세종시 종촌동 가재마을6단지 분양전환 매매가격과 법인 특혜 매수일까?

세종특별자치시  종촌동 644 가재마을 6단지 아파트의 경우 분양전환에 따른 가격 등록이 시작된 게 2021년부터 인 것으로 보인다. 2024년 1월 법인이 매수한 전세시세의 매수가격도 이상하고, 1월에 거래등록된 것이 8월 14일 일광 등기된 것도 이상해 보인다. 시세가 3억 5천~4억인데 법인은 2억 미만에 매수했다. 시세와 법인매수가가 2배 차이가 나는 것이다.

 

이곳 말고도 가재마을8단지도 이상하게 낮은 매수가격이 보이는데, 특정 법인에 싸게 양도하는 새로운 수익모델이 생긴 것인지는 모르겠으나, LH가 매입임대를 위해서 이렇게 저가에 매수했을 것으로 전혀 생각되지 않는다. LH는 늘 최고가에 매수하는 곳이다. 차액을 어떻게 해 먹는지는 알 수 없으나 그들은 늘 그래왔다. 서울의 오피스텔만 못한 아파트 매수 때도 주변시세보다 월등히 높은 가격에 매수하던걸 봤었다.

 

그럼 어떤 법인이 이렇게 싼 가격에 매수한 것일지 의문이 든다. 등기친 후 바로 매도하면 최소 1억 5천만 원에 6~8 채니 10억 원을 바로 벌 수 있는 딜이었기 때문이다. 세상은 넓고 돈 쉽게 버는 방법은 정말 많은 것 같다.

 

[Report Version - 240223] 세종시-종촌동아파트-가재마을 6단지

1. 가재 6단지 세경아파트 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024. 8.24 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	가재마을6단지 입주자대표회의
주  소	세종특별자치시  종촌동 644 입주자대표회의
건물동수	3	최고층수	27
공급형태	혼합	복도타입	계단식
승인일	2016/10/31	건물분류	아파트
분양세대	291	주차대수	350
공공임대	19	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	(주)세경건설
건설사	(주)세경건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	044-867-9924
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	선정안함
경비관리		급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설
용적률	175%	건폐율	11%
전용타입	1타입

 

2) 종촌동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

[1] 전용면적 84 타입에 6억 원 미만에 거래량이 집중되어 있다. ( 그 이상 가격대는 거래량 매우 적음 )

 

종촌동 인근 전용면적, 매매가격대별 거래량(2024년)

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

[1] 매매와 마찬가지로 전세에서도 전용 84 타입에 전세보증금 2억 5천만 원 미만대에 거래량이 173건으로 집중

 

종촌동 인근 전용면적, 전세보증금별 거래량(2024년)

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

[1] 소형 아파트 월세거래량이 가장 많고, 이외에 전용면적 59 타입, 84 타입 월세거래량이 많음.

[2] 대체적으로 월세금 30만 원 미만과 70만 원~100만 원 미만대의 월세거래량이 많음.

 

종촌동 인근 전용면적, 월세금별 거래량(2024년)

 

2. 종촌동 가재마을 6 세경아파트 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 여기서 중요한 것은 2024년 1월 매매등록된 많은 헐값 매매물량이 2024년 8월 14일 일괄등기된 것.

[2] 시세가 3억 5천만 원 ~ 4억 원인데, 2억 도 안 되는 가격에 법인이 매수한 건으로 많은 거래량임.

  ( 첨부자료 : 세종시 종촌동 저렴한 아파트와 비싼 아파트 가격과 평당 가격 비교 )

가재마을6단지 매매가격과 전세가격 시세 ( 2024년 1월 법인이 전세값에 매입한 매매가 중요함. )

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세보증금 1000만 원 ~ 4000만 원 / 월세금 ; 80만 원 ~ 50만 원 수준

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 2024년 대량 매매건의 많은 부분이 법인의 초저가 매수건이다. ( 2억 원 미만에 매수 )

가재마을6단지 매매, 전세, 월세 거래량 (연간)

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 6단지의 매매가격이 2022년 1월 이후 가장 낮은 수준에 형성되어 있다. 

[2] 법인이 매수한 초저가가 가재마을 8단지와 같이 2억원 언저리에 형성된 것을 볼 수 있다.

  ( LH와 같은 공적인 기관은 의례 덤터기 쓰듯 비싸게 매입해 주는 게 당연해서 LH는 아닐 것으로 추측 )

가재마을6단지 주변의 매매 시세 ( 2022. 1 ~ 2024. 8. 24 )

 

 

3. 종촌동 가재마을 6 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 3억 5천만 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 최근 실거래가격인 3억 5천만 원 선이면 나쁘지 않은 가격대다. 

[2] 법인이 매수한 가격대가 얼마나 터무니없는 가격인지는 회사채 채권 수익률을 보면 알 수 있다.

  - 매수 법인은 앉아서 최소 2억은 벌었다. 

가재마을6단지 현금매입(대출X) 금액을 채권 투자시 월 수익 가능한 기회비용 ( 채권투자와 비슷하다. )

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 3억 4천5백만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 월세 가겨대를 살펴봐도 가격대는 적정선이다. ( 2024년 8월 3억 4천5백만 원은 적정하다. )

  - 월세 최대치를 받기 위해서 월세보증금이 1천만 원이다. 그걸 계산한다 해도 갭이 20만 원 선이기 때문에 이 이하로 떨어지는 건 쉽지 않아 보인다. ( 불가능한 건 아니다. 인근에 더 이상 아파트 수요가 없는 경우에 월세보다 매입 기회비용이 더 낮은 경우도 봤었다. )

가재마을6단지 현금매입(대출X) 금액을 채권 투자 기회비용과 월세 수익 비교 ( 월세 수익과 채권수익이 비슷하다. )