아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.
2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.
[ 23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다. - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84" 라고 표시된 것의 뒷부분입니다. (위의 114/84 는 공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.) - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 ) - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다. - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미없어 표시 않습니다. ) - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다. - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다. - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.) |
<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
<기본정보>
자료기준일 : 2012년 1월 1일 - 2023년 7월 18일 ( 12시 00분 )
단지 : 은마
사용승인일 : 1979년 8월 30일
주소 : 서울시 강남구 대치동 316
평형 : 2개
세대 : 4424세대 ( 용적률 204%, 건폐율 20% )
난방 : 지역난방, 열병합
재건축 : 삼성물산(주), GS건설(주)
[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.
추세상 회사채(AA-) 수익률 수준의 적정가격은 20억 선입니다. 기존 급등분 걷어내어도 20억 선입니다.
역전세 상황이 2024년까지 갑니다. 그래도 2023년 말보다는 훨씬 적은 역전세 금액입니다. 이 시기를 잘 보시길 권합니다
원래는 이런 곳을 분석하진 않지만, 장기시계열 테스트 차원에서 분석해 봅니다. 끝.
A. 우리 동네의 아파트 실거래량
1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )
2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시
3) 은마아파트도 5월, 6월을 고점으로 거래량이 급감한다. ( 전국 공통현상 -> 경기권은 6월부터 꺾임 )
이런 재건축 단지에 실 입주해서 살려는 사람이 이사철을 고려할 것 같지는 않은 상황이라면 투자가 감소한 것.
4) 서울시 강남구의 아파트 거래량은 5월 고점 후, 6월부터 하락 추세.
B. 우리 동네의 아파트 평균가격
1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.
2) 특이하게 이가 빠진 모양이 보이는데, 이건 장기 추세에 영향이 없이 우상향으로 향한다.
3) 하단의 서울시와의 비교에서 이쑤시개처럼 푹 꺼진 구간은 2022년 8월이다. 강남구에 거래가 없는 상태에서 싼 아파트의 거래가 평균을 내린 것으로 보인다. ( 확인 결과 전용 15 ~ 38의 소형평수 저가 거래 )
1-1. 은마아파트 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계
1) 은마아파트는 장기 시계열로 봤을 때, 고금리에서 낮은 가격대를 보였습니다. 하지만, 소득 수준과 유동성이 10년에 2배 이상이
되었다면, 이해될 수준의 가격입니다. (영원한 재건축 아파트-> 이젠 재건축 아파트가 되었습니다. )
2) 부산 재건축처럼 분담금 7~8억이 나오진 않을지 그럼 지금 투자된 금액에 그만큼 추가되어야 합니다.
1-2. 은마아파트 [전용 84㎡] 연도별 실거래가
1) 은마아파트는 최상급의 지역으로써 지금처럼 고금리(?) 시절에도 꾸준하게 거래되는 모습입니다. (점은 공간부족으로 줄어듦)
- 지금이 고금리가 아니라고 단언할 수 있는 것은 그때의 유동성은 지금보다 더 적었습니다. 돈 구하기 쉽지 않던 시절의 가격.
게다가 금리는 지금과 비슷. 물론 지금은 대출액이 두 배가 되는 함정이 있긴 합니다.
금리가 상승하며 거래량도 대폭 감소합니다. 금리에 장사 없는데 코로나 유동성에 초저금리라 안 오르기 힘들었을 상황입니다
1-3. 은마아파트 [전용 84㎡] 주변 시세
1) 비교할 필요가 없습니다. 거의 20억 이상입니다. 은마아파트가 있는 대치동은 정말 아무나 살아갈 수 있는 곳이 아닙니다.
- 그런 세상에 5억~10억이 돈처럼 보이겠습니까?
1-4. 은마아파트 [전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)
1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월
- 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액
( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )
2) 은마아파트의 2023년은 보고서를 만들기 시작한 후, 처음으로 월 1000만 원의 이익을 포기하고 살아야 하는 곳입니다.
- 아마추어처럼 아파트를 가족이 행복하게 살 수 있는 곳이라 생각하지 않겠습니다. 이건 투자자산으로써 1년에 1억 5천 이상 오르지 않는다면, 정말 실패한 투자 자산입니다.
그래도 가격은 오르겠죠. 100억을 향해서. 그것도 최소 40년 내에 100억이 안되면 손해입니다.
1-5. 은마아파트 [전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교
1) 이곳도 손바뀜이 많이 일어난 것 같습니다. 2023년 하반기 정말 볼 만하겠습니다. 10~12억 넘는 전세가 많았네요.
은마아파트의 최저 전세가는 작성일 기준 6억 2천만 원입니다. (13층) 5~7억 돌려줘야 합니다.
20억 넘는 집을 가지신 분들이니, 5~7억쯤은 문제없을 것 같습니다만, 정부의 전세보증금 반환 대출을 활용하시길.
2) 은마아파트 이건 정말 심한 전세가격입니다.
1-6. 은마아파트 [전용 84㎡] 연도별 전세가
1) 경기권의 웬만한 아파트 정도는 2채 살 전세가격의 은마아파트의 연도별 전세가격 추이 ( 너무 많아서 생략된 결과입니다)
- 생략되었어도 가격선은 모두 표시됩니다. ( 현재 전세시세 최저가 6억 2천이면, 2021년 11억대 전세면 딱 5억 역전세 )
2) 역전세는 확정이고, 2023년 연말 역전세발 전세보증금 반환 대출로 인해서 가계부채 2000조 달성은 무난해 보입니다.
1-7. 은마아파트 [전용 84㎡] 주변 전세 시세비교
1) 주변에 이렇게 작고 아담한 평형의 전세거래가 없습니다. ( 대치동을 기준으로 비교하는데, 실거래 전세가 없습니다. )
- 실거래 자료가 없으면 비교가 안 되는 것이고, 결국 34평 수준의 평형이 근처에 없다는 것입니다.
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