광안해수욕장 인근 광안리아파트-광안쌍용예가디오션 전용면적84㎡ 매매,전세,월세 시세

부산광역시 수영구 광안동 1330 광안쌍용예가디오션은 광안리아파트 중 가장 비싼 가격을 보이는 주상복합아파트다. 인근에 광안초교가 있으므로 어린 자녀를 양육하기 좋으며, 용적률이 높고, 건폐율도 높은데 대신 광안리 해수욕장이 근처에 있으므로 단지 안에서 돌아다니는 것보다는 해수욕장 가는 게 좋을 것 같다. 부산지하철 2호선 광안역 지척이며, 대부분의 전세가격은 4억 원선이지만, 높은 층과 좋은 향의 주택은 전세가격을 좀 더 올려 받는 것으로 보인다. 

 

전용면적 84㎡ 2021년 4월 최고가격인 16억 원의 거래가 있었고, 최근인 2024년 7월 8억 7천7백만 원에 실거래 등록되었다

광안리 해수욕장 인근 광안쌍용예가 디오션 전용84㎡ 매매,전세,월세 시세

 

 

이번 분석은 사십대 가구주가 어린 자녀를 키우기에 적합한 광안리아파트 중 하나이며, 가장 고가의 주택인 광안동쌍용예가디오션 아파트를 살펴봤다. ( 적정가격은 제일 아래에 기재해 두었다. )

 

 

 

[Report Version - 240223] 부산시-광안리해수욕장 인근 광안쌍용예가디오션 아파트 

1. 광안쌍용예가디오션 정보와 동네의 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024. 8. 2 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	광안쌍용예가디오션
주  소	부산광역시 수영구 광안동 1330
건물동수	6	최고층수	43
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2014/11/28	건물분류	아파트
분양세대	928	주차대수	1129
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	디자인시티
건설사	쌍용건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)하나종합관리	관리소	051-755-0046
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	kt텔레캅	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	287%	건폐율	33%
전용타입	5타입

 

2) 광안동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 광안리아파트-전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

 - 광안동에서 거래량은 전용면적 40㎡~50㎡의 2억원 미만과 전용 57㎡~62㎡ 3억 원 미만의 거래량이 가장 많다.

 - 전체적으로는 전용면적 82㎡~90㎡에서 4억원 미만 ~ 10억 원 미만까지 가격대가 매우 넓게 퍼져 있다.

 

광안리안파트 주변 전용면적, 가격대별 거래량

 

(2) 광안리아파트-전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

  - 전용면적 82㎡~90㎡미만 면적대에서 5억원 미만에 전세 거래량이 46건으로 가장 많다.

 

광안리안파트 주변 전용면적, 전세보증금대별 전세 거래량

 

(3) 광안리아파트-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

 - 전용면적 40㎡~50㎡미만 면적대에서 월세금 70만 원미만대 아파트 거래량이 17건으로 단일건 가장 많다.

 

광안리안파트 주변 전용면적, 월세금대별 월세 거래량

 

 

2. 광안쌍용예가디오션 실거래(매매,전세,월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 광안쌍용예가 디오션 아파트의 전용84㎡의 매매가 최고는 2021년 4월 16억 원(최고점)

  => 2024년 7월 87,700만 원에 실거래가격 등록되었다.

 

[2] 전반적으로 은행채 금리가 저점을 통과하는 기간에 최고가격을 찍었고, 금리 인상시점에 하락한다.

  -> 다만, 금리 하락, 상승이 반복되며 일정한 방향성을 보이진 못하고 있다.

 

[3] 전세가격은 4억 초반대에 상당히 견고하게 자리하고 있는데, 층과 향에 따라서 비싼 가격을 기꺼이 내고 전세 계약하는 사람들이 있는 것으로 보이므로, 특별한 역전세는 없을 것으로 보인다. 

