 : 8조 9백억 원 ( 2024년 8월 19일 현황 )
- 부산시 2024년 7월 현재 : 1조 1천억원 ( 2024년 8월 20일 현황 )
4. 부산아파트의 1년 보유 시세차익
[1] 부산 아파트 전년 동월대비 평균가격 시세차익율
- 2020년부터의 가격상승에 따른 차익 발생은 저금리(코로나 저금리)와 유동성 공급에 의한 가격 상승.
- 2023년부터의 가격상승은 정부의 특례대출(DSR무시, 30~50년 장기)로 기인한 유동성 공급에 의한 가격 상승.
(1) 2021년 10월 평균가격 기준 매입한 사람들은 2022년 10월에 큰 이익을 봤을 것이다. ( 평균 가격 기준 전년동월 비 )
(2) 2023년 8월에 매입한 사람들은 2024년 8월 가격의 하락세일지? 단기적 하락일지 긴장되는 순간이 다가왔다.
* 그러므로 거주하기 위한 아파트라 하더라도 언제든 사도 되는 자산이 아닌 것이다. (시기가 있다. )
- 금리상황, 거래량 상황, 본인의 자금상황등을 모두 고려해서 매입해야 한다는 의미다.
[2] 부산 아파트 장기 평균가격
(1) 2019년 1월 이후 2024년 8월까지 평균가격이 1억 이상 상승했다.
- 물론 그 사이 가격의 변동이 있었으므로 계속적인 상승이라고 볼 수는 없다.
(2) 문제는 2024년 8월의 거래량하락과 거래대금 감소세(서울, 경기 아파트)가 부산과 같은 지역에 영향을 줄 것인가? 하는 것이다. 비교적 안정적인 거래량과 거래대금이었으나, 2024년 7월의 반짝 거래대금 상승은 많은 가격 거품을 보였다.
(3) 거품이 빠르게 해소되고 다시 거래량이 늘어날지, 거품 낀 가격에 의해 거래량이 감소될지 알 수 없다.
- 다만, 현재 추세에서는 서울, 경기, 부산은 모두 공히 평균가격과 거래대금이 모두 감소하고 있다.
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