수영구 광안동-광안자이아파트(중형=전용84㎡)-매매,전세,월세,적정가격

부산광역시 수영구 광안동 1257 광안자이아파트 2021년 8월 14억 4천5백만 원(당시 은행채권금리 1.9%)으로 최고가격을 기록했다. 이후 금리 급등과 최고가격에 맞먹는 호가들이 이어지며 거래량이 사라졌다. 대략 14~15개월 거래 등록이 없었다. 이후 호가가 정상화도며 매매 거래량이 조금씩 늘어가는데, 거래량 증가의 가장 큰 요인은 "정부의 특례대출"이다. 

 

- 2023년 2~3월 79,000만원~85,600만원 거래등록 후, 매매가격이 2023년 10월 10억 5천만 원까지 재차 상승했다.

- 그리고 최근인 2024년 7월 최저가격은 7억8천만원 수준이다.

- 매매가격 하락과 전세가격이 하락하며 3억5천만원 ~ 4억 5천만 원 사이에서 가격대가 형성되고 있다. 

광안리아파트-수영구 광안동 광안자이아파트 전용84 매매, 전세, 월세 시세와 적정가격대

 

 

인근에 초등학교, 중학교(2개)와 부산지하철 2호선 광안역이 인근에 있고, 금련산을 배후에 두고 있는 지역이라서 실거주에 좋은 조건이다. 바다 조망을 위해서 고층을 구입하고 싶다면 플렉스해도 좋겠지만, 호가가 10억 원 이상이다. 저렴한 물건 저렴하게 구입하여 실거주한다면 추천한다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 부산시-광안리아파트-광안자이

1. 광안자이아파트 정보와 동네의 매매,전세,월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.8.2 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	광안자이아파트
주  소	부산광역시 수영구 광안동 1257
건물동수	8	최고층수	34
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2020/08/06	건물분류	아파트
분양세대	971	주차대수	1107
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	광안제1구역 주택재건축정비사업조합
건설사	지에스건설(주)	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	(주)디이씨오	관리소	051-717-3420
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	282%	건폐율	17%
전용타입	4타입

 

2) 광안동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 광안리아파트-전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

- 광안동의 전용면적별 거래량에서 전용면적 82㎡~90㎡미만대의 총거래량이 가장 많다.

광안리아파트들의 전용면적과 거래가격대별 매매 거래량

 

(2) 광안리아파트-전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

- 광안동의 전용면적별 거래량에서 전용면적 82㎡~90㎡미만대의 총 거래량이 가장 많다.

광안리아파트들의 전용면적과 전세보증금별 전세 거래량

 

(3) 광안리아파트-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

 

- 광안동의 전용면적별 월세 거래량은 전용면적 40㎡~50㎡미만대의 총 거래량이 가장 많다.

광안리아파트들의 전용면적과 월세금별 월세 거래량

 

2. 광안자이아파트 실거래(매매,전세,월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 2021년 8월 매매가 144,500만원으로 최고가격 기록 ( 당시 은행채 금리는 1.9% )

[2] 2021년 8월 전세가 65,000만원대 ( 이후 5개월 정도 거래량 없었다. )

[3] 2024년 7월 매매가격대 77,700만원 ~ 86,800만 원대의 거래가격 ( 은행채 금리 3.4% 수준 )

[4] 2024년 7월 전세가격대 36,200만원 ~ 43,000만 원 ( 2022년 하반기 전세 계약 건들 일부 가격인하 예상 )

광안자이 아파트의 전용면적84 타입의 매매, 전세별 가격과 거래량

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세보증금 : 5000만원 ~ 15,000만 원  /  월세금 180만 원 ~ 105만 원

보증금	월세

 

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3) 광안자이 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 최고가격 대였던 2020~ 2021년까지 매매 거래량이 거의 사라졌다.

[2] 가격이 정상화되며, "이 정도의 가격대"라면 하는 매매 심리와 2023년 시작된 특례대출의 힘으로 거래량이 증가.

 

광안자이 아파트의 전용면적84 타입의 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

 

4) 광안자 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 광안자이는 지역에서 2번째로 높은 가격을 기록한 아파트 단지임. ( 쌍용예가디오션은 주상복합 건물 )

[2] 최고가 쌍용에 비하여 현상태에서 가격이 낮은 이유는 "광안리 해수욕장"이 더 가까운 것 정도임. 

  - 두 개의 고가 광안리 아파트에서 오히려 "광안자이"는 인근에 수영중학교, 호함초교, 동아중학교의 학군과 가까우며, 부산지하철 광안역과의 거리도 나쁘지 않다. 

광안자이 아파트 인근 전용면적84 타입의 매매 가격대 ( 2022. 1 ~ 2024. 8. 2 )

 

 

3. 광안자이아파트 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 7억 8천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

[1] 최근 거래된 2024년 7월의 가격대 수준이면 현재 금리와 수익율 기준에서 적정가격대에 위치하고 있다.

광안자이 아파트 전용면적84 타입의 매매가를 채권투자시 월 기대수익금액( 검은점 )

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 7억 8천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최근 매매가격을 기준으로 "광안자이"아파트를 현금으로 매수한다는 조건에서 매수하여 바로 월세 임대한다면 보증금 5000만 원에 최대 월세금 180만 원을 기준으로 "아주 약간 수익구간"이다.

 

[2] 결론적으로 바로 현금 매수해 월세를 놓을 때, 적자가 아닌 적정 수익구간이 7억 8천만 원 선이라는 것이다.

  - 물론 이후 부동산 가격의 상승을 보고 매입하면 "롱"포지션으로 가격상승 기대를 갖는 것이다

 

[3] 해당 지역에서 반드시 실거주해야 하고, 직주근접에 어린 자녀를 키우는 가장이라면 매수하여 거주해도 현시점에서 손해는 절대 아닌 수준이란 것이다.  ( 다만 적정 가격보다 상승하며, 무리한 대출을 해야 한다면 얘긴 달라진다. )

 

광안자이 아파트 전용면적84 타입의 매매가를 채권 기대수익금과 월세금 차이 비교 ( 최근 매매가격은 월세금과 가깝다 -> 적정가 근접했다는 의미 )