쌍용예가디오션 아파트 전용면적 84㎡ 매매가격과 전세가격 거래량 추세

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세보증금은 5000만 원 ~ 2억 원 / 월세금 160만원 ~ 80만원 대에 거래되고 있다.

  - 월세 보증금과 월세금은 역방향으로 보증금 5000만원 / 월세금 160만원 or  보증금 2억원 / 월세금 80만 원이다.

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 2014년 매매 거래량은 114건이고, 이후 은행채 금리에서 살펴봤 듯, 금액이 하락하며 거래량도 감소했다.

  - 전세, 월세 매물량이 일정한 것으로 보아, 실거주 수요가 상당한 곳으로 보인다.

 

[2] 공교롭게도 매매량만 감소한 꼴이다.( 전세, 월세는 비슷한 계약량을 보이고 있다. )

광안쌍용예가디오션 아파트 전용면적 84㎡ 매매,전세,월세 거래량 추세

 

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

 

광안리아파트들이 상당히 많다. 이 중에서 쌍용예가디오션이 가장 비싼 거래가격이다. ( 기간 : 2022.1 ~ 2024. 8 )

 

 

3. 광안쌍용예가디오션 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 6억 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 채권 투자 기대수익보다 상당히 동떨어졌던 기대수익이 점차 하향하고 있다.

  - 채권 투자 시의 기대수익에 수렴해 가고 있다고 볼 수 있다. ( 완전히 붙을 수 없기도 하다. )

  - 지역이 광안리해수욕장 인근에 고층 풍광을 좋아하는 사람이라면 그냥 장기 보유할 가능성도 있다.

 

[2] 최근 기대수익은 과거 2021년 저금리 시절의 가격대와 상당히 비슷하다. 

 - 2021년 4월이 최고가격이지만, 이 당시의 금리는 은행채금리 1.8% 시절이었다.

 - 현재는 은행채금리가 3.4% 수준이니 2배의 금리차이므로, 대출량과 이자부담이 더 크다는 얘기다.

 

[3] 아파트를 구입할 때 현금 구입조건으로 해당 금액을 채권에 투자했을 때 얻을 것으로 기대하는 월 수익금이 현재 시점에서 월 250만 원 수준이다. (세전)

광안쌍용예가디오션 전용84의 매매가격을 채권에 투자했을시 월 기대수익금(세전)

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 :  7억 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 가장 최근 최고 월세금액은 190만 ( 보증금 5000만 원 )이다. 

[2] 당 아파트를 매입할 최근 가격인 8억 7천7백만 원 - 월세 보증금 = 8억 3천만 원

[3] 8억 3천만 원 x 3.5% ( 월 지급식 예금 3년 가입 ) = 월 세전 250만 원 ( 세후 213만 원 )

[4] 은행에서 지급해 주는 이자로 월세 내고 23만 원이 남는다. 

 

선택은 투자자의 몫이다. 무위험 은행 이자를 받아서 월세를 내고 살면 자산가치 상승에서 배제되지만, 원금은 온전히 보전이 가능한 상태가 되고, 반대로 아파트 가격이 하락할 경우엔 리스크 헷지가 되어 거의 무료로 사는 것과 마찬가지가 된다. 

 

아파트 가격이 상승할 것 같다면 최근 거래가격인 8억 7천만 원 보다 낮춰서 사는 것을 권하고, 부산에서 계속 살 것이 아니라면 월세로 거주하며 은행이자 월 지급식으로 사는 것도 나쁘지 않은 선택이다. ( 대출이 없는 최선의 조건에서의 아파트 매매 조건을 제시한 것이고, 대출이 있다면 위의 계산이 완전히 달라지게 된다. )

 

-> 이때는 소득을 고려해야 한다. 절대로 무리한 대출로 아파트 사는 것은 반대하지만, 투자는 계인의 몫이다.

광안쌍용예가디오션 전용84의 매매가격의 채권투자시 월 기대수익과 월 최대 월세금 차이 비교