부산아파트 평균가격은 상승하고, 거래량은 감소세로 전환

최근 2024년 7월 부산아파트 거래량은 2,544건으로 2021년 10월의 2,952건 이후 최대의 거래량을 나타냈다. 다만 2021년 10월 이후 11월부터 거래량 급감과 거래대금 급감이 있었다. 2024년 8월이 바로 이 시기와 매우 유사한 흐름을 보일 가능성이 높다. ( 국토부 실거래가 공개시스템 : 2024년 8월 20일 자료 기준 )

 

부산아파트 역시 다가올 2025년 특례대출이란 이름의 신규 정부 정책대출 자금이 없다면 아파트 가격은 큰 조정을 겪게 될 것으로 예상된다. 현재 부동산 급등기의 금리보다 높으며, 당시보다 경제성장률이 낮은 상태에서 거래량은 적은데, 거래대금이 상대적으로 높다는 것은, 현재 부산 아파트 가격이 거품이 있다는 의미다.

 

* 특례대출 출시를 확인하고 진입하고, 특례가 없다면 내년 큰 폭의 조정 후 진입하면 될 것으로 보인다. 

  - 이미 정부의 유동성 공급이 없다면 무너질 "사상누각" 상태에 진입한 것으로 예측한다.

 

* 적어도 부산시의 아파트를 구입해야 한다면, 8월 거래량은 최소한 관망해 볼 것을 권하고 싶다. 

 

 

1. 부산아파트 거래량과 총 거래대금(월별)

[1] 최근 아파트 거래량과 거래대금은 큰 변화가 없었다.

  - 2023년 2월 ( 2,112건 ) ~ 2024년 7월 ( 2,544건 ) 수준에서 거래량 움직임.

  - 2024년 7월 : 1조 1천4백억원 ( 2021년 8월 1조 3373억 원 이후 3년 만에 거래대금이 1조 원 넘어섬 )

  - 문제는 부산아파트는 2021년 10월부터 거래량과 거래대금이 꺾였다는 것이고 2024년 8월 꺾이고 있다.

 

[2] 거래량과 총 거래대금 그래프 이격이 클수록 아파트 가격에 버블이 찬 상태로 본다.

  - 부산아파트의 경우에는 2024년 5월~7월에 크게 버블이 끼었지만, 전반적으로 큰 버블은 아닌 것으로 보인다.

 

[3] 2024년 8월 아파트 거래량은 2023년 1월 수준의 거래량 수준이 될 것으로 보인다.

부산아파트 월별 거래량과 총 거래대금

 

 

2. 부산 아파트 구매자의 LTV에 따른 월 이자부담액 추정 (최저 선)

[1] 은행채 금리에 가산금리를 더하지 않은 상황에서 월별 구매자들이 구매 후 월 이자로 지출하는 비용 추정

  - 당연하게도 변동금리 대출자들이 이보다 더 높은 이자 비용을 내고 있을 것으로 생각하면 된다.

 

[2] 부산 아파트에서 대출없이 현금구매한 사람이 아니라면 매월 주택 평균가격에 따른 월 이자부담비용을 추정할 수 있다.

 

[3] 부산 전체 지역의 평균가격에 대한 은행채(가산금리 없는 최저 이자비용) 추정

  - 본 추정에 따라서 2019년 매입한 아파트의 이자에서 5년이 지난 현시점에서 2배의 이자비용을 내고 있을 것이다.

 ( 경기도의 경우엔 같은 이자율에서 3배의 이자비용 )

부산 아파트 평균가격에 구매한 사람의 월 최저 이자비용 ( LTV에 따라 다르다. )

 

 

3. 부산시 아파트 월별 총거래대금과 은행채금리 추이

[1] 은행채 금리와 주택거래대금이 역진하는 게 정상인데, 2023년 고금리 구간임에도 거래대금이 상승한 것.

 

[2] 정부의 특례보금자리 대출에 의한 거래대금 상승이다. ( 정책자금 대출이며 소득대비 상환능력을 보지 않는다. )

  - 정부정책대출이므로 은행은 개인의 상환능력, 추후 신용상태 변동등에 관심이 없다. 

  - 즉 대출받은 개인이 어찌되든 은행은 정부에서 돈을 받을 수 있다. ( 이 상황에서 유동성이 시중으로 다량 풀린다. )

 

[3] 한국은행의 금리 정책과 정부의 역진적 유동성 확대정책이 만나면서 시장이 왜곡되었다.

 

[1]~[3] 번까지는 서울시의 거래대금 증가에 대한 원인에서 유사하다. 

  - 서울시 2024년 7월 현재 : 9조 7백억 원 ( 2024년 8월 16일 현황 )

  - 경기도 2024년 7월 현재 : 8조 9백억 원 ( 2024년 8월 19일 현황 )

  - 부산시 2024년 7월 현재 : 1조 1천억원 ( 2024년 8월 20일 현황 )

 

부산시 아파트 월 거래대금과 은행채 금리 추이 비교

 

 

4. 부산아파트의 1년 보유 시세차익

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[1] 부산 아파트 전년 동월대비 평균가격 시세차익율

- 2020년부터의 가격상승에 따른 차익 발생은 저금리(코로나 저금리)와 유동성 공급에 의한 가격 상승.

- 2023년부터의 가격상승은 정부의 특례대출(DSR무시, 30~50년 장기)로 기인한 유동성 공급에 의한 가격 상승.

 

(1) 2021년 10월 평균가격 기준 매입한 사람들은 2022년 10월에 큰 이익을 봤을 것이다. ( 평균 가격 기준 전년동월 비 )

(2) 2023년 8월에 매입한 사람들은 2024년 8월 가격의 하락세일지? 단기적 하락일지 긴장되는 순간이 다가왔다.

 

* 그러므로 거주하기 위한 아파트라 하더라도 언제든 사도 되는 자산이 아닌 것이다. (시기가 있다. )

  - 금리상황, 거래량 상황, 본인의 자금상황등을 모두 고려해서 매입해야 한다는 의미다. 

부산 아파트 평균가격 전년동월 비교 시세차익율

 

[2] 부산 아파트 장기 평균가격

(1) 2019년 1월 이후 2024년 8월까지 평균가격이 1억 이상 상승했다. 

 - 물론 그 사이 가격의 변동이 있었으므로 계속적인 상승이라고 볼 수는 없다.

(2) 문제는 2024년 8월의 거래량하락과 거래대금 감소세(서울, 경기 아파트)가 부산과 같은 지역에 영향을 줄 것인가? 하는 것이다. 비교적 안정적인 거래량과 거래대금이었으나, 2024년 7월의 반짝 거래대금 상승은 많은 가격 거품을 보였다. 

(3) 거품이 빠르게 해소되고 다시 거래량이 늘어날지, 거품 낀 가격에 의해 거래량이 감소될지 알 수 없다.

  - 다만, 현재 추세에서는 서울, 경기, 부산은 모두 공히 평균가격과 거래대금이 모두 감소하고 있다.