서울강남대치-은마아파트(34평형) 매매가와 전세가 분석

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아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.
2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.

[ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다.   - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84" 라고 표시된 것의 뒷부분입니다.     (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.)   - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 )   - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다.   - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미없어 표시 않습니다. )   - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다.   - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다.   - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.)

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2012년 1월 1일 - 2023년 7월 18일 ( 12시 00분 )
단지 : 은마
사용승인일 : 1979년  8월 30일
주소 : 서울시 강남구 대치동 316
평형 : 2개
세대 : 4424세대 ( 용적률 204%, 건폐율 20% )
난방 : 지역난방, 열병합
재건축 : 삼성물산(주), GS건설(주) 
 

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[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
추세상 회사채(AA-) 수익률 수준의 적정가격은 20억 선입니다. 기존 급등분 걷어내어도 20억 선입니다.
역전세 상황이 2024년까지 갑니다. 그래도 2023년 말보다는 훨씬 적은 역전세 금액입니다. 이 시기를 잘 보시길 권합니다
원래는 이런 곳을 분석하진 않지만, 장기시계열 테스트 차원에서 분석해 봅니다.  끝.

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A. 우리 동네의 아파트 실거래량

  1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
  2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
  3) 은마아파트도 5월, 6월을 고점으로 거래량이 급감한다. ( 전국 공통현상 -> 경기권은 6월부터 꺾임 )
     이런 재건축 단지에 실 입주해서 살려는 사람이 이사철을 고려할 것 같지는 않은 상황이라면 투자가 감소한 것.
  4) 서울시 강남구의 아파트 거래량은 5월 고점 후, 6월부터 하락 추세.

대치동 실거래량 추이

 

강남구 전체 실거래량

 

B. 우리 동네의 아파트 평균가격

  1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
  2) 특이하게 이가 빠진 모양이 보이는데, 이건 장기 추세에 영향이 없이 우상향으로 향한다. 
  3) 하단의 서울시와의 비교에서 이쑤시개처럼 푹 꺼진 구간은 2022년 8월이다. 강남구에 거래가 없는 상태에서 싼 아파트의 거래가 평균을 내린 것으로 보인다. ( 확인 결과 전용 15 ~ 38의 소형평수 저가 거래 )

대치동 실거래가 평균

서울 전체 평균과 강남구 평균가격차

1-1. 은마아파트 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계

  1) 은마아파트는 장기 시계열로 봤을 때, 고금리에서 낮은 가격대를 보였습니다. 하지만, 소득 수준과 유동성이 10년에 2배 이상이
     되었다면, 이해될 수준의 가격입니다. (영원한 재건축 아파트-> 이젠 재건축 아파트가 되었습니다. )
  2) 부산 재건축처럼 분담금 7~8억이 나오진 않을지 그럼 지금 투자된 금액에 그만큼 추가되어야 합니다.

1-2. 은마아파트 [전용 84㎡] 연도별 실거래가

   1)  은마아파트는 최상급의 지역으로써 지금처럼 고금리(?) 시절에도 꾸준하게 거래되는 모습입니다. (점은 공간부족으로 줄어듦)
     - 지금이 고금리가 아니라고 단언할 수 있는 것은 그때의 유동성은 지금보다 더 적었습니다. 돈 구하기 쉽지 않던 시절의 가격.
       게다가 금리는 지금과 비슷. 물론 지금은 대출액이 두 배가 되는 함정이 있긴 합니다. 
  금리가 상승하며 거래량도 대폭 감소합니다. 금리에 장사 없는데 코로나 유동성에 초저금리라 안 오르기 힘들었을 상황입니다

1-3. 은마아파트 [전용 84㎡] 주변 시세

   1) 비교할 필요가 없습니다. 거의 20억 이상입니다. 은마아파트가 있는 대치동은 정말 아무나 살아갈 수 있는 곳이 아닙니다.
    - 그런 세상에 5억~10억이 돈처럼 보이겠습니까?

1-4. 은마아파트 [전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)

    1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
     - 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
     ( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )
    2) 은마아파트의 2023년은 보고서를 만들기 시작한 후, 처음으로 월 1000만 원의 이익을 포기하고 살아야 하는 곳입니다.
     - 아마추어처럼 아파트를 가족이 행복하게 살 수 있는 곳이라 생각하지 않겠습니다.  이건 투자자산으로써 1년에 1억 5천 이상 오르지 않는다면, 정말 실패한 투자 자산입니다.
       그래도 가격은 오르겠죠. 100억을 향해서. 그것도 최소 40년 내에 100억이 안되면 손해입니다.

 

1-5. 은마아파트 [전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교

    1) 이곳도 손바뀜이 많이 일어난 것 같습니다. 2023년 하반기 정말 볼 만하겠습니다. 10~12억 넘는 전세가 많았네요.
        은마아파트의 최저 전세가는 작성일 기준 6억 2천만 원입니다. (13층) 5~7억 돌려줘야 합니다.
        20억 넘는 집을 가지신 분들이니, 5~7억쯤은 문제없을 것 같습니다만, 정부의 전세보증금 반환 대출을 활용하시길.
    2) 은마아파트 이건 정말 심한 전세가격입니다.

1-6. 은마아파트 [전용 84㎡] 연도별 전세가

    1) 경기권의 웬만한 아파트 정도는 2채 살 전세가격의 은마아파트의 연도별 전세가격 추이 ( 너무 많아서 생략된 결과입니다)
      - 생략되었어도 가격선은 모두 표시됩니다. ( 현재 전세시세 최저가 6억 2천이면, 2021년 11억대 전세면 딱 5억 역전세 )
    2) 역전세는 확정이고, 2023년 연말 역전세발 전세보증금 반환 대출로 인해서 가계부채 2000조 달성은 무난해 보입니다.

1-7. 은마아파트 [전용 84㎡] 주변 전세 시세비교

     1) 주변에 이렇게 작고 아담한 평형의 전세거래가 없습니다. ( 대치동을 기준으로 비교하는데, 실거래 전세가 없습니다. )
     - 실거래 자료가 없으면 비교가 안 되는 것이고, 결국 34평 수준의 평형이 근처에 없다는 것입니다.