서울서대문홍제-홍제한양(23평)

반응형

주택의 구입 및 전세를 구할 때, 참고할 수 있도록 규모가 적정한 단지위주로 통계를 작성합니다.
과거 자료로부터 현재까지의 변화되는 분석툴은 아래의 목차로 추가를 알립니다.

<우선순위> 국민주택 규격에서 저렴한 것부터 분석 ( 내집마련, 전세마련시 기본정보 제공하기 위함 )

1. 추가:23/6/12 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 차트. 2. 추가:23/6/14 PIR배수 자료차트 추가 ( 도시근로자3인 중위소득 기준 PIR ) 3. 추가:23/6/16 박스플롯 연도별 거래가격 비교차트 추가 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 ) 4. 추가:23/6/27 실거래가의 금융투자 기대수익차트 추가 ( 자산의 부동산이 아닌, 채권투자시 기대수익 ) 5. 추가:23/6/29 실거래가와 전세가 비교차트 추가 ( 깡통전세 확인용 ) 6. 추가:23/7/4   박스플롯 차트개선 ( 거래가격선, 거래량 동시 표시) + 신규 (동일면적 주변시세) 7. 추가:23/7/7   전세통계 - 박스플롯 차트신설 ( 연도별, 거래량 ) + 주변 동일면적 전세가 비교

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 10일 ( 15시00분 )
단지 : 홍제한양
사용승인일 : 1993년 5월 4일
주소 : 서울시 서대문구 홍제동 82
평형 : 3타입 
세대 : 998세대 ( 용적율 229%, 건폐율 25% )
난방 : 개별난방, 도시가스
 

---

1) 매매가 추이 : 현재 6억 3천의 호가 (13층 / 전세끼고 35500 ) 이건 괜찮아 보입니다.
   역시나 괜찮아 보이는건 누군가 가계약 했답니다.(7/10 부동산 확인)
2) 매매가 수익 : 현재 금리가 5%라서 실거주라면 서울이라는 상징성으로 나쁘지 않아 보임.
3) 홍제한양은 재건축 추진한다고 합니다(부동산 확인)

---

 

1-1. 홍제한양 <전용> 60㎡급 실거래가와 기준금리 관계

  1) 서울 서대문구 홍제동의 홍제한양 아파트 실거래가는 기준금리의 영향으로 2022년 중반이후 급락했습니다.
      2021년말의 8억 이상의 거래가 고점으로 7억 이상의 가격대는 모두 고가에 구입한 것으로 보입니다.
  2) 홍제동 홍제한양 아파트의 현재 시세는 13층 6억3천만원에 호가 등록되어 있습니다. ( 2023년 7월 10일 기준) - 전세포함
  3) 홍제한양의 금융투자대비 현 가격의 적정성은 "거주비" 항목에서 다시 확인해야 합니다.

1-2. 홍제한양 <전용> 60㎡ 연도별 실거래가

   1) 홍제한양의 전용60은 6억선 아래의 거래가 활발했습니다. 2019년도에 신고가 올리는 거래들은 투자수요 같습니다.
    이후 2020년에도 6억선에 거래가 많고, 꼭지를 향해서 올라가는 모습입니다. 2021년도는 2020년도에 끌어올린 신고가를
    기준으로 실거주, 혹은 투자자들이 급하게 덤벼든 것 같습니다. 

1-3. 홍제한양 <전용> 60㎡급 주변 시세

   1) 홍제한양 아파트는 공급면적 23평형이고, 주변에 유사평수의 3개의 단지 거래가 있었습니다. 
     홍제삼성래미안이 아무래도 비교적 새건물인듯 하나, 거래는 1건, 홍제동의 2023년 전용60의 거래는 아주 드뭅니다.
     선호지역이 아니라 할 수 없는데, 이 평수에 이 가격을 원하는 사람들은 적은 듯. (수요가 적음)

1-4. 홍제한양 <전용> 60㎡급 거주비 ( 금융 투자 기회비용 )

    1) 안타깝지만, 현재 시스인 6억 3천도 고가로 보입니다.
        홍제한양이 서울에 위치하고 있으므로 이 정도의 금액이라면 서울이라는 상징성으로 매입 가능범위라 할 수 있겠습니다
    2) 30년차의 주택으로 "리모델링", "재건축" 저울질.  정비사업자 선정 작업을 하는 중 인듯 보임.
    3) 리모델링으로 140세대 분양하는 안도 있다는데, 아직은 정해진게 없는 것 같습니다. ( 기사 자료가 적음 )    

1-5. 홍제한양 <전용> 60㎡급 매매와 전세 가격비교

    1) 2020년 하반기 ~ 2022년 중반기까지 전세가격 급등시기.
        홍제한양APT는 꽤나 긴 기간동안 고가의 전세거래가 있었던 것으로 보아, 이 시기에 갭투자가 많았던 것으로 보임.
    2) 갭투기한 사람들의 수익선은 6억선인 것 같음. ( 매매가는 6억 선에서 플러스 마이너스 하시면 되겠습니다. )
    3) 역전세가 한참 진행중으로 2024년 중반까지 이어질 예정. 

1-6. 홍제한양 <전용> 60㎡급 연도별 전세가

    1) 국토부실거래가 자료가 이렇습니다. 월세를 잘못 표시한게 명백한데, 방법이 없습니다.
        국토부 콜센터에서는 확인할 수 없고, 받은 자료라서 참고만 하랍니다. ( 전월세 거래량을 어떻게 뽑아서 발표하는지 원.. )
    2) 어쨌든 연도별 빨간 점들이 길게 늘어선게 주로 거래하는 가격대입니다. 4억 이상의 전세는 역전세 확정입니다.
         홍제한양의 역전세 기간은 2024년 중반까지 갈 예정입니다.

1-7. 홍제한양 <전용> 60㎡급 동일면적 주변 전세 비교(기준일까지)

     1) 주변에 유사평형으로 인왕산현대, 문화촌현대, 홍제원현대등이 있습니다. 
         홍제한양아파트의 전세거래가 그래도 많은 편이고, 주변에도 전세거래는 있습니다. 
     2) 혹시 이쪽지역 빌라나, 다세대의 전세가격이 홍제한양 아파트와 비슷한 가격의 전세라면 거르시길 바랍니다. 반드시.
         아파트의 전세가가 3~4억대입니다. 빌라, 다세대의 전세가격은 절대 아파트 가격과 붙을 수 없습니다.